Vad är en förtroendedåd?
En förtroendedag, även känd som en förtroendedag, är ett dokument som ibland används i fastighetsaffärer i USA. Det är ett dokument som kommer in i spelet när en part har tagit ett lån från en annan part för att köpa en fastighet. Förtroendedomet representerar ett avtal mellan låntagaren och en långivare om att fastigheten ska förvaras av en neutral och oberoende tredje part tills lånet har betalats.
Även om förtroendepapper är mindre vanliga än de en gång var, kräver fortfarande cirka 20 stater användning av en, snarare än en inteckning, när finansiering är involverad i köp av fastigheter.
Förtroendepapper används ofta i Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia och West Virginia. Några stater, till exempel Kentucky, Maryland och South Dakota, tillåter användning av både förtroendepapper och inteckningar.
Key Takeaway
- Vid finansierade fastighetstransaktioner överför förtroendepapper den juridiska titeln på en fastighet till en tredje part, till exempel en bank, en spärr- eller titelbolag, för att inneha tills låntagaren betalar tillbaka sin skuld till långivaren. Försäkringsavtalen används i stället för inteckningar i flera stater. Investeringar i förtroendepapper kan ge en högavkastande inkomstström.
Hur fungerar ett förtroendedag
I en fastighetstransaktion - köp av ett hem, säger - ger en långivare låntagaren pengar i utbyte mot en eller flera skuldebrev som är kopplade till en förtroende. Denna handling överför juridisk äganderätt till fast egendom till en opartisk förvaltare, vanligtvis ett titelbolag, spärrföretag eller bank, som har den som säkerhet för skuldebrev - säkerhet för lånet. Den rättvisa titeln - rätten att få fullt ägande - förblir hos låntagaren, liksom full användning av och ansvar för fastigheten.
Denna situation fortsätter under lånets återbetalningstid. Förvaltaren har den lagliga titeln tills låntagaren betalar skulden i sin helhet, vid vilken tidpunkt titeln till fastigheten blir låntagarna. Om låntagaren inte betalar lånet tar förvaltaren full kontroll över fastigheten.
Trust Deed vs. Mortgage
Förtroendeböcker och inteckningar används båda i bank- och privata lån för att skapa pantelån på fastigheter, och båda är vanligtvis bokförda som skuld i det län där fastigheten ligger.
Emellertid involverar en inteckning två parter: en låntagare (eller inteckning) och en långivare (eller en låntagare). Däremot involverar ett förtroendedag tre parter: en låntagare (eller förtroende), en långivare (eller förmånstagare) och förvaltaren. Förvaltaren har äganderätt till pensionsrätten till långivarens fördel; om låntagaren inte betalar in kommer den att inleda och slutföra avskärmningsprocessen på långivarens begäran.
Till skillnad från den populära användningen är en inteckning inte tekniskt ett lån för att köpa en fastighet. det är ett avtal som pantsätter fastigheten som säkerhet för lånet.
Avskärmning och förtroendedåd
Inteckningar och förtroendepapper har olika avskärmningsprocesser. En rättslig avskärmning är en domstolsövervakad process som verkställs när långivaren lämnar in en stämning mot låntagaren för att ha misslyckats med en inteckning. Processen är tidskrävande och dyr. Om auktionen med avskärmade fastigheter inte tar in tillräckligt med pengar för att betala ut skuldebrev, kan långivaren väcka en bristdom mot låntagaren och stämma för saldot. Men även efter att fastigheten har sålts har låntagaren rätt till inlösen: Han kan återbetala långivaren inom en bestämd tid och förvärva egendomens titel.
Däremot låter en förtroende gärning långivaren börja en snabbare och billigare avskärmning utan domstol, genom att kringgå rättssystemet och följa de förfaranden som anges i förtroendedagen och statlig lag. Om låntagaren inte gör lånet aktuellt ställs fastigheten ut på auktion genom en förvaltares försäljning. Titeln överförs från förvaltaren till den nya ägaren genom förvaltarens handling efter försäljningen. När det inte finns några anbudsgivare vid förvaltarförsäljningen, återgår fastigheten till långivaren genom en förvaltares gärning. När fastigheten har sålts har låntagaren ingen rätt till inlösen.
En förvaltare har dessutom ansvaret att betala intäkterna från försäljningen till låntagaren och långivaren efter det att försäljningen har slutförts. Förvaltaren kommer att betala långivaren det återstående beloppet på skulden och betala låntagaren allt som överstiger det beloppet och därmed låta långivaren köpa fastigheten.
Fördelar och nackdelar med att investera i förtroendepapper
Investerare som söker efter saftiga avkastningar vänder sig ibland till fastighetssektorn - i synnerhet förtroendepapper.
I förtroendeinvestering lånar investeraren pengar till en utvecklare som arbetar med ett fastighetsprojekt. Investerarens namn går på förtroendet, som långivaren. Investeraren samlar in ränta på sitt lån; när projektet är klart returneras hans rektor till honom i sin helhet. En förtroendemäklare underlättar vanligtvis affären.
Fördelar
-
Högavkastande inkomstström
-
Portföljdiversificering
Nackdelar
-
illiquidity
-
Ingen kapitaltillskott
Vilken typ av utvecklare går in i detta arrangemang? Banker är ofta ovilliga att låna ut till vissa typer av utvecklingen, till exempel medelstora kommersiella projekt - för små för de stora långivarna, för stora för de små - eller utvecklare med dåliga resultat eller för många lån. Försiktiga långivare kan också gå för långsamt för utvecklare upp mot en snäv tidsfrist för att påbörja eller slutföra ett projekt.
Så dessa utvecklare är ofta i en liten knas. Av dessa skäl kan förvaltare ofta förvänta sig höga räntor på sina pengar. De kan skörda fördelarna med att diversifiera sig till en annan tillgångsklass utan att behöva vara experter på fastighetsbyggande eller förvaltning: Detta är en passiv investering.
Förtroendedjursinvestering har vissa risker och nackdelar. Till skillnad från aktier är fastighetsinvesteringar inte likvida, vilket innebär att investerare inte kan hämta sina pengar på begäran. Dessutom kan investerare bara förvänta sig det ränta som lånet genererar, med någon ytterligare kapitaltillväxt osannolik. Investerade parter kan utnyttja eventuella juridiska avvikelser i förtroendeaktet, vilket kan orsaka kostsamma juridiska intrång som kan äventyra investeringen. Den typiska investeraren med liten erfarenhet kan ha svårigheter, eftersom en viss uppsättning expertis krävs för att hitta trovärdiga och pålitliga utvecklare, projekt och mäklare.
Exempel på verkligt förtroende
Till exempel täcker ett kortformulär av dokumentet Deed of Trust som används i Austin County, Texas, kraven för de flesta långivare. Formuläret börjar med en definition av termer och utrymmen för låntagaren, långivaren och förvaltaren att fylla i deras namn. Det belopp som ska lånas och fastighetens adress ska också fyllas i.
Efter detta avsnitt fortsätter dokumentet att specificera överföringen av rättigheter i fastigheten och enhetliga förbund inklusive:
- Detaljer om betalning av huvud- och räntaScrowfonder Lienser Fastighetsförsäkring och strukturunderhållStrukturbeläggning - som fastställer att låntagaren måste anställas inom 60 dagar
Formuläret inkluderar också icke-enhetliga förbund som anger standard eller brott mot något av avtalets villkor. Det finns också en specifikation om att lånet som dokumentet behandlar inte är ett hemkapitallån - det vill säga något som låntagaren kommer att få kontanter från - lånet är för att köpa fastigheten.
Deed of Trust slutar med ett utrymme för låntagarens underskrift, vilket de måste göra i närvaro av en notarie och två vittnen, som också undertecknar.
