Det finns två kolossala institutioner i den amerikanska inteckningsindustrin: Fannie Mae och Freddie Mac. De flesta har hört talas om dem, men få förstår vad de gör eller den viktiga roll de spelar för att finansiera amerikansk husägare. De flesta förstår inte heller den potentiella systematiska risk som de utgör för hela vårt finansiella system. vi diskuterar vad de gör, deras statliga sponsrade företag (GSE) status, deras offentliga uppdrag och hur de tjänar. Vi undersöker sedan risken dessa härskor kan utgöra för den amerikanska hypoteksmarknaden om de inte lyckades hantera sin risk effektivt. Kom ihåg att när jättarna faller, är det bönderna som blir kläda.
Vad dem gör
Fannie Mae och Freddie Mac köper och garanterar inteckningar via den sekundära inteckningsmarknaden. De kommer inte eller tjänar inteckningar.
Låneproducenter säljer inteckningar direkt till Fannie Mae och Freddie Mac, eller byter ut hypotekspooler med dem i gengäld för ett hypotekssäkrade värdepapper (MBS) som stöds av samma inteckningar men som ger den extra garantin för snabb betalning av kapital och ränta till säkerhetshållare. När inteckningstakarna säljer inteckningar till Fannie Mae eller Freddie Mac, eller säljer MBS: erna som har utfärdats tillbaka till dem, frigör det i sin tur de medel som används för att komma från dessa inteckningar så att upphovsmännen sedan kan skapa ännu fler inteckningar. Fannie Mae och Freddie Mac investerar också kraftigt i sina egna MBS i vad som kallas deras behållna portföljer.
Kort sagt underlättar de flödet av pengar från Wall Street till Main Street.
SE: Bakom dina inteckningar
Regeringssponserade företag
Fannie Mae och Freddie Mac är GSE. Båda skapades av kongresshandlingar; Fannie Mae 1938, och Freddie Mac 1970. Båda är börsnoterade företag som chartrats för att tjäna ett offentligt uppdrag. Deras aktier handlas på NYSE under symbolerna FNM respektive FRE. Medan de är börsnoterade företag har de på grund av sina charter följande band till den federala regeringen:
- Båda företagen har en styrelse bestående av 18 ledamöter, varav fem utses av USA: s president. För att stödja deras likviditet har finanssekreteraren rätt, men inte skyldigt, att köpa upp till 2, 25 miljarder dollar av värdepapper från varje företag. Båda företagen är undantagna från statliga och lokala skatter.
På grund av dessa band tenderar marknaden att tro att de värdepapper som emitterats av Fannie Mae och Freddie Mac har den underförstådda garantin från den amerikanska regeringen. Med andra ord tror marknaden att om något skulle gå fel på Fannie Mae eller Freddie Mac, skulle den amerikanska regeringen kliva in för att räddas. Denna implicita garanti återspeglas av hur billigt de har tillgång till finansiering. Fannie Mae och Freddie Mac har möjlighet att emittera företagsskuld, så kallade "agenturskuldebrev", till avkastning som är lägre än andra institutioner.
Fannie Maes och Freddie Mac: s offentliga syfte och uppdrag
Enligt deras charter är Fannie Mae och Freddie Mac: s offentliga syfte att underlätta ett jämnt flöde av lågkostnadslån.
Deras charter inkluderar följande:
- Deras enda fokus är bostadslånemarknaden. De får inte ingå i besläktade branscher eller upphöra med stöd för bostadslånemarknaden. Inteckningarna som de köper och garanterar måste vara under ett belopp som anges av Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). Det är uteslutet att de går in i andra bostadsfinansieringsföretag - till exempel hypoteksuppkomst. De måste uppfylla årliga mål fastställda av avdelningen för bostäder och stadsutveckling (HUD). Dessa mål centreras kring låg- och måttligt inkomster och bostäder för minoriteter. De är föremål för riskbaserade och minimikapitalkrav och årliga undersökningar av OFHEO.
Freddie Mac webbplats säger att dess uppgift är att ge bostadsmarknaden likviditet, stabilitet och överkomliga priser. Fannie Maes webbplats säger att dess uppgift är att utöka prisvärda bostäder och föra globalt kapital till lokala samhällen för att tjäna den amerikanska bostadsmarknaden. (För att fortsätta läsa om fastigheter, se Investera i fastigheter , smarta fastighetstransaktioner och vår utforskning av fastighetsinvesteringar .)
Vinstdrivna företag med ett offentligt uppdrag
Gör inga misstag - Fannie Mae och Freddie Mac drivs av vinster, som deras aktieägare kräver. Samtidigt som de fullgör sitt offentliga uppdrag tjänar de sin vinst på två huvudsakliga sätt: garantiavgiftsinkomster och behållna portföljer.
- Låt oss först täcka inkomster för garantiavgifter eller "g-avgifter". Fannie Mae och Freddie Mac behåller en viss procentsats av varje inteckning betalning för varje inteckning de har garanterat en snabb betalning av kapital och ränta till en MBS-innehavare (investerare). Till exempel kan varje månatlig inteckning betalas upp i kapital och ränta. Rektor och ränta, som samlas in av en inteckningstjänst, överförs till ett av de två företagen, låt oss säga Fannie Mae. Fannie Mae vidarebefordrar sedan rektor och intresse till innehavaren av den inteckningssäkrade säkerheten; emellertid behåller det en viss procentsats av räntan som garantiavgift - vanligtvis mellan 0, 12% och 0, 50% årligen. Tänk på det som en försäkring. Förhoppningsvis samlar Fannie Mae mer in i garantiavgiften än vad den betalar ut till sina inteckningssäkrade värdepappersinnehavare på grund av låntagares underskott. Det är en väldigt stor försäkring. Vid slutet av 2006 hade de två företagen kreditgarantier på 2, 9 biljoner dollar i MBS, enligt finansministeriets sekreterare Robert K. Steel (15 mars 2007 vittnesmål för US House Financial Services Committee on GSE Reform).
För det andra har Fannie Mae och Freddie Mac enorma behållna portföljer av inteckningar och MBS. De investerar starkt i sina egna - och varandras - värdepapper. På grund av deras underförstådda federala garanti, som diskuterats tidigare, kan de emittera skuld till avkastning som är lägre än andra företag för att finansiera sina behållna portföljer. Med andra ord kan de tjäna uppslag på sina portföljer som är potentiellt större än andra institutioner på grund av denna finansieringsfördel. Att säga storleken på deras portföljer är enorm är en underdrift. Vid deras 2006 var de två bolagens kombinerade inteckningsportföljer 1, 4 biljoner dollar, igen enligt Steel (15 mars 2007).
Övervakning över Fannie Mae och Freddie Mac
Fannie Mae och Freddie Mac regleras av OFHEO och HUD. OFHEO reglerar den finansiella säkerheten och sundheten för Fannie Mae och Freddie Mac, inklusive implementering, upprätthållande och övervakning av deras kapitalstandarder och begränsning av storleken på deras behållna portföljer. OFHEO fastställer också de årliga överensstämmande lånegränserna. HUD har ansvar för bostadsuppdraget för Fannie Mae och Freddie Mac. Alla nya låneprogram som de kan delta i (köp och / eller garanti) måste godkännas av HUD. Dessutom sätter HUD årliga mål för Fannie Mae och Freddie Mac att utföra sitt bostadsuppdrag. Dessa mål är inriktade på låg och måttlig inkomster och bostäder för minoriteter.
För mycket risk koncentrerad i två företag med federala band?
Det råder ingen tvekan om att Fannie Mae och Freddie Mac spelar kritiska roller i vårt bostadsfinanssystem. Det finns emellertid risk att ha så mycket risk att koncentreras till endast två företag. De hanterar en enorm mängd kredit- och ränterisk. Om något gick fel med deras riskhantering och / eller portföljhanteringspraxis, är det ingen tvekan om att smärta och stress skulle kännas i hela finansmarknaderna över hela världen. Många kritiker anser att de på grund av sin storlek och komplexiteten i hanteringen av hypoteksrisken utgör en för stor systematisk risk för vår ekonomi. Vissa tror dessutom att Fannie Mae och Freddie Mac har en orättvis fördel på grund av deras implicita federala garanti som gör att de kan utfärda skuld till räntesatser som inte är tillgängliga för andra företag - specifikt att det är denna implicita garanti som har gjort det möjligt för Fannie Mae och Freddie Mac att växa så stort.
Enkelt uttryckt finns det en risk att de två företagen har fått ta för mycket risk på den amerikanska skattebetalarens potentiella bekostnad. För att sätta saker i perspektiv, enligt Treasury Secretary Steel, hade slutet av 2006 Fannie Mae och Freddie Mac cirka 4, 3 biljoner dollar i exponering för hypotekslån, vilket var cirka 40% av den totala utestående hypoteksskulden i USA (15 mars 2007). Eller betraktas annorlunda, de två företagen har $ 5, 2 biljoner skulder och MBS-åtaganden utestående, som överstiger 4, 9 biljoner dollar av den offentligt innehavna skulden för den amerikanska regeringen, enligt Federal Reserve: s styrelseordförande Ben Bernanke (april 2007).
Dessutom hävdade ingen någonsin att varken kreditrisken eller ränterisken för en inteckning lätt kan hanteras eller mildras genom användning av derivat.
Slutsats
Sommaren 2007 stannade marknaden för alla inteckningar utom de garanterade av Fannie Mae och Freddie Mac till fullständig stillastånd, vilket betonade vikten av de roller som de två företagen spelade. Hösten 2007 chockade Freddie Mac marknaden genom att tillkännage stora kreditrelaterade förluster och driva elden för argumentet att de två företagen utgör en enorm risk för hela det finansiella systemet. Kommer fördelarna som Fannie Mae och Freddie Mac skapar för den amerikanska husägaren att uppväga de risker de utgör för hela vårt finansiella system och den amerikanska skattebetalaren? Svaret kommer med tiden.
Till om dessa två institutioner, kolla in vinst från inteckningskuld med MBS .
