Vad är prisvärda bostadsinvesteringar?
Framgångsrika fastighetsinvesterare är mer än bara hyresvärdar. De är kunniga företagsledare. Fastighetsinvesterare fungerar ungefär som portföljförvaltare och företagsledare som fokuserar på att maximera vinsten samtidigt som de skapar värde för kunderna. Den här artikeln diskuterar prisvärda bostadsinvesteringar som en affärs- och investeringsstrategi. Artikeln definierar först prisvärda bostäder och tittar på tre demografiska grupper som representerar den bästa målmarknaden. Sedan diskuterar artikeln lönsamhet och marknadsföringsbarhet för prisvärda bostäder samt finansiering och de sociala konsekvenserna av prisvärda bostadsinvesteringar.
Key Takeaways
- Prisvärd bostad ingår i portföljerna för många fastighetsinvesterare till stor del på grund av de tillhörande statliga skattekrediterna. Fastighetsinvesterare som är intresserade av prisvärda bostäder bör se till att en sådan investering är lönsam och säljbar i sitt område. Investerare bör beräkna kostnaderna för att köpa, renovera och att bibehålla prisvärda bostäder för att avgöra om det är ett genomförbart investeringsförslag. En investerare kommer verkligen att ha de bästa fastigheterna i önskvärda områden till bra priser för att säkerställa tillräcklig efterfrågan och lönsamhet.
Förstå prisvärda bostäder
Konceptet bakom prisvärda bostäder är att erbjuda bostäder för samhällets medlemmar med begränsad inkomst. Ägare av fastigheter får skattelättnader om de använder en procentandel av sin fastighet som prisvärda bostäder (till exempel så många hyresenheter i en byggnad). Hyresgäster får också hjälp från regeringen med att betala hyran varje månad. Fyra grupper av människor är vanligtvis i behov av prisvärda bostäder.
Seniorer och personer med funktionsnedsättningar
Människor 65 år eller äldre och personer med funktionsnedsättning utgör en betydande andel av den amerikanska befolkningen. Studier visar att antalet ökar och kommer att nå rekordnivåer under de kommande 20 till 30 åren. Människor i dessa grupper behöver bostäder som ligger nära offentliga boende och ändras för att hjälpa dem i vardagen. Ändringar inkluderar ramper istället för trappor, rullstolsanpassade badrum, ledstänger och modifierade skåp och garderober.
studenter
Det växande antalet vuxna och icke-traditionella högskolestudenter har ökat behovet av bostäder utanför campus. Vuxna studenter med familjer behöver privata bostäder nära campus. Internationella studenter behöver bostäder som är tillgängliga året runt eftersom det är billigare och bekvämare än ofta internationella resor på semester och sommarresor.
Militären
Militära tjänstemän har bostadsmöjligheter på och utanför basen. On-base bostäder kräver byggande, fastighetsförvaltning och underhåll av mark medan bostäder utanför basen kräver ytterligare platsstöd, anpassad konstruktion och köpfinansiering. Off-bashus måste vara nära basen och lätta att flytta in och ut ur. Militära bostadsinvesterare bör vara bekanta med federala upphandlingar och de specifika riktlinjerna för varje tjänstefilial.
Program för rehabilitering och återinträde
En del av befolkningen kräver övergångsboende. Till exempel kräver hemlösa och familjer, återhämtningsberoende och de som nyligen släppts från kriminalvården bostäder. Vissa vuxna och barn i statliga skyddstjänster och psykiska hälsoprogram kräver grupphem och grannskapsbaserade bostäder. Lägenheter och pensionat bör vara tillräckligt stora för att ge tillräckliga faciliteter och avskildhet för invånarna men måste också underlätta de säkerhets- och tillgänglighetsnivåer som är lämpliga för varje grupp.
Krav på prisvärda bostadsinvesteringar
Prisvärdhet är viktig för investerare eftersom det avgör två avgörande saker: lönsamhet och marknadsförbarhet. Subsidierade bostadsprogram, såsom avsnitt 8, hjälper familjer med lägre inkomst att hyra genom att betala en del av marknadspriset för hyresenheter. Investerare i prisvärda bostäder bör känna till medianinkomsten för sitt område för att bestämma vilken typ av avkastning de kan få när de köper fastigheter och använder den för prisvärda bostäder.
Flera källor kan hjälpa en investerare att bestämma medianinkomst. US Census Bureau sammanställer genomsnittliga inkomster för stater, län och städer. Fastighetswebbplatser tillhandahåller denna information för personer som är intresserade av att köpa hus i vissa regioner. Slutligen finns information också tillgänglig via statliga och lokala myndigheter, ekonomiska utvecklingsbyråer och bostadsmyndigheter.
- Beräkna 30% av medianinkomsten i ditt område för prisvärd hyra. Detta är din förväntade bruttoinkomst per prisvärd hyresenhet. Beräkna 35% av medianinkomsten för prisvärd hyresavgift för princip, ränta, fastighetsskatt, husägarförsäkring och föreningsavgifter. Beräkna sedan ditt förväntade försäljningspris genom att dra av beloppet för skatt, försäkring och avgifter baserat på gällande skattesatser för området. Använd skillnaden, principen och räntan för att bestämma inköpspriset baserat på gällande räntor för ditt område. En bank- eller hypotekspersonal kan hjälpa dig att snabbt bestämma dessa belopp.
lönsamhet
Beräkna dina driftskostnader för att bestämma en investerings potentiella lönsamhet. Börja med skatter och försäkringar du betalar som ägare för hyresenheter. Inkludera alla verktyg, bygg- och underhållskostnader för byggnader och överföringskostnader såsom inspektion, beläggningscertifiering, registrering och andra avgifter som krävs av ditt län eller din kommun.
För försäljningsenheter, bestäm dina finansieringskostnader, stängningskostnader vid förvärv och vid tidpunkten för försäljning, material- och arbetskraftskostnader för byggande eller rehabilitering samt överföringskostnader.
För både hyres- och försäljningsenheter, bestäm dina marknadsförings- och annonseringskostnader. Det största projektet kommer att floppa om du inte kan locka hyresgäster eller köpare. Till och med en enkel, effektiv reklamstrategi kommer att kosta både pengar och tid. Tänk på kostnaderna för att göra affärer som påverkar din slutlinje.
Bestäm sedan din inkomst. För hyraenheter, använd mängden förväntad bruttoinkomst per prisvärd enhet. För försäljningsenheter, använd köpeskillingen som fastställts ovan. Använd standardformeln:
Inkomster - Utgifter = Bruttovinst
Tänk på ditt kassaflöde. Om du betalar verktyg tillåter vissa program ytterligare belopp som betalas av den tilldelande myndigheten för att täcka en del av hyresgästen. Slutligen, titta på din inkomstskatt situation. Avskrivningar påverkar din skatteskuld och kommer att ha olika påverkningar på det faktiska kassaflödet eller den reala nettovinsten.
Säljbarhet
Den prisvärda bostadsinvesteraren måste lokalisera och modifiera enheter som uppfyller riktlinjerna för hyresubventioner som finns tillgängliga via lokala bostadsmyndigheter. För säljare, fokusera på att minimera bygg- och rehabiliteringskostnader för enheter som ska säljas på marknaden.
- Börja med enkel logik. Om det inte är lönsamt är det inte säljbart. Det motsatta är också sant. Dra nytta av utestängda hem. Det finns många enstaka och två- till fyrfamiljshus som har övergivits på grund av avskärmningar. Kontakta lokala ekonomiska utvecklingsbyråer som förvärvar dessa enheter under marknadskostnader och säljer till eller avtalar med lokala utvecklare för att rehabilitera och återförsälja. Lär dig också in och outs av Sheriffs försäljning i ditt område. Kontrollera riktlinjerna för varje län du kommer att rikta in eftersom riktlinjerna kan skilja sig mellan län i samma region eller stat. Dessa enheter köps ofta osynliga och kan representera betydande rehabiliteringskostnader och väntetid för att sälja. Arbeta med en fastighetsmäklare och lära sig mer om den lokala marknaden för försäljning av ägaren (FSBO). Du kan hitta möjligheter till kortförsäljning där säljaren eller säljaren har ordnat en reducerad inteckningslån för att underlätta ett reducerat pris för snabb försäljning. Dessa enheter kan vara de billigaste att fixa och återförsälja.
Framgångsrika investerare vet när och hur de ska röra sig på marknaden. Glöm inte att genomföra en pågående köp-sälj-håll-analys på hyresenheter. Om arbetskrafts-, material- och finansieringskostnaderna är höga är det kanske inte dags att köpa fler fastigheter. Om det finns fler hyresgäster på din marknad är det kanske inte en lönsam tid att marknadsföra enheter till salu även om räntorna är låga. Om marknadshyran och medianinkomsten i ditt område är hög, kan det nu vara den mest lönsamma tiden att behålla fastigheten för den månatliga hyresinkomsten den kan generera.
Behandla din fastighetsportfölj precis som din pensionsportfölj med lite mer färg och inventarier.
Finansiering
Undersök de olika finansieringsalternativen som finns tillgängliga för investerare. Läs webbplatser för Fannie Mae, Freddie Mac och HUD Multifamily Financing. Arbeta med en lokal bankir och en kommersiell inteckningsmäklare eller konsult för att identifiera långivarprogram och hitta privata investerare. Gå med i lokala husbyggare, ombyggnad och fastighetsinvesterare. Bli medlem i handelskammaren och anslut till ekonomiska utvecklingsbyråer. Använd dessa relationer för att identifiera offentliga och privata finansierings- och operativa partnerskap.
Handlingsplan
- Bli informerad. Lär dig om prisvärda bostäder i hela landet och i ditt område. Var involverad. Gör en marknad för prisvärda bostäder. Identifiera en nisch i ditt område och fyll den. Smide partnerskap med likasinnade investerare och finansieringskällor. Var en lönsam investerare. Funktion som både portföljförvaltare och affärschef. Använd konventionell investeringsvisdom och affärsstrategiråd.
Särskilda överväganden för prisvärda investeringar i bostäder
En prisvärd bostadsinvestor måste vara en hyresvärd, en investerare och en företagsledare. Som en hyresvärd, integrera det mänskliga elementet. Kom ihåg att du kan skapa en marknad genom att hjälpa familjer och ditt samhälle. Skapa en blue-chip-portfölj av fastigheter som investerare. Har de bästa fastigheterna, i de mest önskade områdena, till de bästa priserna som ger mest vinst.
Skapa ett varumärke, skapa goodwill och maximera marknadsvärdet för ditt varumärke, inte bara på enskilda enheter. Kom ihåg att dina aktiviteter också skapar jobb och anställningsmöjligheter för byggnadsarbetare och fastighetsförsäljare. Din marknadsförings- och fastighetshanteringsverksamhet hjälper dig att locka arbetare till arbetskraften i de områden där dina enheter är belägna. Inte bara kan du skapa personliga vinster, utan du kan också skapa ekonomiska möjligheter för människor och samhällen genom prisvärda bostadsinvesteringar.
