En handfull nystartade företag och etablerade fastighetsföretag, med kontanter och beväpnade med det senaste inom maskininlärningsprogramvara, drar nytta av och omformar bostadsfastighetsmarknaden på 26 biljoner dollar. Företag som Zillow Group Inc. (Z), Opendoor och Offerpad köper och säljer snabbt tusentals hem, allt med hjälp av datoralgoritmer, enligt en nylig djupgående berättelse i Wall Street Journal.
Den viktigaste testplatsen för detta nya sätt att handla fastigheter har varit den heta bostadsmarknaden i Phoenix, Arizona, ett av de snabbast växande tunnelbanearealerna i USA. Förra året köpte Zillow, Opendoor och Offerpad nästan 5 000 bostäder i metroområdet. Cirka 5% av de bostäder som såldes i Phoenix förra året gjordes genom så kallad 'iBuying' (direktköp), enligt en Bloomberg-kolumn.
"Det är gryningen för e-handel för fastigheter, " berättade Zillow-verkställande direktör Rich Barton till tidskriften. "Phoenix är mark noll."
Vad det betyder för investerare
Fastigheter har länge betraktats som en av de mest illikvida tillgångarna. Det kan ta månader för en husägare att hitta en potentiell köpare och använda en fastighetsmäklare för att hitta att köparen lägger till ytterligare transaktionsavgifter. Redan innan försäljningsskylten går upp behövs ofta renoveringar bara för att få hemmet i presentabelt skick. Men iBuying fastighetsbolag för närvarande börjar eliminera krångelna med att sälja ett hem.
Säljare kan nu besöka en av iBuyers webbplatser, skriva in sin adress, ladda upp några foton av sitt hem, fylla i ett formulär och få ett erbjudande inom 24 timmar. De behöver inte längre en fastighetsmäklare för att ansluta dem till en potentiell köpare, och behöver heller inte oroa sig för att köparen kan säkra en inteckning. Säljare är också skonade besväret med att göra förberedande renoveringar, eftersom iBuyers är villiga att köpa fixer-överdelar som senare kommer att renoveras av sina egna handlare. Att sälja ett hem har blivit lika enkelt som att klicka på en knapp.
Men allt detta skulle vara nära omöjligt utan hjälp av algoritmisk programvara som säger företagen vad de ska köpa och hur mycket de ska erbjuda. Algerna gör det möjligt för företag att jämföra potentiella inköp med hjälp av ett brett spektrum av data inklusive typiska mätvärden som kvadratmeter och jämförbar försäljning, men också mer idiosynkratiska funktioner som påverkar ett hems värde som närhet till skolor, golfbanor och bullriga järnvägslinjer eller korsningar.
Med algo-tekniken kan iBuyers bli de nya mellanhänderna och erbjuda hemsäljare snabbhet och bekvämlighet samtidigt som de tar upp transaktionsavgifterna som normalt går till fastighetsmäklare. De hoppas också kunna tjäna pengar på alla uppskattningar i bostadspriser och mervärde från små förbättringar i hemmet.
För att säkra sig mot potentiella nedgångar på marknaderna gillar dessa högteknologiska flippor att följa större hyresbolag till nya grannskap. Blackstone Groups Invitation Homes Inc. (INVH), som har blivit landets största enfamiljshyra, blir en slags köpare av sista utväg på svagare marknader. Om iBuyers har problem med att ladda ner ett av sina senaste köp, finns det en god chans att det stora hyresvärdeföretaget med djupa fickor tar bort det från sina händer.
Men företag som Redfin Corp. (RDFN), med sina 3D-kartor online som gör det lättare för köpare att köpa hus utan att behöva fysiskt besöka webbplatsen, förbättrar också efterfrågesidan på marknaden. Denna klick-till-köp-teknik, i kombination med iBuyers teknik för att klicka och sälja och stora köpare av sista utväg som Blackstone, fungerar som ett slags marknadsskapare inom fastigheter och erbjuder en aldrig tidigare sett likviditet i fastighetsmarknader.
Blickar framåt
Medan den ökade likviditeten hjälper traditionella husköpare och säljare, är det också troligt att locka till sig en ny ras av spekulanter och deras kontanter. Vissa är rädda för att denna nya verklighet skulle kunna sätta fastighetsmarknaden upp för en ny boom och krasch liknande bostadskrisen 2008, som föregicks av en bostadsbubbla som drivs av ökade likviditetsmängder på finansmarknaderna.
