Men vad händer när den enda ränteperioden är slut? Vem erbjuder dessa lån? Och när är det vettigt att få en? Här är en kort guide till denna typ av inteckning.
Hur strukturerade inteckningslån är strukturerade
På det mest grundläggande är en ränteinteckning bara en där du bara betalar räntebetalningar under de första åren - vanligtvis fem eller tio - och när den perioden slutar börjar du betala både kapital och ränta. Om du vill göra huvudsakliga betalningar under bara ränta kan du, men det är inte ett krav på lånet.
Vanligtvis ser du bara räntelån strukturerade som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 hypotekslån med justerbar ränta (ARM). Kreditgivare säger att valen 7/1 och 10/1 är mest populär bland låntagare. I allmänhet är ränteperioden lika med fast ränta för lån med justerbar ränta. Det betyder att om du har en 10/1 ARM, till exempel, skulle du bara betala ränta under de första tio åren.
På en ARM som bara har en ränta, efter att introduktionsperioden är slut, kommer räntan att justeras en gång per år (det är där "1" kommer från) baserat på en referensränta som LIBOR plus en marginal som bestäms av långivaren. Referensräntan ändras när marknaden förändras, men marginalen är förutbestämd när du tar upp lånet.
Gränsvärde för gränsvärden Ränteförändringar. Detta gäller alla ARM, inte bara för ARM som bara är intresserade. Det ursprungliga räntetaket på 3/1 ARM och 5/1 ARMS är vanligtvis två, säger Casey Fleming, en låneansvarig hos C2 Financial Corp i San Diego och författare till "The Loan Guide: How to get the Bästa Möjliga inteckning." Det betyder att om din startränta är tre procent, då den enda räntaperioden upphör under år fyra eller år sex, kommer din nya ränta inte att vara högre än fem procent. På 7/1 ARM: er och 10/1 ARM: er är initialtaket vanligtvis fem.
Därefter begränsas räntehöjningar vanligtvis till två procent per år, oavsett vad ARM: s introduktionsperiod var. Livstidslockor är nästan alltid fem procent över lånets startränta, säger Fleming. Så om din startfrekvens är tre procent kan den öka till fem procent under åtta år, sju procent under år nio och max ut till åtta procent under år tio.
När den enda ränteperioden är slut måste du börja återbetala kapitalet under resten av lånetiden - på en fullständigt amorterad basis, i långivare talar. Dagens lån med bara ränta har inte ballongbetalningar. de är vanligtvis inte ens tillåtna enligt lag, säger Fleming. Så om hela löptiden för en 7/1 ARM är 30 år och den enda ränteperioden är sju år, under åtta år, kommer din månatliga betalning att beräknas om baserat på två saker: för det första den nya räntan och för det andra återbetalning av kapital under resterande 23 år.
Fast ränta med endast fast ränta
Räntelån med fast ränta är inte lika vanliga. Med ett 30-årigt fast räntelån kan du kanske betala ränta bara i tio år och sedan betala ränta plus kapital för de återstående 20 åren. Om du antar att du inte lägger något till rektor under de första tio åren, skulle din månatliga betalning hoppa väsentligt under år 11, inte bara för att du skulle börja återbetala kapital, utan för att du skulle återbetala kapitalet på bara 20 år istället för 30 år. Eftersom du inte betalar ned kapital under den enda ränta, när räntan återställs, baseras din nya räntebetalning på hela lånebeloppet. Ett lån på 100 000 dollar med en räntesats på 3, 5 procent skulle kosta bara 291, 67 dollar per månad under de första tio åren, men 579, 96 dollar per månad under de återstående 20 åren (nästan dubbelt).
Under 30 år skulle 100.000 $ lånet kosta dig $ 174.190.80 - beräknat som ($ 291.67 x 120 betalningar) + ($ 579.96 x 240 betalningar). Om du hade tagit ett 30-års lån med fast ränta med samma 3, 5 procents ränta (som nämnts ovan) skulle din totala kostnad under 30 år vara 161 656, 09 dollar. Det är $ 12, 534, 71 mer i ränta på det enda räntelånet, och att extra räntekostnad är anledningen till att du inte vill behålla ett rentelån under hela sin löptid. Din faktiska räntekostnad blir emellertid mindre om du tar avdrag för ränteskatten.
Är dessa typer av lån allmänt tillgängliga?
Eftersom så många låntagare fick problem med ränta endast under bubblåren, tvekar bankerna att erbjuda produkten idag, säger Yael Ishakis, vice president för FM-hemlån i Brooklyn, NY, och författare till "The Complete Guide to Inköp ett hem."
Fleming säger att de flesta är jumbo, lån med rörlig ränta med en fast period på fem, sju eller tio år. Ett jumbo-lån är en typ av icke-överensstämmande lån. Till skillnad från konforma lån är lån som inte uppfyller kraven vanligtvis att säljas till statligt sponsrade företag, Fannie Mae och Freddie Mac - de största köparna av överensstämmande inteckningar och en anledning till att konforma lån är så allmänt tillgängliga.
När Fannie och Freddie köper lån från hypotekslångivare gör de mer pengar tillgängliga för långivare att ge ytterligare lån. Icke-överensstämmande lån som endast ränta har en begränsad sekundärlånemarknad, så det är svårare att hitta en investerare som vill köpa dem. Fler långivare hänger på dessa lån och betjänar dem internt, vilket innebär att de har mindre pengar för att göra ytterligare lån. Räntelån är därför inte lika allmänt tillgängliga. Även om ett lån med bara ränta inte är ett jumbo-lån anses det fortfarande vara avvikande.
Eftersom lån med bara ränta inte är så allmänt tillgängliga som, säg, 30-åriga lån med fast ränta, "är det bästa sättet att hitta en bra långivare bara genom en ansedd mäklare med ett bra nätverk, eftersom det kommer att ta några seriös shopping för att hitta och jämföra erbjudanden, säger Fleming.
Jämföra kostnaderna
"Räntehöjningen för rentefunktionen varierar beroende på långivare och dag, men beräkna att du kommer att betala minst en 0, 25 procent premie i räntan, " säger Fleming.
På liknande sätt säger Whitney Fite, ordförande för Angel Oak Home Loans i Atlanta, att räntan på en inteckning som endast är ränta är ungefär 0, 125 till 0, 375 procent högre än räntan för ett amorterande lån med fast ränta eller ARM, beroende på uppgifterna.
Så här ser dina månatliga betalningar ut med ett rentavdragslån på $ 100 000 jämfört med ett fast räntelån eller ett fullständigt amorterande ARM, vardera till en typisk ränta för den typen av lån:
- 7-årig, endast ränta ARM, 3, 125 procent: $ 260, 42 månatlig betalning30-årig fast ränta konventionellt lån (inte bara ränta), 3, 625 procent: 456, 05 $ månatlig betalning 7-år, fullständigt amorterar ARM (30-årig amortering), 2, 875 procent: 414, 89 $ månadsbetalning
Med dessa räntor, på kort sikt, kommer en endast ARM att kosta dig $ 195, 63 mindre per månad per $ 100 000 lånade under de första sju åren jämfört med ett 30-årigt fast räntelån och 154, 47 $ mindre per månad jämfört med ett fullständigt amortiserande 7/1 ARM.
Det är omöjligt att beräkna den faktiska livslängdskostnaden för ett rentjusterbart räntelån när du tar ut det eftersom du inte kan veta i förväg vad räntan kommer att återställa till varje år. Det finns inte heller ett sätt att parkera kostnaden, säger Fleming, även om du kan bestämma räntetaket för livslängden och golvet från ditt kontrakt. Detta skulle göra det möjligt för dig att beräkna minsta och maximala livslängdskostnad och veta att dina faktiska kostnader skulle falla någonstans däremellan. "Det skulle dock vara ett stort utbud, " säger Fleming.
Poängen
Endast räntelån kan vara utmanande att förstå, och dina betalningar kommer att öka väsentligt när den bara ränta löper ut. Om ditt bara lån är en ARM kommer dina betalningar att öka ännu mer om räntorna ökar, vilket är en säker satsning i dagens låga räntemiljö. Dessa lån är bäst för sofistikerade låntagare som helt förstår hur de fungerar och vilka risker de tar.
