Vad är en utbetalningsfinansiering?
I fastighetsvärlden är refinansiering processen att ersätta en befintlig inteckning med en ny som typiskt sträcker sig mer gynnsamma villkor för låntagaren. Genom att refinansiera kan låntagaren kunna sänka sina månatliga inteckningsbetalningar, förhandla om en lägre räntesats, omförhandla antalet år - eller löptid - på lånet, ta bort andra låntagare från låneskyldigheten eller få tillgång till kontanter genom eget kapital som har byggs upp över tid.
En utbetalningsfinansiering är ett alternativ för refinansiering av inteckning där den nya inteckningen är för ett större belopp än det befintliga lånebeloppet för att konvertera hemkapitalet till kontanter.
Key Takeaways
- I en utbetalningsfinansiering är en ny inteckning mer än en tidigare inteckningssaldo, och skillnaden betalas kontant. Du betalar vanligtvis en högre ränta eller fler poäng på en utbetalningsfinansieringslån jämfört med en ränta- och långsiktig refinansiering, där ditt inteckningsbelopp förblir detsamma. Beroende på din fastighets lånevärde kommer långivaren att sätta maximalt på hur mycket kontanter du kan ta ut vid refinansiering.
Rate-and-Term vs. Cash-Out Refinancing
Den mest grundläggande refinansieringen av hypotekslån är ränta och löptid. Med denna typ försöker låntagaren att uppnå en lägre ränta och / eller justera lånets löptid. Till exempel, om en fastighet köptes för år sedan när räntorna var högre, kan låntagaren hitta det fördelaktigt att refinansiera för att dra fördel av lägre räntor som nu finns.
Även variabler kan ha förändrats i låntagarens liv så att de nu kunde hantera en 15-årig inteckning (sparar massivt på räntebetalningar), även om det betyder att man ger upp de lägre månatliga betalningarna för deras nuvarande 30-åriga inteckning.
Återbetalningen har ett annat mål. Det gör det möjligt för låntagare att konvertera egna kapital till kontanter genom att skapa en ny inteckning för ett större belopp än vad som för närvarande är skyldigt. Låntagaren får skillnaden mellan de två lånen kontant. Detta är möjligt eftersom låntagaren endast är skyldig utlåningsinstitutionen vad som finns kvar på det ursprungliga inteckningskostnaden. Det ytterligare lånebeloppet för den refinansierade, utbetalda inteckningen betalas kontant till låntagaren vid stängning.
Jämfört med ränta och löptid kommer utbetalningslån i allmänhet med högre räntor eller andra kostnader, till exempel poäng. Kreditgivare är oroliga för att låntagare som redan har tagit ett betydande eget kapital kan vara mer benägna att gå ut på sitt nya lån, även om en hög kreditvärdighet och lågt belåningsgrad (LTV) kan täcka dessa problem och hjälpa låntagaren att få en gynnsam affär.
Exempel på en utbetalningsfinansiering
En husägare tog ut en inteckning på 200 000 dollar för att köpa en fastighet och är efter många år fortfarande skyldig 100 000 dollar. Detta innebär att ägaren har byggt upp minst 100 000 USD i egna kapital (förutsatt att fastighetsvärdet inte har sjunkit under 200 000 USD). För att konvertera en del av det egna kapitalet till kontanter, kan ägaren välja en refinansiering med utbetalning.
Om de ville konvertera 50 000 dollar av sitt eget kapital kunde de återfinansiera genom att ta ett nytt lån för totalt 150 000 dollar. Den nya inteckningen skulle bestå av det resterande saldot på $ 100 000 från det ursprungliga lånet plus de önskade 50 000 $ som kunde tas ut kontant. Med andra ord kan de ta på sig en ny inteckning på 150 000 USD, betala tillbaka de 100 000 $ som är skyldiga på den första inteckning och ha 50 000 $ kvar.
Det maximala beloppet för en ägare som är tillgängligt i en utbetalningsfinansiering beror på fastighetens kreditvärde.
Gränser till alternativ för utbetalning av refinansiering
Genom att beräkna fastighetens nuvarande belåningsgrad (LTV) kan en långivare fastställa ett maximalt lånebelopp för en återbetalning. Långivaren tittar på fastighetens nuvarande marknadsvärde i jämförelse med den utestående saldot som låntagaren har på det befintliga lånet.
Om vi använder det föregående exemplet - och antar att fastighetens nuvarande marknadsvärde är $ 250 000 - och att långivaren har satt en maximal LTV på 80%, skulle det maximala utbetalningsbeloppet vara 100 000 USD. 80% LTV skulle fastställa att det högsta beloppet för det nya lånet skulle vara $ 200 000, eller $ 250 000 x 0, 80. Efter det att den initiala inteckning har betalats (100 000 dollar) skulle det finnas 100 000 $ kontant tillgängligt för låntagaren.
