Innehållsförteckning
- 1. Död i hemmet
- 2. Grannskapsproblem
- 3. Faror
- 4. HOA-information
- 5. Reparationer
- 6. Vattenskador
- 7. Saknade artiklar
- 8. Andra möjliga avslöjanden
- Hur man avslöjar
- Poängen
Här är ett viktigt skydd för husköpare: När ägarna säljer en fastighet måste de lämna ut information om dess tillstånd som kan påverka dess värde negativt. Om de medvetet döljer sådan information, kan de döms för bedrägeri utöver att bli stämda. Att sälja fastigheten "som den är" kommer inte att befria dem från dessa avslöjanden.
Dessa regler påverkar alla som säljer ett hem men kommer särskilt att påverka fastighetsfångare, som ofta handlar med fastigheter i dåligt skick. Vidare finns det små skillnader mellan olika länder i lagen om information om information. Lär dig statens specifika lagar om upplysningar som krävs från din statliga fastighets- och lokala planeringsavdelning. Att känna till vilken typ av information som ska lämnas kan hjälpa dig när du köper fastigheter; Om du säljer en, kan det rädda dig från att stämma. Så här påverkar dessa regler köpare och säljare.
Key Takeaways
- Fastighetsförsäljare är enligt lagen skyldiga att lämna ut information om dess tillstånd som kan påverka dess värde negativt. Även om ditt stat inte kräver offentliggörande av ett visst problem kan det behöva säljare att avslöja det i alla fall för att förhindra problem med en potentiell köpare. kan behöva avslöjas inkluderar ett dödsfall på grund av våldsmässigt brott på fastigheten, omgivningens olägenheter som buller eller lukt, faror, vattenskador och hushållsreparationer. Statliga lagar varierar, så se till att kontrollera med en fastighetsadvokat om kraven där du lever.
1. Död i hemmet
Vissa köpare kan ha oro eller vidskepelse om att köpa ett hem där någon har dött, så det är viktigt att veta om ditt stat kräver att säljare ska avslöja en tidigare död i hemmet.
"Varje stat kommer att ha något olika krav på avslöjande, " säger Jim Olenbush, en fastighetsmäklare i Texas. "I Texas, till exempel, behöver dödsfall till följd av naturliga orsaker, självmord eller olyckor som inte är relaterade till fastigheten inte avslöjas."
Men "en säljare är skyldig att avslöja dödsfall relaterade till fastighetens skick eller våldsbrott", säger Olenbush. Om till exempel ett tidigare passagerares barn drunknade i poolen eftersom poolen inte hade rätt säkerhetsstaket, till exempel, måste säljaren avslöja döden även efter att ha åtgärdat säkerhetsfrågan genom att installera ett ordentligt poolhölje. Det finns emellertid omständigheter där säljare inte behöver avslöja ett dödsfall på fastigheten.
"Det finns inga stater där det finns en skyldighet att avslöja döden för en person som har avlidit under naturliga förhållanden, " säger advokat Matthew Reischer, VD för LegalAdvice.com. ”Vissa stater åläggs dock en plikt för ett stigmatiserat hem eller lägenhet där det har varit ett självmord eller mord. Vissa stater går till och med så långt att de påverkar en säljare en bekräftande tull om de har kunskap om att deras döda spöks av fastigheter. ”
Även när det inte krävs någon offentliggörande - till exempel Georgia behöver inte avslöja mord eller självmord - kanske säljare vill göra fel på sidan för att ge köparen meddelande om ett dödsfall på fastigheten. "Om en säljare är orolig för ansvar är det bästa rådet att gå vidare och avslöja allt på förhand, även om det inte krävs enligt lag, " säger Olenbush. "Köpare kommer alltid att höra om saker från grannarna, och överraskningen kan leda till att de går ur ett köpeavtal eller undrar vad säljaren annars inte berättar för dem."
2. Grannskapsproblem
En olägenhet är ett brus eller en lukt från en källa utanför fastigheten som kan irritera fastighetens boende. North Carolina kräver att säljare avslöjar ljud, lukt, rök eller andra olägenheter från kommersiella, industriella eller militära källor som påverkar fastigheten. Michigan kräver att säljare ska avslöja gårdar, jordbruksföretag, deponier, flygplatser, skjutbanor och andra olägenheter i närheten, men Pennsylvania lämnar det upp till köparen att fastställa närvaron av jordbruksproblem. Dessa är reglerna för bara tre stater; se till att du vet vad din statliga lag kräver när det gäller avslöjanden av grannskapen.
3. Faror
Om hemmet har en ökad risk för skador från en naturkatastrof eller har känt eller potentiell miljökontaminering, kan du behöva lämna denna information till köparen.
I Texas lag krävs att säljare ska avslöja förekomsten av farligt eller giftigt avfall, asbest, urea-formaldehydisolering, radongas, blybaserad färg och tidigare användning av lokalerna för tillverkning av metamfetamin. Missouri kräver också avslöjande av ett tidigare meth-laboratorium i ett hem, men grannlandet Kansas, som de flesta stater, gör det inte.
New Yorks lag om offentliggörande av fastighetsvillkor kräver att säljare meddelar köpare om fastigheten är belägen i en flodslätt, våtmark eller jordbruksdistrikt; om det någonsin har varit en deponi; om det någonsin har funnits bränslelagringstankar över eller under marken på fastigheten; om och där strukturen innehåller asbest; om det finns bly VVS; om hemmet har testats för radon; och om något bränsle, olja, farligt eller giftigt ämne har spillts eller läckt på fastigheten.
Stater kan också kräva avslöjande av gruvdjup, underjordiska gropar, bosättning, glidning, omvälvning eller andra jordstabilitetsfel. Kaliforniens lag för att avslöja naturrisker kräver att säljare ska avslöja om fastigheten befinner sig i en seismisk riskzon och därför kan bli utsatt för kondensering eller jordskred efter en jordbävning.
Medan de flesta krav på offentliggörande regleras av staterna, kräver den federala regeringen ett: avslöjandet att blybaserad färg kan finnas på alla fastigheter som byggdes före 1978.
4. Information om husägare
Om hemmet styrs av en husägarförening (HOA) bör du avslöja detta faktum. Du måste också veta om HOAs ekonomiska hälsa och ge denna information till köparen så att han eller hon kan fatta ett informerat köpbeslut.
"En köpare som jag vet köpte ett bostadsrätt, glömde säljaren felaktigt att ge köparen de senaste 12 månaderna av mötesanmärkningar, " säger Ed Kaminsky, VD och koncernchef för SportStar-flytten på Manhattan Beach, Calif. "Sju månader senare var köparen bedömde $ 30 000 för fastighetsförbättringar. Säljaren stämdes därefter av köparen för att inte avslöja dessa viktiga anteckningar. ”
5. Reparationer
Vad har du reparerat och varför? Köpare måste känna till hemets reparationshistorik så att de kan få sin heminspektör att vara extra uppmärksam på problemområden och vara medvetna om sannolika framtida problem. Texas lagen, till exempel, kräver att säljare ska avslöja tidigare struktur- eller takreparationer; deponering, sedimentering, markrörelse eller fellinjer; och defekter eller funktionsfel i väggar, tak, staket, fundament, golv, trottoarer och andra aktuella eller tidigare problem som påverkar husets strukturella integritet. Du kanske också måste avslöja elektriska reparationer eller VVS-reparationer och andra problem du skulle vilja veta om du skulle köpa huset och bo i det.
6. Vattenskador
När vatten kommer in där det inte borde, kan det skada personliga ägodelar, undergräva husets struktur och till och med skapa en hälsorisk om det uppmuntrar mögeltillväxt. Säljare ska avslöja tidigare eller nuvarande läckor eller vattenskador. Michigan, till exempel, kräver att säljare ska avslöja bevis på vatten i en källare eller krypa utrymme, takläckor, stora skador från översvämningar, typen av VVS-system (t.ex. galvaniserad, koppar, andra) och alla kända VVS-problem.
"Det finns många risker med att stänga ett hus där det behövs en del arbete på fastigheten som inte var uppenbar vid genomgång, särskilt på vintern eller under en torr stava, " säger Bill Price, en Illinois advokat. ”På vintern kanske inte ett tak som läcker eller har mycket gamla bältros kan inspekteras av köparen eller deras heminspektör. På liknande sätt kan en torr stava dölja problem med en läckande källare. ”I situationer som dessa, kolla hur mycket skydd din statliga lagar erbjuder från att avslöja information du inte hade haft något sätt att veta.
7. Saknade artiklar
Ibland har husköpare så mycket på sig att de kanske inte märker att ett hem saknas en viktig komponent förrän efter att de flyttade in. Vissa delstater avslöjande lagar försöker förhindra detta problem. Texas och Michigan, till exempel, kräver att säljare ska avslöja om fastigheten har en lång lista med artiklar, inklusive köksapparater, central luftkonditionering och uppvärmning, regnrännor, avgasfläktar och vattenvärmare.
8. Andra möjliga avslöjanden
Köpare måste veta om hemmet ligger i ett speciellt historiskt distrikt eftersom det kommer att påverka deras förmåga att göra reparationer och förändringar, och det kan också öka kostnaden för dessa aktiviteter.
I Texas lagen krävs att säljare ska avslöja aktiva termiter eller andra träförstörande insekter, termit- eller träröttskador i behov av reparation, tidigare termitskador och tidigare termitbehandling. I lagstiftningen i Michigan och North Carolina krävs också att säljare ska avslöja angreppshistoria. Se statens lagar för att se om du måste lämna ut information om skadedjur.
Du kan också behöva avslöja problem med dränering eller klassificering, zonering, i väntan på rättegång, ändringar som gjorts utan tillstånd, gränstvist och serviceförmåner.
Hur man avslöjar
Vissa stater, som Michigan och North Carolina, kräver att säljare använder en specifik blankett. Om det inte finns ett specifikt formulär, har din statsavdelning eller kommission för fastigheter eller statliga fastighetsföreningar vanligtvis ett rekommenderat formulär du kan använda. Formen kan vara mer eller mindre omfattande än vad statlig lag kräver. Om formuläret inte är tillräckligt omfattande för din situation kan du komplettera det med en lista över de ytterligare artiklar du vill avslöja. Säljaren ska lämna alla upplysningar till köparen skriftligen, och både köparen och säljaren bör underteckna och datera dokumentet. Se till att du granskar vad du behöver avslöja och hur det ska formuleras med en fastighetsadvokat.
Poängen
Även om en viss avslöjande inte krävs i ditt område, kan säljare som har information om sitt hus som kan göra en köpare olycklig kanske vill avslöja det ändå. Förutom de moraliska skälen för att vara ärliga mot blivande köpare - och önskan att undvika en rättegångs bekostnad och besvär - har individer ett rykte att skydda. Säljare som har några farhågor om de har avslöjat fastighetens skick korrekt bör kontakta en fastighetsadvokat i deras stat.
