Avkastning på investeringar (ROI) är en redovisningsperiod som anger den procentuella andelen investerade pengar som återvinns efter avdrag för tillhörande kostnader. För icke-revisor kan det låta förvirrande, men formeln kan enkelt anges på följande sätt:
ROI = CostGain − Cost where: Vinst = Investment gainCost = Investment cost
Men medan ekvationen ovan verkar tillräckligt lätt att beräkna, med fastigheter kommer ett antal variabler, inklusive reparations- / underhållskostnader och metoder för att beräkna hävstångseffekt - hur mycket pengar som lånats (med ränta) för att göra den initiala investeringen - spelade in, vilket kan påverka ROI-nummer. I många fall blir ROI högre om investeringskostnaden är lägre.
Vid köp av fastigheter kan finansieringsvillkoren i hög grad påverka investeringens pris; Men genom att använda resurser som en inteckningskalkylator kan du spara pengar på investeringskostnaden genom att hjälpa dig hitta gynnsamma räntor.
Hur man beräknar ROI för fastighetsinvesteringar
Komplikationer vid beräkning av ROI
Komplikationer vid beräkning av ROI kan uppstå när en fastighet återfinansieras eller en andra inteckning tas ut. Ränta på ett sekund eller refinansierat lån kan öka och låneavgifter kan tas ut, vilket båda kan minska avkastningen på avkastning. Det kan också vara en ökning av underhållskostnader, fastighetsskatter och nyttosatser. Alla dessa nya nummer måste anslutas och ROI beräknas om, om ägaren till en bostadsuthyrning eller kommersiell fastighet betalar dessa utgifter.
Komplexa beräkningar kan också krävas för fastigheter köpta med en justerbar räntelån (ARM) med en variabel eskaleringsränta som debiteras årligen under lånets löptid.
Låt oss titta på de två primära metoderna för att beräkna ROI: kostnadsmetoden och metoden utanför fickan.
Kostnadsmetoden
Kostnadsmetoden beräknar ROI genom att dela kapitalet i en fastighet med den egendomens kostnader.
Anta som ett exempel att en fastighet köptes för $ 100 000. Efter reparationer och rehabilitering, vilket kostar investerare ytterligare $ 50 000, värderas sedan fastigheten till $ 200 000, vilket gör investerarnas eget kapital i fastigheten till 50 000 $ (200 000 -).
Kostnadsmetoden kräver att kapitalandelen delas med alla kostnader relaterade till köp, reparationer och rehab av fastigheten.
ROI, i det här fallet, är $ 50 000 ÷ $ 150 000 = 0, 33 eller 33%.
Metoden utanför fickan
Metoden utanför fickan föredras av fastighetsinvesterare på grund av högre ROI-resultat. Med siffrorna från exemplet ovan antar du att samma fastighet köptes för samma pris, men denna gång finansierades köpet med ett lån och en utbetalning på 20 000 dollar. Kostnaden för fickan är därför endast $ 20 000, plus $ 50 000 för reparationer och rehabilitering, för en total kostnad för $ 70 000. Med fastighetens värde 200 000 dollar är kapitalpositionen 130 000 dollar.
ROI är i detta fall $ 130 000 ÷ $ 200 000 = 0, 65, eller 65%. Detta är nästan dubbelt så mycket som det första exemplets ROI. Skillnaden kan naturligtvis hänföras till lånet: hävstång som ett medel för att öka avkastningen på avkastning.
ROI ger inte lika vinst
Naturligtvis måste fastigheterna säljas innan någon av de ovan nämnda ROI: erna kan realiseras i faktiska kontantvinster. Ofta säljer en fastighet inte till marknadsvärdet. Ofta genomförs en fastighetsaffär till under det ursprungliga priset, vilket minskar den slutliga ROI-beräkningen för den egenskapen. Det finns också kostnader för att sälja en fastighet: medel som spenderas för reparationer, målning eller landskapsarkitektur. Kostnaderna för reklam för fastigheten bör också läggas till, tillsammans med bedömningskostnader och provisionen till fastighetsmäklaren eller mäklaren.
Både reklam- och provisionskostnader kan förhandlas med tjänsteleverantören. Fastighetsutvecklare, med mer än en fastighet att marknadsföra och sälja, är i en bättre position att förhandla fram gynnsamma priser med media och mäklare. ROI på flera försäljningar, men med varierande kostnader för reklam, provision, finansiering och konstruktion presenterar komplexa redovisningsfrågor som bäst hanteras av en professionell.
Fastighets kassaflöde
En investerare kan ha 30 000 dollar i eget kapital i en kommersiell hyresfastighet för vilken han betalade 10 000 dollar för ett ROI på 300%. Fastigheten ger också $ 500 per månad i hyror, för totalt $ 6000 per år. Det är en ROI på 60% på fastighetens kassaflöde - 6000 USD dividerat med investeringskostnaden på 10 000 USD.
Poängen
Beräkning av ROI på fastigheter kan vara enkelt eller komplicerat, beroende på alla variabler som nämns ovan. I en robust ekonomi har investeringar i fastigheter, både bostäder och kommersiella, visat sig vara mycket lönsamma. Även i en lågkonjunktur, när priserna sjunker och kontanter är knappa, finns många fynd på fastigheter tillgängliga för investerare med pengar att investera. När ekonomin återhämtar sig, som den alltid gör, kommer många investerare att skörda en stilig vinst.
För inkomstskatt eller skattemässiga skattemässiga ändamål uppmanas emellertid fastighetsägare att få professionell skatterådgivning från en pålitlig källa innan de arkiveras.
