Först

Innehållsförteckning

• Första gången homebuyer-fördel
• Tänk på dessa innan du köper
• Köpprocessen
• Råd till nya husägare
• Poängen

Att köpa ett hus kan vara utmanande för en första timer. Det finns ju så många steg, uppgifter och krav, och du kan vara orolig för att göra ett dyrt misstag. Men första gången husköpare åtnjuter faktiskt några speciella fördelar som skapas för att uppmuntra nya aktörer till fastighetsmarknaden. För att avmystifiera processen så att du får ut mesta möjliga av ditt köp, här är en sammanfattning av vad du behöver tänka på innan du köper och vad du kan förvänta dig av köpprocessen själv, plus tips för att göra livet lättare efter att du köpt ditt första hem.

Key Takeaways

• Första gången husköpare, enligt definitionen av det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling, kan få hjälp från statliga program, skattelättnader och federalt stödda lån. Innan du börjar leta, överväga vilken typ av bostad som kommer att tjäna dina behov, vad du har råd, hur mycket finansiering du kan säkra, och vem som hjälper dig att genomföra din sökning. Att köpa ett hus innebär att hitta fastigheten, säkra finansiering, göra ett erbjudande, få en heminspektion och stänga köpet. När du har flyttat i, är det viktigt att underhålla ditt hem och också spara.

Första gången homebuyer-fördel

Att köpa ett hem anses fortfarande vara en viktig aspekt av den amerikanska drömmen. Som en första köpare har du tillgång till statliga program, skattelättnader och federalt backade lån om du inte har den vanliga minimibetalingen - helst 20% av inköpspriset för ett konventionellt lån - eller om du är en medlem i en viss grupp (se Viktigt utrop, nedan). Och du kan kvalificera dig som en första gången köpare även om du inte är en nybörjare.

En första gången hembuyer, enligt US Department of Housing and Urban Development (HUD), är någon som uppfyller något av följande villkor:

• En person som inte har ägt en huvudbostad på tre år. Om du har ägt ett hem men din make inte har det, kan du köpa en plats tillsammans som första gången husköpare. En ensamstående förälder som bara har ägt ett hem med en tidigare make medan hon är gift. En fördrivna hembrytare som bara har ägt med en make.En person som endast har ägt en huvudbostad som inte permanent har anslutits till en permanent stiftelse i enlighet med gällande bestämmelser. En person som bara har ägt en fastighet som inte överensstämde med statliga, lokala eller modellbyggnadskoder - och som kan inte införas i överensstämmelse för mindre än kostnaden för att bygga en permanent struktur.

Bästa tips för att köpa ditt första hem

6 frågor att tänka på innan du köper

Ditt första steg är att avgöra vilka dina långsiktiga mål är och hur hemägande passar in i dessa mål. Du kanske bara vill förvandla alla dessa "bortkastade" hyresbetalningar till hypoteksbetalningar som ger dig något påtagligt: ​​eget kapital. Eller kanske du ser hemägande som ett tecken på självständighet och tycker om idén att vara din egen hyresvärd. Att köpa ett hus kan också vara en bra investering. Genom att minska dina stora bildägsmål ska du peka i rätt riktning. Här är sex frågor att tänka på.

1. Hur är din ekonomiska hälsa?

Innan du klickar igenom sidor med online-listor eller blir kär i ditt drömhus, gör en seriös granskning av din ekonomi. Du måste vara beredd på både köp och löpande utgifter för ett hem. Resultatet av denna granskning kommer att berätta om du är redo att ta detta stora steg, eller om du behöver göra mer för att förbereda. Följ dessa steg:

Titta på dina besparingar. Överväg inte ens att köpa ett hem innan du har ett nödsparkonto med tre till sex månaders levnadskostnader. När du köper ett hus kommer det att finnas betydande förkostnader inklusive utbetalning och stängningskostnader. Du behöver pengar läggas bort inte bara för dessa kostnader utan också för din akutfond. Långivare kommer att kräva det.

En av de största utmaningarna är att hålla dina besparingar i ett tillgängligt, relativt säkert fordon som fortfarande ger en avkastning så att du följer inflationen.

• Om du har ett till tre år för att uppnå ditt mål, kan ett insättningsintyg vara ett bra val. Det kommer inte att göra dig rik, men du kommer inte heller att förlora pengar (såvida du inte blir träffad med straff för att utbetala tidigt). Samma idé kan tillämpas på att köpa en kortfristig obligation eller ränteportfölj som ger dig en viss tillväxt, men också skyddar dig från den tumultiga karaktären på aktiemarknaderna. Om du har sex månader till ett år ska du hålla pengarna flytande. Ett högavkastningssparekonto kan vara det bästa alternativet. Se till att det är FDIC-försäkrat (de flesta banker är det) så att om banken går under kommer du fortfarande ha tillgång till dina pengar upp till $ 250 000.

Granska dina utgifter. Du måste veta exakt hur mycket du spenderar varje månad - och vart det går. Denna beräkning kommer att berätta hur mycket du kan avsätta till en inteckning. Se till att du redogör för allt - verktyg, mat, bilunderhåll och betalningar, studentskuld, kläder, barnaktiviteter, underhållning, pensionssparande, regelbundna besparingar och diverse artiklar.

Kontrollera din kredit. Generellt, för att kvalificera dig för ett hemlån, behöver du bra kredit, en historia av att betala dina räkningar i tid och ett högsta skuldsättningsgrad på 43%. Kreditgivare i dag föredrar vanligtvis att begränsa bostadskostnaderna (huvud-, ränta-, skatte- och husägarförsäkring) till cirka 30% av låntagarnas månatliga bruttoinkomst, även om denna siffra kan variera mycket beroende på den lokala fastighetsmarknaden.

2. Vilken typ av hem passar dig bäst?

Du har ett antal alternativ när du köper en bostadsfastighet: ett traditionellt enfamiljshus, en duplex, ett radhus, en lägenhet, ett kooperativ eller en flerfamiljshus med två till fyra enheter. Varje alternativ har sina för- och nackdelar, beroende på dina husägarmål, så du måste bestämma vilken typ av fastighet som hjälper dig att nå dessa mål. Du kan spara på inköpspriset i valfri kategori genom att välja en fixer-övre, men varna varning: Mängden tid, svettkapital och pengar som krävs för att förvandla en fixer-övre till ditt drömhus kan vara mycket mer än du förhandlat för.

3. Vilka specifika funktioner vill du att ditt perfekta hem ska ha?

Även om det är bra att behålla viss flexibilitet i den här listan, gör du kanske det största köpet i ditt liv, och du förtjänar att köpet passar både dina behov och önskemål så nära som möjligt. Din lista bör innehålla grundläggande önskemål, som storlek och stadsdel, ända ner till mindre detaljer som badrumslayout och ett kök utrustat med hållbara apparater.

4. Hur mycket inteckning kvalificerar du för?

Innan du börjar shoppa är det viktigt att få en uppfattning om hur mycket en långivare kommer att ge dig att köpa ditt första hem. Du kanske tror att du har råd med ett hem på 300 000 dollar, men långivare kanske tror att du bara är bra för $ 200 000 baserat på faktorer som hur mycket annan skuld du har, din månatliga inkomst och hur länge du har varit på ditt nuvarande jobb. Dessutom kommer många fastighetsmäklare inte spendera tid med kunder som inte har klargjort hur mycket de har råd att spendera.

Se till att förhandsgodkännas för ett lån innan du lägger ett erbjudande på ett hem: I många fall kommer säljare inte ens att erbjuda ett erbjudande som inte åtföljs av en förhandsgodkännande av en inteckning. Du gör detta genom att ansöka om en inteckning och fylla i nödvändigt pappersarbete. Det är fördelaktigt att shoppa för en långivare och att jämföra räntor och avgifter med hjälp av ett verktyg som en inteckningskalkylator eller Google-sökningar.

5. Hur mycket hem har du faktiskt råd?

Ibland ger en bank dig ett lån för mer hus än du verkligen vill betala för. Bara för att en bank säger att den kommer att låna dig $ 300 000 betyder inte att du faktiskt bör låna så mycket. Många första gången husköpare gör detta misstag och hamnar "husfattiga" med lite kvar efter att de betalar sin månatliga inteckning för att täcka andra kostnader, till exempel kläder, verktyg, semester, underhållning eller till och med mat.

När du bestämmer hur stort ett lån faktiskt ska ta, vill du titta på husets totala kostnad, inte bara den månatliga betalningen. Tänk på hur höga fastighetsskatterna är i ditt valda område, hur mycket husägarförsäkring kommer att kosta, hur mycket du förutser utgifter för att underhålla eller förbättra huset och hur mycket dina stängningskostnader kommer att bli.

6. Vem hjälper dig att hitta ett hem och vägleda dig genom köpet?

En fastighetsmäklare hjälper dig att hitta bostäder som tillgodoser dina behov och är i ditt prisklasse och sedan träffa dig för att se dessa hem. När du har valt ett hem att köpa kan dessa proffs hjälpa dig att förhandla om hela köpprocessen, inklusive att göra ett erbjudande, få ett lån och slutföra pappersarbete. En bra fastighetsmäklares expertis kan skydda dig från alla fallgropar du kan stöta på under processen. De flesta agenter får en provision som betalas från säljarens intäkter.

01:34

Krediter för första gången husköpare

Köpprocessen

Nu när du har bestämt dig för att ta steget, låt oss utforska vad du kan förvänta dig av själva homebuying processen. Detta kan vara en kaotisk tid med erbjudanden och motgångar som flyger rasande, men om du är beredd på krångel (och pappersarbetet) kan du komma igenom processen med din förnuft intakt. Här är den grundläggande utvecklingen du kan förvänta dig:

Hitta ett hem

Se till att dra fördel av alla tillgängliga alternativ för att hitta bostäder på marknaden, inklusive att använda din fastighetsmäklare, söka efter listor online och köra runt i de grannskap som intresserar dig för att söka efter försäljningsskyltar. Lägg ut några känslor med dina vänner, familj och affärskontakter också. Du vet aldrig var en bra referens eller bly på ett hem kan komma ifrån.

När du allvarligt handlar efter ett hem, gå inte in i ett öppet hus utan att ha en agent (eller åtminstone vara beredd att kasta ut namnet på någon du förmodligen arbetar med). Du kan se hur det kanske inte fungerar i ditt bästa intresse att börja handla med en säljares agent innan du kontaktar en egen.

Om du har en budget, leta efter bostäder vars fulla potential ännu inte har realiserats. Även om du inte har råd att byta ut den hemska tapeten i badrummet nu, kanske du är villig att leva med den ett tag i utbyte mot att komma in på en plats du har råd. Om hemmet uppfyller dina behov när det gäller de stora saker som är svåra att ändra, till exempel plats och storlek, låt inte fysiska brister avvisa dig. Första gången bostadsköpare bör leta efter ett hus de kan ge mervärde, eftersom detta säkerställer en ojämn egenkapital för att hjälpa dem upp fastighetsstegen.

Tänk på dina finansieringsalternativ och säker finansiering

Första gången husköpare har ett brett utbud av alternativ för att hjälpa dem att komma in i ett hem - både de som finns tillgängliga för alla köpare, inklusive Federal Housing Authority (FHA) -backed hypotekslån, och de som är särskilt inriktade på nybörjare. Många första gången homebuyer-program erbjuder minimibetalningar så låga som 3% till 5% (mot standard 20%), och några få kräver ingen utbetalning alls. Var noga med att undersöka eller överväga:

• HUD: s resurslista. Även om myndigheten själv inte beviljar bidrag direkt till individer, beviljar den medel som är öronmärkta för första gången husköpare till organisationer med IRS-skattebefriade status. HUD-webbplatsen har detaljer. FHA (och dess låneprogram) är en del av HUD. Din IRA. Varje första gången hemköpare kan ta ut upp till 10 000 $ av deras individuella traditionella IRA eller Roth IRA utan att betala 10% -straffet för tidigt uttag (men du kommer fortfarande att betala skatt om du använder en traditionell IRA). Det innebär att ett par kan ta ut maximalt 20 000 dollar (10 000 dollar från varje konto) för att kunna använda ett första hemköp. Bara veta att om du inte betalar tillbaka pengarna inom 120 dagar - och du är under 59½ - blir det pålagt 10% straff. Du kommer också att vara skyldig inkomstskatter vid uttag. Ditt statliga program. Många stater, inklusive Illinois, Ohio och Washington, erbjuder ekonomiskt stöd med förskottsbetalningar och stängningskostnader, samt med utgifter för rehabilitering eller förbättring av en fastighet, för första gången husköpare som kvalificerar sig. Vanligtvis är stödberättigande i dessa program baserat på inkomster och ofta storleken på en fastighets inköpspris. Indianers alternativ. Indianska husköpare kan ansöka om ett 184-lån. Det här lånet kräver en 1, 5% låneförsäkringsgaranti och en 2, 25% utbetalning på lån över $ 50 000 (för lån under det beloppet är det 1, 24%). 184-lån kan endast användas för enfamiljshus (en till fyra enheter) och för primärbostäder.

Var inte bunden av lojalitet till din nuvarande finansiella institution när du söker ett förhandsgodkännande eller letar efter en inteckning: Handla runt, även om du bara är berättigad till en typ av lån. Avgifterna kan vara förvånansvärt varierande. Ett FHA-lån, till exempel, kan ha olika avgifter beroende på om du ansöker om lånet genom en lokal bank, kreditförening, hypoteksbanker, storbank eller hypoteksmäklare. Inteckningsräntor, som naturligtvis har stor inverkan på det totala priset du betalar för ditt hem, kan också variera.

När du har bosatt dig i en långivare och ansökt, kommer långivaren att verifiera all finansiell information som tillhandahålls (kontroll av kreditpoäng, verifiering av anställningsinformation, beräkning av DTI, etc.). Långivaren kan förhandsgodkänna låntagaren för ett visst belopp. Var medveten om att även om du har förhandsgodkänts för en inteckning kan ditt lån falla igenom i sista minuten om du gör något för att ändra din kreditpoäng, till exempel finansiera ett bilköp.

Vissa myndigheter rekommenderar också att ha en säkerhetskreditgivare. Att kvalificera sig för ett lån är inte en garanti för att ditt lån så småningom kommer att finansieras: Underwriting riktlinjer kan förändras, långivare riskanalys kan förändras och investerare marknader kan förändras. Kunder kan skriva under lån och spärra dokument och sedan meddelas 24 till 48 timmar före avslutningen att långivaren har fryst finansiering på sitt låneprogram. Att ha en andra långivare som redan har kvalificerat dig för en inteckning ger dig ett alternativt sätt att hålla processen på eller nära schemat.

Göra ett erbjudande

Din fastighetsmäklare hjälper dig att bestämma hur mycket pengar du vill erbjuda för huset, tillsammans med alla villkor du vill begära. Din agent kommer då att presentera erbjudandet till säljarens agent; kommer säljaren antingen att acceptera ditt erbjudande eller utfärda ett motoffer. Du kan sedan acceptera eller fortsätta att gå fram och tillbaka tills du antingen når en överenskommelse eller beslutar att ringa den slutar.

Innan du skickar in ditt erbjudande, ta en titt på din budget. Denna gång, faktor i beräknade stängningskostnader (som kan uppgå till mellan 2% och 5% av inköpspriset), pendlingskostnader och eventuella omedelbara reparationer och obligatoriska apparater du kan behöva innan du kan flytta in. Tänk framåt: Det är lätt att bli bakhållet av högre eller oväntade verktyg och andra kostnader om du flyttar från en hyra till ett större hem. Du kan begära energiräkningar från de senaste 12 månaderna, till exempel för att få en uppfattning om genomsnittliga månadskostnader.

När du granskar din budget ska du inte bortse från dolda kostnader, till exempel heminspektionen, hemförsäkring, fastighetsskatter och husägare föreningskostnader.

Låt hemmet inspekteras

Även om det hem du planerar att köpa verkar vara felfritt, finns det ingen ersättning för att en utbildad professionell ska göra en heminspektion av fastigheten för kvalitet, säkerhet och allmänna skick för ditt potentiella nya hem. Du vill inte fastna i en pengar eller med huvudvärk att utföra många oväntade reparationer. Om heminspektionen avslöjar allvarliga fel som säljaren inte avslöjade, kommer du i allmänhet att kunna häva ditt erbjudande och få tillbaka din insättning. Alternativt kan du förhandla om att låta säljaren göra reparationer eller rabattera försäljningspriset.

Stäng - eller gå vidare

Om du kan träffa en affär med säljaren, eller ännu bättre, om inspektionen inte avslöjade några väsentliga problem, bör du vara redo att stänga. Stängning innebär i princip att man skriver in massor av pappersarbete under en mycket kort tidsperiod, samtidigt som man ber om att ingenting faller igenom i sista minuten.

Saker du kommer att ta itu med och betala för i de sista stadierna av ditt köp kan inkludera att du har bedömt bostaden (hypotekföretag kräver detta för att skydda sitt intresse i huset), göra en titelsökning för att se till att ingen annan än säljaren har ett krav på fastigheten, erhåller privat inteckning försäkring eller ett piggyback lån om din utbetalning är mindre än 20%, och slutföra inteckning pappersarbete. Andra stängningskostnader kan inkludera avgifter för lånets ursprung, titelförsäkring, undersökningar, skatter och kreditrapportavgifter.

Grattis, nya husägare! Nu då?

Du har skrivit under tidningarna, betalat flyttarna och den nya platsen börjar känna sig som hemma. Spel över, eller hur? Inte riktigt. Hushållningskostnaderna sträcker sig utöver utbetalningar och månatliga inteckningar. Låt oss nu gå igenom några sista tips för att göra livet som en ny husägare roligare och säkrare.

Fortsätt spara

Med husägare kommer stora oväntade utgifter, som att byta ut taket eller få en ny varmvattenberedare. Starta en nödfond för ditt hem så att du inte blir fångad när dessa kostnader oundvikligen uppstår.

Utför regelbundet underhåll

Med den stora summan pengar du lägger in i ditt hem, vill du se till att ta hand om det utmärkt. Regelbundet underhåll kan minska dina reparationskostnader genom att låta problem fixas när de är små och hanterbara.

Ignorera bostadsmarknaden

Det spelar ingen roll vad ditt hem är värt vid en viss stund förutom det ögonblick då du säljer det. Att kunna välja när du säljer ditt hem, snarare än att tvingas sälja det på grund av anställning eller ekonomisk besvär, kommer att vara den största avgöraren för om du kommer att få en solid vinst från din investering.

Lita inte på försäljningen av ditt hem för att finansiera din pension

Även om du äger ett hem bör du göra ditt bästa för att spara maximalt i dina pensionskonton varje år. Även om det kan tyckas svårt att tro för alla som har observerat de förmögenheter som vissa människor gjorde under bostadsbubblan, kommer du inte nödvändigtvis att döda när du säljer ditt hus. Om du vill titta på ditt hem som en källa till rikedom vid pensionering, när du har betalat av din inteckning bör du tänka på de pengar du spenderade på månatliga betalningar som en finansieringskälla för dina levnads- och medicinska utgifter vid pensionering. Pensionärer vill också ofta stanna (trots alla artiklar som du ser om att minska eller gå i pension på exotiska platser).

Poängen

Denna översikt bör hjälpa dig att komma till väg att fylla i eventuella luckor i din hemköpskunskap. Kom ihåg att ju mer du utbildar dig om processen i förväg, desto mindre stressande kommer det att vara, och desto mer troligt kommer du att få huset du vill ha till ett pris du har råd med. När det är klart har du det förtroende som kommer från att framgångsrikt förhandla fram ett stort steg i ditt liv.