Den kompletta guiden för hemköp

Innehållsförteckning

• Överväganden innan du köper
• Köpprocessen
• Särskilda villkor för förstagenter
• Grattis. Nu då?
• Poängen

Oavsett om du har gjort det tidigare eller inte, kan utmaningen att köpa ett hem verka så skrämmande att det är frestande att antingen bara gå med den första platsen som faller i din prisklass eller fortsätta att hyra. För att hjälpa dig att avmystifiera processen och få ut mesta möjliga av köpet, låt oss undersöka vad du måste tänka på innan du köper, vad du kan förvänta dig av köpprocessen själv och några praktiska tips för att göra livet lättare efter att du flyttar in.

Key Takeaways

• Innan du börjar hemjakt, fråga dig själv vilken typ av bostad som bäst passar dina behov och önskemål, hur mycket hem du faktiskt har råd, hur mycket finansiering du kan få och vem som hjälper dig i din sökning. Den faktiska homebuying-processen inkluderar att hitta en plats, säkerställa finansiering, göra ett erbjudande, få en hemkontroll och stänga affären. Som en ny husägare måste du behålla bostaden, men också för att fortsätta spara pengar - lita inte på att sälja ett hem för att finansiera ditt pension, oavsett vad bostadsmarknaden gör.

Använd den här informationen - och resten av materialet i vår kompletta hemköpsguide - för att arbeta genom den komplexa processen att komma igång, budgetera för ett hem, hitta ett, kolla in det, lära dig köpa nyckelbegrepp. och få en inteckning.

Överväganden innan du köper

Det första du behöver fastställa är vad dina långsiktiga mål är och sedan hur husägare passar in i dessa planer. Vissa människor är helt enkelt ute efter att förvandla alla dessa "bortkastade" hyresbetalningar till inteckning som faktiskt leder till att äga något påtagligt - kapital, baby! Andra ser hembesök som ett tecken på deras oberoende och tycker om idén att vara sin egen hyresvärd. Sedan är det frågan om att tänka på att köpa ett hus som en investering. Genom att minska dina stora bildägsmål ska du peka i rätt riktning. Här är fem frågor att ställa dig själv:

Vilken typ av hem bäst passar dina behov?

Du har flera alternativ när du köper en bostadsområde: ett traditionellt enfamiljshus, ett radhus, ett bostadsrätt, ett kooperativ eller en flerfamiljshus med två till fyra enheter. Varje alternativ har sina för- och nackdelar, beroende på dina husägarmål, så du måste bestämma vilken typ av fastighet som hjälper dig att nå dessa mål. Du kan också spara på inköpspriset i valfri kategori genom att välja en fixer-övre, även om mängden tid, svettkapital och pengar som krävs för att förvandla en fixer-övre till ditt drömhus kan vara mycket mer än du förhandlat för.

Vilka specifika funktioner har ditt perfekta hem?

Även om det är bra att behålla viss flexibilitet i den här listan, gör du kanske det största köpet i ditt liv, och du förtjänar att köpet passar både dina behov och önskemål så nära som möjligt. Din lista bör innehålla grundläggande önskemål, som stadsdel och storlek, ända ner till mindre detaljer som badrumslayout och ett kök som levereras med pålitliga apparater.

Hur mycket inteckning kvalificerar du för?

Innan du börjar shoppa är det viktigt att få en uppfattning om hur mycket en långivare faktiskt kommer att vara villig att ge dig att köpa ditt första hem. Du kanske tror att du har råd med en plats på 300 000 dollar, men långivare kanske tror att du bara är bra för $ 200 000 beroende på faktorer som hur mycket annan skuld du har, din månatliga inkomst och hur länge du har varit på ditt nuvarande jobb.

Se till att förhandsgodkännas för ett lån innan du lägger ett erbjudande på ett hem: I många fall kommer säljare inte ens att erbjuda ett erbjudande som inte åtföljs av en förhandsgodkännande av en inteckning. (Dessutom kommer många fastighetsmäklare inte att spendera tid med kunder som inte har klargjort hur mycket de har råd att spendera.) Du gör detta i princip genom att ansöka om en inteckning och genomföra nödvändig pappersarbete. Det är fördelaktigt att shoppa för en långivare och att jämföra räntor och avgifter med hjälp av ett verktyg som en inteckningskalkylator eller Google.

Hur mycket hem har du faktiskt råd?

Å andra sidan, ibland ger en bank dig ett lån för mer hus än du verkligen vill betala för. Bara för att en bank säger att den kommer att låna dig $ 300 000 betyder inte att du faktiskt bör låna så mycket. Många förstahandsföretagare gör detta misstag och hamnar ”husfattiga” - vilket betyder att de har inga pengar kvar för andra kostnader, till exempel kläder, verktyg, semester, underhållning eller till och med mat efter att de betalat sin månatliga inteckning.

När du bestämmer hur stort ett lån faktiskt ska ta, vill du titta på husets totala kostnad, inte bara den månatliga betalningen. Tänk på hur höga fastighetsskatterna är i ditt valda område, hur mycket husägarförsäkring kommer att kosta, hur mycket du förutser utgifter för att underhålla eller förbättra huset och hur mycket dina stängningskostnader kommer att bli.

Har du allvarliga besparingar?

Även om du är berättigad till en betydande inteckning kommer det att finnas betydande kostnader på förhand (som utbetalningen på hemmet, vanligtvis 20% av det totala inköpspriset) och stängningskostnader också. Så du måste ha pengar bort. När det gäller att investera med ett öga på att köpa ett hem - ett kortsiktigt mål - är en av de största utmaningarna att hålla besparingar i ett tillgängligt, relativt säkert fordon som fortfarande ger en avkastning. Om du har ett år till tre år att förverkliga ditt mål än ett insättningsintyg kan vara ett genomförbart alternativ. Det kommer inte att göra dig rik, men du kommer inte heller att förlora pengar. Samma idé kan tillämpas vid köp av en kortfristig obligation eller ränteportfölj som ger dig en viss tillväxt men som också skyddar dig från aktiemarknadernas tumultartade natur.

Om hemköpet sker inom sex månader till ett år, kommer du att vilja hålla pengarna flytande. Ett högavkastningssparekonto kan vara det bästa alternativet. Det är viktigt att se till att det är FDIC-försäkrat så att om banken går under kan du fortfarande ha tillgång till dina pengar upp till $ 250 000.

Vem hjälper dig att hitta ett hem och vägleda dig genom köpet?

En fastighetsmäklare hjälper dig att hitta bostäder som tillgodoser dina behov och är i ditt prisklasse och sedan träffa dig för att se dessa hem. När du har valt ett hem att köpa kan dessa proffs hjälpa dig att förhandla om hela köpprocessen, inklusive att göra ett erbjudande, få ett lån och slutföra pappersarbete. En bra fastighetsmäklares expertis kan skydda dig från alla fallgropar du kan stöta på under processen. De flesta agenter får en provision som betalas från säljarens intäkter.

Köpprocessen

Nu när du har bestämt dig för att ta steget, låt oss utforska vad du kan förvänta dig av själva homebuying processen. Detta är en kaotisk tid med erbjudanden och motgångar som flyger rasande, men om du är beredd på krångel (och pappersarbetet) kan du komma igenom processen med din förnuft mer eller mindre intakt. Här är den grundläggande utvecklingen du kan förvänta dig:

1. Hitta ett hem

Se till att dra fördel av alla tillgängliga alternativ för att hitta bostäder på marknaden, inklusive att använda din fastighetsmäklare, söka efter listor online och köra runt i de grannskap som intresserar dig i sökning efter tecken för försäljning. Lägg också några känslor där med dina vänner, familj och företagskontakter. Du vet aldrig var en bra referens eller bly på ett hem kan komma ifrån.

När du allvarligt handlar efter ett hem, gå inte in i ett öppet hus utan att ha en agent (eller åtminstone vara beredd att kasta ut namnet på någon du förmodligen arbetar med). Du kan se hur det kanske inte fungerar i ditt bästa intresse att börja handla med en säljares agent innan du kontaktar en egen.

Om du har en budget, leta efter bostäder vars fulla potential ännu inte har realiserats. Även om du inte har råd att byta ut den fruktansvärda tapeten i badrummet nu, kan det vara värt det att leva med fula för ett tag i utbyte mot att komma in i ett hus du har råd med. Om hemmet annars uppfyller dina behov när det gäller de stora saker som är svåra att ändra, till exempel plats och storlek, låt inte fysiska brister avvisa dig. Första gången bostadsköpare bör leta efter ett hus de kan ge mervärde, eftersom detta säkerställer en ojämn egenkapital för att hjälpa dem upp fastighetsstegen.

2. Tänk på dina finansieringsalternativ och säker finansiering

Det kommer att behöva dig att se till att din personliga ekonomi är i ordning. I allmänhet måste du ha en god kredit, en historia av att betala dina räkningar i tid och en maximal skuld-till-inkomstkvot på 43% för att kvalificera dig för ett hemlån. Kreditgivare i dag föredrar vanligtvis att begränsa bostadskostnader (huvud-, ränta-, skatte- och husägarförsäkring) till cirka 30% av låntagarnas månatliga bruttoinkomst, men detta kan variera mycket beroende på den lokala fastighetsmarknaden.

När du har nöjt dig med en långivare och ansökt, kommer långivaren att verifiera all finansiell information som tillhandahålls (kontroll av kreditpoäng, verifiering av anställningsinformation, beräkning av skuldkvot osv.). Långivaren kan förhandsgodkänna låntagaren för ett visst belopp. Var medveten om att även om du har förhandsgodkänts för en inteckning kan ditt lån falla igenom i sista minuten om du gör något för att ändra din kreditpoäng, som att finansiera ett bilköp.

Var inte bunden av lojalitet till din nuvarande finansiella institution när du söker ett förhandsgodkännande eller letar efter en inteckning: Handla runt, även om du bara är berättigad till en typ av lån. Avgifter kan vara förvånansvärt varierande, liksom räntor på inteckning, som naturligtvis har en stor inverkan på det totala priset du betalar för ditt hem.

Vissa myndigheter rekommenderar också att du har en säkerhetskreditgivare. Att kvalificera sig för ett lån är inte en garanti för att ditt lån så småningom kommer att finansieras: Förändringar av riktlinjer för garanti, utlåningsriskanalysändringar och investerarmarknader kan förändras. Det kan förekomma fall av klienter som undertecknar lån och spärradokument och sedan får meddelande 24 till 48 timmar före avslutningen att långivaren frös in finansieringen på sitt låneprogram. Att ha en andra långivare som redan har kvalificerat dig för en inteckning ger dig ett alternativt sätt att hålla processen på eller nära schemat.

3. Lägg ett erbjudande

Din fastighetsmäklare hjälper dig att bestämma hur mycket pengar du vill erbjuda huset tillsammans med alla villkor du vill begära, som att köparen ska betala för dina stängningskostnader. Din agent kommer då att presentera erbjudandet till säljarens agent; säljaren accepterar antingen ditt erbjudande eller ger ett moterbjudande. Du kan sedan acceptera eller fortsätta att gå fram och tillbaka tills du antingen når en överenskommelse eller beslutar att ringa den slutar.

Innan du skickar in ditt erbjudande, ta en titt på din budget. Denna tidsfaktor i uppskattade stängningskostnader (som kan uppgå till mellan 2% och 5% av inköpspriset), pendlingskostnader och eventuella omedelbara reparationer och obligatoriska apparater du kan behöva innan du kan flytta in. Och tänka framåt: Det är lätt att bli bakhållet av högre eller oväntade verktygskostnader, fastighetsskatter eller grannskapsföreningsavgifter, särskilt om du flyttar från en hyres- eller lägenhetssituation där du inte har stött på dessa saker tidigare. Du kan begära vatten- och energiräkningar från de senaste 12 månaderna för att få en uppfattning om det genomsnittliga månatliga utlägget.

4. Få en heminspektion

Även om det hem du planerar att köpa verkar vara felfritt, finns det ingen ersättning för att en utbildad professionell ska inspektera ditt potentiella nya hem för kvalitet, säkerhet och allmänna skick. Om heminspektionen avslöjar allvarliga fel som säljaren inte avslöjade, kommer du i allmänhet att kunna häva ditt erbjudande och få tillbaka din insättning. Att förhandla om att låta säljaren göra reparationer eller rabatt på försäljningspriset är andra alternativ om du befinner dig i den här situationen.

5. Stäng eller gå vidare

Om du kan träffa en affär med säljaren, eller ännu bättre, om inspektionen inte avslöjade några väsentliga problem, bör du vara redo att stänga. Stängning innebär i princip att man skriver in massor av pappersarbete under en mycket kort tidsperiod, samtidigt som man ber om att ingenting faller igenom i sista minuten.

Saker du kommer att ta itu med och betala för i de sista stadierna av ditt köp kan inkludera att du har bedömt bostaden (hypotekföretag kräver detta för att skydda sitt intresse i huset), göra en titelsökning för att se till att ingen annan än säljaren har ett krav på fastigheten, erhåller privat inteckning försäkring eller ett piggyback lån om din utbetalning är mindre än 20%, och slutföra inteckning pappersarbete.

Särskilda villkor för förstagenter

Eftersom hembesök är en viktig funktion i den amerikanska drömmen, har första gången husköpare ett brett utbud av alternativ för att hjälpa dem att få boende, från statliga program till skattelättnader till federalt stödda lån för dem som inte har standard 20% lägsta utbetalning, eller för personer i speciella kategorier, som indianer och veteraner. Och även om definitionen av en först-timer verkar självklart, kan du faktiskt kvalificera dig som en även om du inte är en nybörjare.

Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling (HUD) definierar en första gången husköpare som någon som uppfyller något av följande villkor:

• En person som inte har ägt en huvudbostad på tre år. En make betraktas också som en första gången homebuyer om han eller hon uppfyller ovanstående kriterier. Om du har ägt ett hem men din make inte har det, kan du köpa en plats tillsammans som första gången husköpare. En ensamstående förälder som bara har ägt ett hem med en tidigare make medan hon är gift. En fördrivna hembrytare som bara har ägt med en make.En person som bara har ägt en huvudbostad som inte permanent har anslutits till en permanent stiftelse i enlighet med gällande regler. En person som bara har ägt en fastighet som inte överensstämde med statliga, lokala eller modellbyggnadskoder - och som inte kan införas i överensstämmelse för mindre än kostnaden för att bygga en permanent struktur.

Till och med IRS kommer att agera och låter dig använda en IRA (på ett begränsat sätt) för att finansiera ett köp. Det är definitivt behov av dig att kolla in de speciella fördelarna för första gången husköpare.

Grattis, nya husägare. Nu då?

Du har skrivit under tidningarna, betalat flyttarna och den nya platsen börjar känns som hemma. Spel över rätt? Inte riktigt. Låt oss nu undersöka några sista tips för att göra livet som en ny husägare roligare och säkrare.

Fortsätt spara.

Med hembesök kommer stora oväntade utgifter, som att byta ut regnrännorna eller få en ny varmvattenberedare. Starta en nödfond för ditt hem så att du inte blir fångad när dessa kostnader oundvikligen uppstår.

Utför regelbundet underhåll.

Med den stora summan pengar du lägger in i ditt hem, vill du se till att ta hand om det utmärkt. Regelbundet underhåll kan minska dina reparationskostnader genom att låta problem fixas när de är små och hanterbara.

Ignorera bostadsmarknaden.

Det spelar ingen roll vad ditt hem är värt vid varje givet ögonblick - utom när du säljer det. Att kunna välja när du säljer ditt hem, snarare än att tvingas sälja det på grund av anställning eller ekonomisk besvär, kommer att vara den största avgöraren för om du kommer att få en solid vinst från din investering.

Lita inte på att sälja ditt hem för att finansiera din pension.

Även om du äger ett hem, bör du fortfarande fortsätta spara maximalt i dina pensionskonton varje år. Även om det kan tyckas svårt att tro för alla som har observerat de förmögenheter som vissa människor gjorde under bostadsbubblan, kommer du inte nödvändigtvis att döda när du säljer ditt hus. Om du vill se på ditt hem som en källa till förmögenhet vid pensionering, kan du tänka på att när du har betalat av din inteckning kan pengarna som du spenderade på månatliga betalningar användas för att finansiera några av dina levnads- och medicinska utgifter vid pensionering.

Poängen

Denna korta överblick skulle hjälpa dig att komma på väg mot att fylla i eventuella luckor i din hemköpskunskap. Kom ihåg att ju mer du utbildar dig själv om processen i förväg, desto mindre stressande kommer det att vara, och desto mer sannolikt kommer du att få huset du vill ha till ett pris du har råd med - och med ett leende i ansiktet.