I en version av periodiska diagram över investeringsavkastningar från MFS Investments för åren 1998 till 2017 var fastighetsinvesteringar (REIT) den bäst framgångna tillgångsklassen under sex av dessa år. REITs, som representeras av NAREIT Equity REIT Index, sammanställde vidare en tidsavkastning på 8, 67%, som var den näst bästa tillgångsklassen under samma period efter små medelkapitaltillgångar med en genomsnittlig årlig avkastning av 9, 12%.
Tidigare resultat är ingen garanti för framtida avkastning. Så, i den nuvarande miljön, är REITs fortfarande livskraftiga investeringar för enskilda investerare såväl som finansiella rådgivare och deras kunder? (För relaterad läsning, se: REIT ETFs Erbjudande stabilitet.)
Räntesatser + REITS
Enligt Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), som följer MSCI US REIT Index, har en nuvarande avkastning på 4, 3%. I dagens miljö med låg ränta är detta verkligen attraktivt för många investerare. Stigande räntor är i allmänhet en negativ faktor för REIT; deras utflöden ökar på grund av högre räntebetalningar, vilket minskar de kontanter de har tillgängliga för att göra utdelning till investerare.
REIT med höga skuldnivåer eller sådana som behöver återfinansiera fastigheter på kort sikt är mer mottagliga för en räntehöjning än andra.
År 2018 är priset på Vanguard REIT ETF (VNQ) ner mer än 12% från ett högt i januari 2015, delvis på grund av osäkerhet om Fed: s tidpunkt och villighet att höja räntorna.
REITs tidigare resultat
Cohen & Steers, en investeringsförvaltare som erbjuder ett antal REIT-fonder, citerar den senaste Fed-åtstramningscykeln mellan juni 2004 till juni 2006 som ett exempel på där de högre räntorna initialt skadade REIT: s prestanda. Men när tiden gick vidare hjälpte den starka ekonomin sedan att öka avkastningen för REIT.
Den kumulativa avkastningen för REIT under denna tidsram var 57, 9%, vilket motsvarar 15, 5% för aktier och 5, 9% för obligationer, enligt företaget.
Företaget säger i en artikel på sin webbplats: ”När ekonomin förbättras och grundläggande faktorer är starka har avkastningsdrivna korrektioner historiskt sett visat attraktiva köpmöjligheter för långsiktiga investerare. När fördelarna med starkare ekonomisk tillväxt har blivit mer uppenbara tenderar värderingarna att återgå till det normala. Vi tror att investerare som är anpassade för att dra nytta av dessa möjligheter kan belönas på lång sikt. ”
REITs erbjuder diversifieringsstussar
REIT är inte en stor diversifierare från aktier, vilket framgår av deras ungefär 78% korrelation med aktier baserat på en jämförelse av S&P 500-indexet och NAREIT Equity REIT-indexet under de tio åren fram till slutet av 2015. REIT ger dock bra diversifiering i termer av låga eller negativa korrelationer till kärnobligationer, råvaror och valutor.
Utöver räntorna kommer REIT: s prestanda att bero på hur ekonomin och aktiemarknaden presterar. I en nyligen publicerad CNBC-artikel sa Joseph Smith, investeringschef för CBRE Clarion Securities, som hanterar cirka 22 miljarder dollar i fastighetstillgångar: "Under hela året har det funnits en flip-flop på gång mellan förväntningarna på ekonomisk tillväxt och räntor. Den osäkerheten skapar volatilitet, och i tider med volatilitet ökar REIT: s korrelation med den bredare aktiemarknaden. " Smiths offert lades fram i slutet av 2015. (För relaterad läsning, se: Fastigheter som investerar i en miljö med hög ränta. )
Faktorer som påverkar individuella REIT
Liksom alla fonder eller ETF finns det underliggande REIT i dessa fonder. Enskilda REIT kan inkludera sådana som har en underliggande portfölj av kommersiella fastigheter, bostadsfastigheter och hotell eller resorts bland många andra. Dessutom är det exponering för specifika sektorer som hälso- och sjukvård och specialområden som timmer och inteckning REIT.
Poängen här är att en del av dessa REIT: s resultat kommer att vara knutna till prestandan på aktiemarknaden och affärssektorerna som de är kopplade till. Detta innebär att dessa REIT: s prestanda går utöver resultatet för den totala aktiemarknaden och / eller ekonomin. Detta är inte till skillnad från fastighetsmässan som refererar till hur alla fastigheter är lokala.
Individuella REIT påverkas också av de personer som hanterar dem. Liksom alla andra lager eller liknande instrument är hantering viktig. Vilken är deras upplevelse? Är de aktieägarcentriska? Har de sina egna pengar investerat tillsammans med dina?
Lagen om skattelättnader och jobb från 2017 är fördelaktigt för investerarnas fastigheter. Några av de ändringar som ingår i den nya skattelagen påverkar REIT. Till exempel drar REIT avdraget från 20% avdraget på genomgående enhetens inkomst.
Poängen
Liksom många andra investeringar i dag kan REIT-värdena åtminstone initialt drabbas av en period med räntehöjningar. REIT som är mycket hävstångseffektiva och de som kan behöva refinansiera skuld medan räntorna stiger kan vara mer sårbara än andra. De som tittar på enskilda REIT måste titta på företagets förvaltning och dess underliggande portfölj av investeringar. Det finns ett antal fonder och ETF: er som också ger en solid exponering för detta område. Med tiden har REIT visat sig vara en solid komponent i många portföljer och kan mycket väl fortsätta att fortsätta. (För relaterad läsning, se: 5 typer av REIT och hur man investerar i dem. )
