Vad är en tilläggsfaktor?
Tilläggsfaktorn är procentandelen av en byggnads bruttoanvändbara utrymme som läggs till varje hyresgästs hyrda utrymme för att bestämma deras totala hyra.
Key Takeaways
- Tilläggsfaktorn är den procentuella andelen av en byggnads bruttoanvändbara utrymme som läggs till varje hyresgästs hyrda utrymme för att bestämma deras totala hyra. Tilläggsfaktorn spelar en viktig roll för att fastställa hyrespriser, särskilt i kommersiella fastigheter. Hyresgäster behöver för att förstå vad hyresvärden klassificerar som användbar (tilläggsfaktor) kontra icke användbar (förlustfaktor) kvadratfot.
Förstå tilläggsfaktor
Tilläggsfaktorn är mängden användbara kvadratmeter i en kommersiell fastighet dividerat med antalet hyrbara kvadratmeter. Resultatet av denna beräkning blir ett om de två siffrorna är identiska, men det är alltid lägre än ett eftersom vissa kvadratmeter i en byggnad inte kan hyras. Detta icke-hyrbara kvadratmeter inkluderar utrymme, betecknade som gemensamt område, som delas med andra hyresgäster. I en byggnad avsiktligt utformad med stora mängder utrymme avsedd för delade områden hjälper beräkningen av tilläggsfaktorn kommersiella hyresvärdar och hyresgäster att förhandla fram ett rättvist hyresavtal.
Tilläggsfaktorn spelar en viktig roll vid fastställandet av hyresnivåer. I kommersiella fastigheter beräknas hyreskostnaden baserat på uthyrningsbart område med en tilläggsfaktor anpassad för användning av gemensamma utrymmen. Till exempel kan en byggnad på 20 000 kvadratmeter ha 2 000 kvadratmeter gemensamt utrymme, inklusive foajéer och så vidare, som hyresgästerna tillsammans kan använda. För att korrekt prissätta detta gemensamma utrymme i hyresavtalet kommer hyresvärden att beräkna tilläggsfaktorn som ska användas på en hyresgäst.
I detta fall är tilläggsfaktorn ett gemensamt användningsutrymme på 2 000 kvadratmeter dividerat med bruttoboljan på 18 000 (20 000 minus de 2 000 kvadratmeterna i det gemensamma utrymmet)
Tilläggsfaktor = 2 000 SqFt ÷ 18 000 SqFt = 11, 11%
Så om en hyresgäst leasar 1 000 kvadratmeter kommer hyresvärden att klara 11, 11% som tilläggsfaktor och debitera hyresgästen för 1111, 11 kvadratmeter för att täcka den hyresgästens del av delad rymdanvändning och dess underhåll.
Tilläggsfaktor och förlustfaktor
Tilläggsfaktorn är ofta i konflikt med förlustfaktorn. Förlustfaktorn är de icke-användbara fyrkantiga bilderna dividerade med de hyrbara fyrkantiga bilderna. De fyrkantiga bilderna i förlustfaktorn inkluderar strukturella komponenter som innerväggar, stödstänger och underhållsrum som inte kan användas av hyresgäster. Ibland klassificeras förlustfaktorn som tilläggsfaktorn, varför hyresgästerna måste förstå vad hyresvärden klassificerar som användbar kontra icke användbara fyrkantiga bilder. Om icke-användbara fyrkantiga bilder beräknas till tilläggsfaktorn, betyder det att för samma mängd användbart utrymme kommer en byggnad med en lägre tilläggsfaktor att kosta hyresgästen mindre än en byggnad med högre tilläggs- på faktor. Men om en byggnad har utformats med fokus på delade områden, är en högre tilläggsfaktor inte en negativ, förutsatt att det är något som hyresgästen värderar.
Potentiella hyresgäster använder ofta tilläggsfaktorn för att hjälpa dem att jämföra hyresavtal och bestämma vilket hyresavtal som erbjuder det bästa värdet. Även om tilläggsfaktorn är viktig och användbar i den meningen är det lika viktigt att klargöra vad som används för att beräkna antalet för att säkerställa att du jämför äpplen med äpplen.
