Vad är en UPREIT?
UPREIT betyder paraplypartnerskap förtroende för investeringar i fastigheter. En UPREIT är en unik REIT-struktur som gör det möjligt för fastighetsägare att byta ut sina egendomar för aktieägande i UPREIT. Emellertid omfattas UPREITs generellt av IRC-avsnitt 721-utbyten.
Key Takeaways
- En UPREIT är en unik REIT-struktur som gör det möjligt för fastighetsägare att byta ut sina egendomar för aktieägande i UPREIT.Property-for-share-utbyten i en UPREIT är vanligtvis tillåtna enligt avsnitt 721 i rubriken 26 Internal Revenue Code.UPREIT fastighetsbidragare kan skjuta upp skatter på försäljning av fastigheter i utbyte mot UPREIT-enheter, trots att realisationsskatt på UPREIT-enheter är föremål för standard REIT-beskattning.
Förstå UPREITs
Fastighetsinvesteringar (REITs) infördes av Dwight D. Eisenhower som en typ av alternativ fondfond. REIT skapas som en typ av fastighetsportfölj som inkluderar fastighetsfastigheter och kapital för finansiering av fastigheter. REITs är en enhet som tillåter investerare att göra investeringsbidrag för aktieenheter eller aktier i verksamheten.
Eftersom REIT har utvecklats på marknaden har vissa alternativa strukturer utvecklats för att ge olika typer av investerare. UPREIT är en sådan struktur, främst känd för sitt bidrag till fastighetsbidrag i utbyte mot aktieägande. DownREIT och några andra alternativ har också skapats som avläggare.
I sin bildning kan REITs välja att ta på sig alla typer av affärsstrukturer. Börsnoterade REIT kommer att vara strukturerade som företag. Privata REITs väljer vanligtvis att vara strukturerade som ett förtroende eller förening, även om de också kan välja andra statuser. Liksom de flesta icke-företag har privata företag också möjlighet att beskattas som ett företag.
Det som främst är viktigt för alla REIT är att de uppfyller kraven i IRC-avdelning 26, avsnitt 856-859. När dessa krav uppfylls kan en REIT passera alla sina inkomster till sina aktieägare. Som sådan anses genomgångsinkomsten vara ett avdrag och REIT betalar mycket lite i skatter. Huvudkravet är att mer än 90% av verksamheten avser fastighetstillgångar.
Särskilda överväganden
I stället för att sälja fastigheter kan en ägare bidra med den till en UPREIT i utbyte mot enheter. Aktienheterna har i allmänhet samma värde som den bidragna fastigheten. Eftersom den fastighet som såldes till REIT omfattas av IRC avsnitt 721 skapar transaktionen inte en beskattningsbar händelse.
Vid konvertering av egendom till aktie kan UPREIT diktera särskilda bestämmelser. Ofta ger utbytet säljaren särskilda enheter som gör det möjligt för fastighetsförsäljaren att välja hur de vill ha i REIT. Fastighetssäljare kan tillåtas omedelbart konvertera enheter till REIT-aktier. Andra alternativ kan också finnas tillgängliga, såsom att inneha aktier i minst ett år och sedan ta emot kontanter.
När en investerare säljer sin egendom till en UPREIT, äger UPREIT fastigheten och all administration som är involverad i den. UPREIT-hantering kan vara något mer komplex än grundläggande REIT på grund av alternativet Sektion 721 och alla de bestämmelser som följer med den nya andelsägaren. UPREIT-chefer ansvarar för att hantera sin REIT-portfölj i syfte att generera avkastning.
UPREIT-aktierna kan variera baserat på förvaltningsaktiviteter, värdering av fastighetsfastigheter, finansieringsavtal och andra transaktioner som inträffar. Detta kan skapa volatilitet för aktieägarna. UPREIT-aktieägare har vanligtvis flexibel likviditet som gör att de enkelt kan konvertera sina aktier till kontanter när de väljer.
Fördelarna med UPREITs
UPREITs kan vara ett genomförbart alternativ för alla fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Som sådan kan det vädja till både enskilda fastighetsägare och kommersiella fastighetsägare. Varje fastighetsägare som väljer att göra en sektion 721-byte till en UPREIT kan få värdet på fastigheten i form av UPREIT-enheter.
Avsnitt 721 utbyten till en UPREIT skapar inte en beskattningsbar händelse. Andelseägare beskattas dock baserat på allmänna REIT-beskattningsstandarder. Vissa fastighetsägare kan välja att använda den här typen av investeringar för fastighetsplanering eftersom det eventuellt kan kringgå skatter helt.
Krav på UPREIT
En UPREIT är en REIT enligt alla vanliga redovisnings- och skatteregler. UPREIT skapades för att möjliggöra bidrag av egendom till REIT i utbyte mot ägarandelar. Denna struktur styrs därför av standarderna i IRC avsnitt 721 som diskuterar skattesköldar för egendom till börsbyten. I allmänhet kan varje REIT som möjliggör utbyte av avsnitt 721 inom REIT betraktas som en UPREIT.
De flesta REIT kommer att fokusera på ett specifikt segment av fastighetsmarknaden, även om de vägledande standarderna endast dikterar att fastighetsfastigheter och tillhörande finansiering måste utgöra mer än 90% av verksamheten. UPREITs följer vanligtvis samma investeringsstrategi med fokus på en riktad fastighetsnisch.
Avsnitt 721 innehåller vägledande standarder för frigörande av aktieägarenheter i utbyte mot egendom. Avsnitt 721 kan vara ett alternativ till IRC § 1031-utbyten. Bytesavsnitt 1031 tillåter en fastighetsägare att sälja sin egendom och investera intäkterna i ett liknande sortiment för att undvika skatter.
Avsnitt 1031-utbyten är inte tillåtna i UPREITs eftersom de kräver utbyte av liknande slag och inte tillåter fastigheter att dela ägarutbyten. Därför kan sektion 721-utbytet till en UPREIT vara attraktivt. Både 721 och 1031 börser gör det möjligt för fastighetsägaren att skjuta upp skatter.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs och alla andra speciella REIT-enheter är helt enkelt REITs i sin kärna med speciella bestämmelser som gör att de kan ge extra flexibilitet. DownREIT tillåter en fastighetsinvesterare att ingå ett joint venture med en REIT. I en DownREIT baseras enhetsutbytet främst på värdet på fastigheten i joint venture som kan skapa bättre avkastning för joint venture-andelsägaren.
