Oavsett om du är på en köparmarknad eller en säljarmarknad, så snart du hittar ett hus som känns som hemma, vill du köpa det så snart som möjligt. Men det är inte så enkelt. Många ekonomiska problem kommer att avgöra om du kommer att kunna köpa huset, liksom villkoren för din inteckning. Att veta denna information i förväg hjälper dig att fatta bättre beslut och gör att din inteckning godkänner processen att gå smidigt och snabbt.
1. Ha en tillräcklig utbetalning
Din dröm om husägare kan snabbt bli streckad om du inte kan ge en tillräcklig summa pengar för din utbetalning.
”Kreditgivare har skärpt kraven sedan den ekonomiska krisen 2008, ” säger Karen R. Jenkins, en certifierad hypoteksbanker som är VD och koncernchef för KRJ Consulting i Columbia, South Carolina. "Som ett resultat måste potentiella låntagare som vill köpa ett hem ha lite" hud i spelet "för att kvalificera sig för ett hem, ” säger Jenkins att de flesta låneprogram kräver minst 3, 5% utbetalning.
Du kanske har känt personer som tidigare köpte hus utan utbetalning - eller så har du till och med varit en av dessa människor. Det är ett mycket mindre troligt scenario idag, eftersom banker försöker begränsa risken för att låntagare ska ha fallit. "En låntagare med skinn i spelet är mindre benägna att gå när det blir tufft, " säger Stacey Alcorn, ägare och Chief Happiness Officer på Boston-baserade LAER Realty Partners. Till exempel, när fastighetsvärdena sjunker, är en låntagare som har lagt sina livsbesparingar i den egenskapen mer benägna att hänga på och rida ut ur stormen och vänta på att fastighetsvärdena ska stiga igen, säger Alcorn. Å andra sidan, "en låntagare som har lagt ner nollpengar kommer sannolikt bara att gå bort från fastigheten och låta banken ta det genom avskärmning."
2. Hitta en prisvärd ränta
Under din inteckning kommer du troligtvis att betala tiotusentals dollar ensam i ränta. Således kan du hitta en inteckning med låg ränta spara tusentals dollar på lång sikt. Ett bra verktyg för att undersöka och jämföra räntor är en inteckningskalkylator, som ger dig en uppfattning om dina potentiella kostnader innan du ens träffar en hypoteksmäklare.
3. Ha ett acceptabelt kreditvärdering
Din FICO-poäng kommer att återspegla om du tar ut dina kreditkort och sen betalar dina räkningar, vilket kan vara en annan ekonomisk hinder för potentiella husägare som behöver en inteckning. “FICO-poäng säger banken din förmåga att betala dina räkningar varje månad och hur mycket total skuld du har. Om du har tagit ut alla dina kreditkort kommer din FICO-poäng att vara låg och det kommer att skada dina chanser att få finansiering eftersom bankerna inte vill låna ut till någon som lever av kreditkort, säger Alcorn.
Vad anses vara en acceptabel FICO-poäng? Amy Tierce, regional vice president för Wintrust Mortgage i Needham, Mass., Konstaterar att även om FHA erbjuder finansiering till låntagare med en kreditbetyg så låg som 500, har de flesta långivare lagt till sina egna krav. Så det kommer att vara en utmaning att hitta en långivare som kommer att arbeta med en låntagare med en kreditbetyg under 640.
Men maxed-out kreditkort är inte din enda bekymmer. "Om du är konsekvent 30, 60 eller 90 dagar för sent på dina andra räkningar, kommer dina kreditpoäng återigen att vara låga, och bankerna vill inte låna ut pengar till någon de måste tigga för sina pengar hela tiden, " säger Alcorn och lägger till att "insamlingar, konkurs eller avskärmning på din kredit säger till banken att du inte har några problem att avväga dina skuldförpliktelser och för att uttrycka det helt enkelt att de inte vill vara nästa."
4. Ha en skuldkvot mindre än eller lika med 43%
Husägare som överförlänger sig själva kan äta Ramenudlar varje dag i ett hus som de så småningom kan förlora. Det är viktigt att vara realistisk om vad du har råd.
"Bankerna använder en skuldkvot för att avgöra om en låntagare har råd att köpa ett hem, " säger Alcorn. Låt oss till exempel säga att en låntagare tjänar 5 000 dollar per månad. Banken vill inte att din totala skuld, inklusive ny hypoteksbetalning, plus dina bilbetalningar, kreditkortsbetalningar och andra månatliga skyldigheter, ska överstiga en viss procentandel av den inkomsten. ”I januari 2014 införde Consumer Financial Protection Bureau regler med uppgift om att skuldsättningsgraden inte kan överstiga 43%.
Men Alcorn varnar för att bara för att banken anser att du har råd med en viss inteckning betalning inte betyder att du faktiskt kan. ”Till exempel vet banken inte att du har en stor familj eller barnomsorgskostnader eller åldrande föräldrar som du tar hand om. Det är viktigt att ha ett uppriktigt samtal om dina månatliga betalningar med ditt inteckningsteam så att du inte kommer över huvudet. ”
Jenkins håller med och lägger till att "det finns ytterligare utgifter för att äga ett hem som du kanske inte kommer att ådra dig när du hyr. Se till att beräkna alla månatliga utgifter och skulder och låt din budget fatta det slutliga beslutet om vad du bekvämt har råd att betala."
5. Har förmågan att betala stängningskostnader
Det finns många avgifter i samband med en bostadslån, och du kan vara i en oförskämd ekonomisk uppvaknande om du inte i förväg vet vad du kan förvänta dig.
Även om stängningskostnaderna varierar från långivare till långivare och stat till stat, "låntagare betalar för utvärderingen, kreditrapporten, advokat- / stängningsagentavgifterna, registreringsavgifterna och avgifterna för hantering / garanti", säger Alcorn och tillägger att stängningskostnaderna vanligtvis är 1% av lånebeloppet.
Dock säger Jenkins att avgifterna kan vara så mycket som 3%. ”Kreditgivare är nu skyldiga att ge dig en omfattande” uppskattning av god tro ”på de avgifter du kommer att få på ett specifikt lån. Reglerna är också strängare i långivarnas uppskattningar, och det finns mycket lite utrymme för att de angivna avgifterna ändras vid stängningsbordet. ”Hon råder hembutiker att granska uppskattningen av god tro och ställa frågor om du är osäker på vad en specifik avgift representerar.
6. Har krävt finansiell dokumentation
Otillräcklig dokumentation kan försena eller till och med stoppa lånegodkännandeprocessen, så du måste ta reda på vad du måste ta med dig till bordet.
"Din långivare bör ha en fullständig och fullständig checklista med nödvändig dokumentation för att stödja din låneansökan beroende på din anställning och inkomstssituation, " säger Tierce. ”Om du börjar med ett förhandsgodkännande, se till att långivaren ber om all dokumentation för processen eftersom ett förhandsgodkännande utan noggrann dokumentationsgranskning är värdelöst. Något kan missas som kan leda till att ditt lån avvisas senare om förhandsgodkännandeprocessen inte är särskilt väl dokumenterad. ”
Vad är förhandsgodkännande? Enligt Jenkins är det "preliminärt godkännande baserat på vad låntagaren 'angav' i ansökan (inkomst, skuld, tillgångar, anställning etc.). Den faktiska godkännandeprocessen validerar inkomst, tillgångar och skuld med olika metoder såsom lön stubbar, skattedeklarationer, kontoutdrag, W2 och anställningsverifieringar. ”
Tierce tillägger att "på konkurrensutsatta marknader kommer säljare och fastighetsmäklare inte ens att överväga ett erbjudande utan att veta att köparen är förhandsgodkänd." Ytterligare dokument kan begäras vid ett senare tillfälle eller under hela processen. ”Försäkringsprocessen är uttömmande och vissa dokument kan väcka frågor eller problem som kräver ytterligare dokumentation. Ta bara ett djupt andetag och ge långivaren allt de ber om, så snabbt som möjligt för att få ditt godkännande fullbordat. ”
Poängen
Innan du kan tänka på att köpa dina drömmar, måste du vara säker på att din ekonomi är i ordning och att du har förberett dig klokt och noggrant innan inteckningsprocessen godkänns.
