Vad är ett landförtroende?
Ett markförtroende är en juridisk person som tar äganderätt till, eller myndighet över, en fastighet som fastighetsägaren begär. Liksom andra typer av förtroende är varje landförtroendes villkor unika.
Key Takeaways
- Marktrusts är organisationer som tar lagligt ägande, förvaltarskap eller delvis kontroll över egendom i anledning av markägaren. Tittelinnehavande marktrusts, även kända som Illinois marktrusts, skyddar markägarnas anonymitet och håller fastigheter ur skifterätt. med uppgift att hantera outvecklade mark för att upprätthålla naturresurser, historiska platser och offentliga rekreationsområden för framtida generationer. Jordägare som använder bevaringsförenklingar för att överföra utvecklingsrättigheter till ett bevarandelandsförtroende kan få ett skatteavdrag för sin välgörenhetsdonation. fall av bedrägerier, vissa donationer för bevarandeunderhåll och markförtroenden som accepterar dem har under ökad granskning.
Så fungerar ett landförtroende
Börja med att förstå de två typerna av landförtroende.
- Ett förtroende med titeln gör att fastighetsägaren anonymt kan behålla alla rättigheter över fastigheten och styra markförtroendets handlingar. Dessa förtroenden kallas också vanligtvis "Illinois landtrusts" eftersom de först populariserades i Chicago under 1800-talet. Vid den tiden fick fastighetsägare inte rösta på stadsprojekt på samma platser som de ägde mark. För att kringgå denna lag skulle rika affärsmän och politiker använda markförtroende för att köpa mark anonymt och därmed skydda deras rösträtt.
Inte alla 50 stater har en laglig struktur för ett landförtroende med titeln. De flesta stater skjuter emellertid till lagarna om landförtroende i Illinois om de inte har sina egna, vilket innebär att varje individ kan bilda ett "Illinois-stil" landförtroende i någon stat med korrekt juridisk vägledning. Ett bevarandelandsförtroende kräver å andra sidan att fastighetsägaren ger upp vissa rättigheter över markanvändning och utveckling. Målet med ett bevarandelandsförtroende är att skydda djurliv, historiska eller kulturella platser och naturresurser från kommersiell utveckling eller annan verksamhet som kan leda till störningar eller föroreningar.
Titelföretag Land Trusts (aka Illinois Land Trusts)
I ett titeln som innehar markförtroende undertecknar markägaren ett dokument som kallas En Deed in Trust, som överför lagligt ägande av fastigheten. Vid upprättandet av förtroendet kan markägaren (som är både förtroendemottagaren och förmånstagaren) specificera hur marken ska förvaltas, vem som har kontroll över den och hur alla inkomster den producerar fördelas. Detta innebär att även om förtroendet är titelinnehavaren på papper, behåller markägaren fullständig kontroll över fastigheten.
Titelföretag används som ett sätt för fastighetsägare att upprätthålla anonymitet och hålla värdefulla tillgångar ur bevis. De kan också tillhandahålla ett antal andra förmåner för fastighetsplanering och skydda tillgångar mot domar eller pensionsrätt. Detta kan vara särskilt användbart för mycket rika, kändisar och stora företag som kanske vill hålla utvecklingsplaner under omslagen.
Ett exempel på detta: Den berömda Walt Disney World Resort i Orlando, Florida, köptes ursprungligen 1965 med hjälp av ett landinnehav för titeln. De ursprungliga ägarna i Florida-sumpmarkerna som orten byggdes på hade ingen aning om att Disney, som redan var ett hushållsnamn vid den tiden, stod bakom köpet. Hade de varit medvetna om köparens identitet skulle de troligtvis ha ökat sitt begärda pris.
Förtroendeland
I ett bevarandelandsförtroende tar inte förtroendet nödvändigtvis marknamnet om inte fastigheten doneras i sin helhet. I stället kan en markägare ingå ett rättsligt bindande avtal som kallas ett bevarandeunderlag och därmed "donera" sina utvecklingsrättigheter till förtroendet. Förtroendet har till uppgift att se till att servitutten verkställs och i vissa fall hantera fastigheten.
Bevarande underlättningar kan skräddarsys så att markägaren behåller äganderätten och användningsrättigheterna - till exempel rätten att fortsätta odla eller uppföra boskap - samtidigt som den säkerställer att marken förblir outvecklad i evighet. Bevarande servitut "följer marken", vilket innebär att villkoren för servitut förblir i kraft även om marken säljs eller överlämnas till arvingar.
56 miljoner
Det totala antalet tunnland obebyggd mark som förvaltas av 1.300 plus privata landskyddsmarknader i hela USA
Särskilda överväganden
Det finns en annan viktig åtskillnad mellan företrädare för äganderätt och jordbruksmark: en donation till den senare kan ge dig ett stort skattelättnad.
Om en markägare donerar sina utvecklingsrättigheter till ett bevarandeförtroende, kan de få ett skatteavdrag som är lika med skillnaden mellan värdet på marken som besvärad (med servitutten på plats) och vad det kan vara värt om det utvecklades för dess " högsta och bästa användning. " I vissa fall kan detta avdrag vara värt miljoner dollar.
Vanligtvis är markägare antingen jordbrukare och jordbrukare som har ägt fastigheten i generationer eller mycket rika individer, familjer eller företag som har råd att köpa områden direkt. Nyligen har emellertid en ny investeringsnisch utvecklats för att öppna skattemässiga fördelar med bevarande för en större del av befolkningen.
Investera i bevarande underlätta…
Med hjälp av ett partnerskap med flera medlemmar (eller "syndikat") tillåter dessa investeringsföretag flera ackrediterade investerare att samla sina pengar för att köpa mark för bevarande. Efter att ha donerat fastighetsutvecklingsrättigheterna till ett markförtroende via ett bevarandeunderlag delade medlemmarna i partnerskapet skattemässigt pro rata. Delvis tack vare dessa bevarandepartnerskap uppskattas att bevarande av land ökade med 175% mellan 2005 och 2015.
… Och kontroversen om investeringar i bevarandeunderlag
Naturligtvis, när som helst det finns potential för vinst, kommer någon att missbruka systemet. Det har förekommit några högprofilerade fall av personer som tar mycket stora avdrag för att donera servitut på golfbanor, bostadsutveckling och andra fastigheter som faktiskt inte har mycket ekologiskt eller kulturellt värde.
Som svar har det skett en aggressiv motreaktion mot syndikerade investeringar, särskilt och markförtroende som accepterar deras servicebidrag. Emellertid kanske detta enkla fokus inte målar en fullständig bild av frågorna som spelas. Vare sig det givits av jordbrukare, miljardärer eller syndikerade investerare, är det uppenbart att lagarna om donationer för bevarandeunderhåll kräver en närmare titt för att säkerställa att risken för missbruk minimeras utan att undanröja incitamentet att bevara.
