Vad är en omvänd utbyte?
Ett omvändt utbyte är en typ av fastighetsbörs där ersättningsegenskapen förvärvas först och sedan handlas den nuvarande fastigheten bort. Ett omvändt utbyte skapades för att hjälpa köpare att köpa en ny fastighet innan de tvingades handla in eller sälja en nuvarande fastighet. Detta kan göra det möjligt för säljaren att hålla en aktuell fastighet tills dess marknadsvärde ökar och därmed också öka sin egen tid för att sälja för maximerad vinst.
Key Takeaways
- Ett omvändt utbyte är ett fastighetsbörs där en ersättningsfastighet köps utan försäljning av en för närvarande innehavad fastighet. Omvända utbyten skiljer sig från försenade utbyten, där ersättningsfastigheten måste köpas efter försäljningen av den för närvarande innehade fastigheten. " Liknande ”utbytesregler gäller vanligtvis inte för omvänd utbyte. Omvända börser gäller endast 1031 fastigheter och är endast tillåtna i fall där investerare har ekonomiska medel för att göra det nya köpet.
Hur fungerar en omvänd utbyte
Standard utbytesregler av liknande slag gäller vanligtvis inte för omvänd utbyte. Sådana regler tillåter vanligtvis en fastighetsinvesterare att avbryta betalningen av kapitalvinstskatter på en fastighet som de har sålt så länge vinsten från denna försäljning tillämpas på köp av en "liknande" egendom. IRS har skapat en uppsättning regler för säker hamn som möjliggör behandling av samma slag, så länge antingen den nuvarande eller den nya egenskapen hålls i ett kvalificerat utbytesavtal eller QEAA. Dessutom kan investeraren inte använda egendom som redan ägs som en ersättning för den övergivna fastigheten.
Omvända utbyten gäller endast fastigheter i avsnitt 1031, så det kallas också ett 1031-utbyte. Avsnitt 1031 fastigheter är egenskaper som företag eller personer med kvalificerade organisationer utbyter för att skjuta upp och betala skatt på eventuella vinster från deras försäljning. Det är dock inte så enkelt som att en enskild skattebetalare köper en fastighet, säljer den och sedan använder vinsten för att köpa en annan fastighet. Istället måste det finnas en uppsättning standard för utbyte samt närvaro av en facilitator som används för att ställa in processen. Avsnitt 1245 eller 1250 fastigheter är inte berättigade för denna typ av transaktion.
En "1031 fastighet" får sitt namn från avsnitt 1031 i US Internal Revenue Code, som gör det möjligt för investerare att undvika att betala kapitalvinstskatter i processen att sälja och köpa investeringseiendom.
Särskilda överväganden
En av de mest avgörande aspekterna av ett framgångsrikt omvändt utbyte beror på att investeraren måste ha de finansiella medlen för det nya köpet. Den nya fastigheten kommer inte att avstå från vid tidpunkten för utbytet, så investeraren måste ha möjlighet att tillhandahålla full finansiering för den nya fastigheten utan den slutförda försäljningen av den gamla. Förvärv av den nya fastigheten kan underlättas med en långivare, även om endast specifika långivare är villiga och kan arbeta med en omvänd utbytesinvesterare.
Krav för omvänd utbyte
I allmänhet finns det en maximal innehavstid som gäller för fastigheter i omvända börser, vanligtvis i genomsnitt cirka 180 dagar. Det motsatta av ett omvändt utbyte är det försenade eller uppskjutna utbytet, där en växlare först måste avstå från ägda fastigheter genom handel eller försäljning innan han förvärvar en ny fastighet.
Omvända utbyten används ofta i fall där en fastighetsinvesterare måste stänga försäljningen av en ny fastighet innan han kan sälja sin nuvarande fastighet. Sådana fall inkluderar den oväntade upptäckten av en önskvärd ny fastighet som måste köpas inom en kort tid eller situationer där försäljningen av en för närvarande innehöll fastighet oväntat faller igenom, vilket lämnar ett omvändt utbyte som en möjlig fix som möjliggör investeraren att fortsätta köpa en ny fastighet.
