Till skillnad från andelar i aktier, kan investeringseegenskaper inte lossas på några sekunder med ett musklick. Tiden mellan beslutet att sälja och det faktiska försäljningsdatumet mäts ofta i veckor eller månader. Att sälja ditt eget hem kan vara en skrämmande process om du inte vet var du ska börja, men att sälja en investeringseiendom kräver ännu mer arbete.
Kapitalbeloppet och beskattningsfrågorna kring realiseringen av det kapitalet är komplexa när det handlar om investeringstjänster. Det är dock inte omöjligt att åstadkomma på egen hand., vi ska titta på processen att sälja en investeringseiendom och fokusera på hur man begränsar skatter på vinsterna.
Varför sälja?
Skälen för att sälja en hyresfastighet varierar. Hyresvärdar som personligen förvaltar sina fastigheter kan flytta och vill investera i något nära deras nya bostad. Eller hyresvärden kanske vill betala in för en uppskattning av en hyresfastighet snarare än att samla in pengar genom hyran. Det kan till och med handla om en fastighet som tappar pengar, antingen genom vakans eller inte tillräckligt med hyra för att täcka utgifterna. Oavsett orsaken kommer fastighetsinvesterare som vill sälja att hantera skatter.
Skattemannen kommer
Kapitalvinstskatten på en försäljning av hyresfastigheter är mycket brantare jämfört med den enkla försäljningen av egendom för personlig användning. De grundläggande kapitalvinsterna som du måste betala för vinsten från försäljningen ökas med eventuella avskrivningar som du krävde mot fastigheten. Detta innebär att om fastigheten tappade pengar och du använde förlusten mot din skatteregulering under tidigare år kommer du att ha en större skatteregning när försäljningen går igenom.
Exempel - Kapitalvinster skatt och avskrivningar
Låt oss säga att du har en hyresfastighet som du köpte för $ 150 000 och den säljer för $ 200 000. Vanligtvis innebär detta att du betalar realisationsvinster på $ 50 000. Om du drar avskrivningar på 20 000 USD under den tid som du ägde fastigheten, är du emellertid skyldig skillnaden mellan försäljningspriset och ditt köppris minus avskrivningar: $ 200 000 - ($ 150 000 - $ 20 000). Istället för att skulda kapitalvinster på $ 50 000, är du nu skyldig med kapitalvinster på $ 70 000.
Obs! Detta bör inte avskräcka dig från att kräva avskrivningar . Det är nästan alltid bättre att inse skattelättnader förr snarare än senare .
Rulla över
Den interna inkomstkoden avsnitt 1031 tillåter fastighetsinvesterare att undvika skatter på deras vinster genom att återinvestera dem i liknande slag. Med hjälp av en advokat eller en skatterådgivare kan du ställa in försäljningen så att intäkterna läggs in på ett spärrkonto tills du är redo att använda dem för att köpa en ny fastighet. Det finns en tidsbegränsning på 45 dagar för att välja den nya fastigheten och sex månader att slutföra transaktionen. Om du tänker göra en rollover bör du börja leta efter den nya fastigheten innan du säljer den gamla.
1031-börsen fungerar bra om du tänker återinvestera i en annan fastighet. Om du bara vill sluta vara direkt involverad kan du antingen anställa en professionell fastighetsförvaltare för din nuvarande plats eller sälja den och köpa en professionellt förvaltad fastighet. Om ditt mål endast är att skaffa kapital, måste du dock äta kapitalvinstskatten.
Inkorporera som ett sköld
Företagsinvesteringar blir allt populärare för fastighetsinvesterare. Genom att integrera kan investerare minska sitt ansvar så att företaget fungerar som en sköld mellan dig och potentialen som en hyresgäst kan stämma dig. Ditt hus och din personliga ekonomi kan inte krävas i någon form av domstolsförfaranden eller rättsliga förfaranden när du införliva. Företag har också olika skatteregler som är ganska gynnsamma, särskilt med realisationsvinsterna från att sälja en fastighet.
För en viss typ av fastighetsinvesterare är införlivning vettigt. Om du anställer människor för att hitta och hantera ett brett utbud av inkomstproducerande fastigheter och tjäna betydande vinster på det, kommer inkorporering att minska din skatteskuld, och sedan kommer du att se vinsten genom aktiestrukturen i ditt företag. För de flesta fastighetsinvesterare finns det bättre sätt att få fördelarna med införlivande utan att komplicera hur intäkter realiseras.
Inkorporering kan skapa en barriär mellan dig och inkomsterna från din fastighet så att om du är beroende av den inkomsten på något sätt kanske du inte kan få tillgång till den så enkelt som du vill - särskilt med stora vinster som de som säljer en fastighet. Det är jämförelsevis lätt att införliva, kräver endast professionell rådgivning och pappersarbete, men att få dina fastigheter ur ett företag (till exempel att sälja dem och gå i pension) är mer komplicerat eftersom du går i linje med avsiktlig skatteundandragande / bedrägeri om inte du säljer företaget istället för de fastigheter som utgör det. Detta är naturligtvis mycket svårare än att sälja ett hus.
Däremot, om du personligen hanterar två eller tre fastigheter och har till och med en eller två till som hanteras professionellt, kanske du inte drar nytta av införlivandet. Om inkomsterna från dina hyror inte överskrider dina utgifter för varje fastighet med stor marginal, är du bättre att hålla dem som de är och använda avskrivningar och nedskrivningar där du kan eller ändra dina fastighetsbestånd till ett litet företag.
Förutom att använda småföretag som ett alternativ till inkorporering tillåter vissa stater fastighetsinvesterare att öppna ett separat aktiebolag för varje fastighet de äger. Även om detta inte nödvändigtvis sänker skatterna, skyddar det dock din ekonomi, liksom varje fastighet, från alla rättstvister som kan föras mot en av dina fastigheter.
Poängen
Att sälja en hyresfastighet kan vara utmanande, och det är ännu svårare om du hoppas undvika en stor skattebetalning på intäkterna. Om du säljer för att investera i en annan fastighet, kan du helt enkelt göra en 1031 rollover och skjuta upp skatten. Om du säljer eftersom du behöver kapitalet måste du betala några skatter.
Det bästa fallet, liksom med aktier, är att skjuta upp att sälja en investeringseiendom, särskilt en hyra som bryter ännu eller bättre, såvida du inte kompenserar krediter eller förluster för att ta lite av bettet från kapitalvinstskatten. På det här sättet kommer du att ha en chans att minska din totala skatteregning och få mer av intäkterna.
