Vad är utsmyckning?
Smyckning inträffar när en hyresgäst erkänner en ny ägare av fastigheten som sin nya hyresvärd. När det gäller kommersiell egendom som byter händer kräver en hyresavtalsklausul i ett underordnat, icke-störande och attornment-avtal (SNDA) hyresgästen att erkänna en ny ägare som sin hyresvärd och fortsätta att betala hyran oavsett om fastigheten byter händer genom en normal försäljning eller avskärmning.
Hur prydnad fungerar
Attornment är oftast förknippat med fastighetslagar och är utformat för att erkänna förhållandet mellan parterna i en transaktion. Till exempel kan prydnad inträffa när en hyresgäst hyr en lägenhet endast för att få ägaren att byta under hyresavtalet. Dekorationsavtalet skapar inte en ny uppsättning rättigheter för ägaren om inte hyresgästen undertecknar det. Hyresvärden kanske kan använda hyresgästens vägran att underteckna som skäl för utkastning.
Key Takeaways
- Attornment gäller oftast för fastighetstransaktioner. Tornment erkänner förhållandet mellan parterna i en transaktion. Smyckning kan uppstå när en hyresgäst hyr ut en lägenhet som byggnaden byter händer till en ny ägare under hyresförloppet. Attornmentavtalet ändrar bara den nya ägarens rättigheter om det är undertecknat av hyresgästen.
Bestämmelsen i en SNDA dikterar att om ägandet förändras, ersätter den nya ägaren den tidigare ägaren i hyresavtalet och tar på sig alla tidigare ägares rättigheter och skyldigheter. I klausulen föreskrivs också att hyresgästerna måste fortsätta betala hyror oavsett vem som äger fastigheten.
Dekoration i kommersiella leasingavtal
Kommersiella hyresavtal innehåller ofta en SNDA. Detta är ett avtal mellan en hyresgäst och hyresvärd som beskriver hyresgästens och hyresvärdens specifika rättigheter. SNDA kan också ge information om andra tredje parter såsom hyresvärden långivare eller köparen av fastigheten. Det finns tre delar: underordningsklausulen, klausulen om inte störningar och klausulen om utsmyckning. Utsmyckning i ett kommersiellt hyresavtal är liknande. Dekorationsbestämmelsen i en SNDA ålägger hyresgästen att erkänna den nya ägaren av fastigheten som sin hyresvärd oavsett om den nya ägaren förvärvade fastigheten genom en normal försäljning eller en avskärmning. Bestämmelsen kräver också att hyresgästen fortsätter att betala hyran till den nya hyresvärden under återstoden av hyresperioden.
I klausulen om underordning i en SNDA går hyresgästen med på att låta deras intresse i fastigheten bli underordnad en tredjeparts långivares intressen. Hyresvärden kanske vill använda den kommersiella fastigheten för att säkra finansiering efter att ha ingått ett hyresavtal med en hyresgäst. Därför skulle de flesta långivare kräva att alla hyresgäster underordnar sina hyresintressen till långivarens inteckning. Förbehållsklausulen ger tredje part långivaren möjlighet att säga upp hyresavtalet vid kommersiell avskärmning. En icke-störande klausul eller avtal ger hyresgästen rätt att fortsätta ockupera de hyrda lokalerna så länge de inte gör något fall. Hyresgästen kan hyra lokalerna även efter att fastigheten har sålts eller uteslutits. Avvikelseklausulen stöder hyresgästens rättigheter till lokalerna även om hyresvärden inte uppfyller inteckningskrav och fastigheten avskärms.
