Vad är ett Propco (fastighetsbolag)?
Ett propco, fastighetsföretag eller prop-företag är en sekundär enhet som skapas av ett företag för att inneha och hantera fastigheter som verksamheten äger. Propcos är ofta inrättat som ett dotterbolag som finns för att inneha eller äga ett moder- eller opco (operativt företag) inkomstgenererande fastigheter. Fastighetsbolaget äger alla fastigheter och relaterade skulder, vilket ger moder- eller operatörsföretag fördelar relaterade till finansierings- och kreditvärdighetsfrågor.
Förstå Propcos
Propco-arrangemang görs nästan alltid för att säkerställa en mer fördelaktig finansiering för både propco och opco. Propco kan finansiera mot ett mycket högre belopp av sina fastighetsinnehav till mycket mer konkurrenskraftiga priser, eftersom banken fattar beslutet om fysiska, inkomstgenererande tillgångar snarare än den mer flytande världen av värderingar i affärsverksamheten. Detta skapar tydlighet för finansieringsbanken, och i sin tur tar opco bort de redovisade kostnaderna för sina fastigheter från sina omedelbara böcker.
Fastighetsföretag gör finansieringen mer tydlig.
Risker med ett Propco-arrangemang
Denna typ av propco-opco-arrangemang gör det möjligt för det operativa företaget att hyra eller hyra fastigheter från fastighetsföretaget. I praktiken ser det ut som en försäljning och en leaseback. Företaget avstår dock aldrig från fastigheten på något riktigt sätt, eftersom propco och opco ingår i samma grupp av företag. Även om detta låter som företagets motsvarighet till att ha din tårta och äta den också, kan det vara en nackdel med att skapa ett propco.
Om ett företag fungerar från flera platser snarare än ett primärt, låser ett propco-arrangemang företaget i en situation där det blir svårare att stänga en plats. I en traditionell affärsinställning, till exempel, kan ett företag välja att stänga ett underpresterande läge eller kontor och sannolikt sälja fastigheten.
Däremot, i ett propco-arrangemang, äger propco fastigheten och kanske inte väljer att sälja fastigheten om marknaden inte kommer tillbaka tillräckligt för att täcka skulderna. Som ett resultat kan opco bli skyldig att betala hyran på en fastighet, även om den inte använder den, eftersom propco beror på den inkomsten för att betjäna de skuldfinansierade av fastigheterna. Faktum är att propco-opco-splittringen vanligtvis görs för att kapitalisera det övergripande företaget för expansion, så att företag ofta hamnar på flera platser genom processen.
Propco att REIT Övergångar
Eftersom ett propco kan begränsa flexibiliteten hos opco i vissa situationer kommer det operativa företaget ibland att snurra fastighetsföretaget som ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) för att förvandla det till en egen enhet. Att skapa en REIT har skattemässiga fördelar för moderbolaget eftersom det tar bort eventuella dubbelbeskattningsfrågor som kan uppstå med ett propco-opco-arrangemang. När propco är avstängd kan den fungera som alla andra REIT och lägga till fastigheter i sin portfölj som inte är relaterade till opco: s verksamhet.
