Fler och fler amerikaner letar utomlands efter fritidshus, hyresintäkter och platser att bosätta sig under pensionering - oavsett om det är fem eller 30 år bort. Skattefördelarna med att äga fastigheter utomlands liknar de som är att äga i USA, med några få undantag.
Key Takeaways
- Om du äger fastigheter utomlands beror dina skattemässiga fördelar i USA på hur du använder fastigheten. Du kan dra av inteckningsränta - men inte fastighetsskatter - om fastigheten är för personligt bruk. Om du får hyresintäkter beror reglerna på hur många dagar du använder hemmet för personligt kontra hyresbruk.
Förmånerna som fastighetsägare får av amerikansk skattelagstiftning beror på hur de använder fastigheten. Om du till exempel bor i hemmet kan du i allmänhet dra av inteckningsränta. Om du använder fastigheten för hyresintäkter kan du dra av hypoteksräntor och ett antal andra utgifter, inklusive fastighets- och ansvarsförsäkring, reparations- och underhållskostnader, och lokala och långa resekostnader relaterade till underhåll av fastigheten.
Läs vidare för att se hur amerikansk skattelagstiftning behandlar utländskt äganderätt, liksom skattekonsekvenserna av att sälja fastigheten.
Egendom för personlig användning
Som med en primärbostad, kan du inte skriva av utgifter som verktyg, underhåll eller försäkring såvida du inte kan kräva avdrag för hemmakontoret.
Medan avdragsränteavdraget är detsamma oavsett om hemmet är i USA eller utomlands, fungerar fastighetsskatter annorlunda. Enligt lagen om beskattning och jobb (TCJA) kan du inte längre dra av fastighetsskatter på utländsk egendom.
Hyresfastighet
Skattereglerna är mer komplicerade om du får hyresintäkter på fastigheten. Olika regler gäller, beroende på hur många dagar du använder hemmet för personligt snarare än hyresbruk. I allmänhet faller du i en av två kategorier:
- Du hyr ut huset i 14 dagar eller mindre, och du använder fastigheten i mer än 14 dagar eller 10% av den totala dagen det hyrdes. Du kan hyra hemmet till någon annan i upp till två veckor (14 nätter) varje år utan att behöva rapportera denna inkomst till IRS. Även om du hyr ut det för 5 000 dollar per natt behöver du inte rapportera hyresintäkterna så länge du inte hyrde mer än 14 dagar. Huset betraktas som en personlig bostad, vilket gör att du kan dra av inteckningsränta enligt de vanliga reglerna för andra hem, men inte hyresförluster eller kostnader. Du hyr ut huset i 15 eller fler dagar och använder det under färre än 14 dagar eller 10% av de dagar hemmet hyrdes. I detta fall betraktar IRS hyresfastigheten och hyresaktiviteterna ses som ett företag. Tänk på: Om en familjemedlem använder huset (dvs. din make, syskon, föräldrar, morföräldrar, barn och barnbarn) räknas det som en personlig dag såvida du inte samlar in ett rättvist hyrespris. Du måste rapportera alla hyresintäkter till IRS, men de goda nyheterna är att detta tillåter dig att dra av hyreskostnader, till exempel hypoteksränta, utländska fastighetsskatter, reklamkostnader, försäkringspremier, verktyg och avgifter som betalas till fastighetsförvaltare. En anmärkningsvärd skillnad mellan en hyresfastighet hemma och en utomlands: Din fastighet utomlands skrivs av under en 40-årsperiod, istället för de nuvarande 27, 5 åren för inhemska bostadsfastigheter. I båda fallen skrivs du bara av strukturen (byggnaden); marken är inte avskrivbar.
Säljer fastigheten
US Section 1031 tillåter dig att sälja och ersätta en utländsk egendom endast med en annan utländsk egendom.
En betydande skillnad i skattebehandlingen av inhemsk kontra utländsk egendom är emellertid att fastigheter i USA inte betraktas som liknande till någon annan fastighet utomlands. USA: s avsnitt 1031 tillåter endast utbyten för inhemska och utländska.
USA anser att alla fastigheter utanför USA är likartade med någon annan liknande egendom utanför USA, så det är möjligt att 1031 byta ett hus i Panama mot ett annat i Panama, eller Ecuador eller Costa Rica, för den delen. Det kommer bara inte att betraktas som liknande med någon fastighet i USA
Dubbeltaxering
Förutom att ta en skattelättnad för alla hyresinkomster som betalats, kan du också kräva utländsk skattekredit om du säljer fastigheten och betalar kapitalvinstskatt i det främmande landet.
Poängen
När du köper utomlands måste du vara extra försiktig med planering och detaljer. Många länder har regler och förordningar om vem som kan äga egendom och hur den kan användas. Om du köper ett hem utomlands ska du se till att transaktionen genomförs så att den skyddar dina äganderätt. I USA får husköpare äganderätten. denna skillnad är inte lika tydlig i alla länder.
Var också medveten om att du som utländsk fastighetsägare kan behöva lämna in ett antal amerikanska skatteformer, beroende på din exakta situation. Om du till exempel hyr ut ditt hem utomlands och öppnar ett bankkonto för att samla in hyran, måste du lämna in ett FBAR-formulär (rapport om utländska bank- och finansiella konton) om det sammanlagda värdet för alla dina konton är $ 10.000 eller mer "för en given kalenderårets dag."
Andra former inkluderar formulär 5471 - Informationsåterlämnande av amerikanska personer med respekt för vissa utländska företag (om din egendom ägs i ett utländskt företag); och formulär 8858 - Informationsåterlämnande av amerikanska personer med respekt för utländska åsidosatta enheter (om din offshore-fastighet finns i en utländsk LLC).
Eftersom utländskt äganderätt och skattelagstiftning är komplicerat och ändras från tid till annan, skydda dig själv genom att rådfråga en kvalificerad skatteföretag och / eller fastighetsadvokat både i USA och utomlands.
