Det finns flera sätt att investera i fastigheter. För många amerikaner kommer de mest grundläggande investeringarna i fastigheter i form av ett familjhem eller hyresfastighet. Att investera i en enda fastighet kan vara en stor, lukrativ investering med flera användningsmöjligheter. Mångsidighet, livslängd och uppskattning är ofta främsta skäl som gör investeringar i enstaka fastigheter relativt säkra, tillförlitliga och lönsamma över tid.
En ökning av online crowdfunding och hypotekslån har också utvidgat många möjligheter och möjligheter för direkta fastighetsinvesterare. Plattformar som Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 och mer, erbjuder snabbare, enklare och effektivare sätt att få ett hypotekslån, vilket ökar potentialen för köpare att vara mer mångsidiga i sina investeringar.
När fastighetsmarknaden utvecklas introduceras nya erbjudanden regelbundet. Med dessa introduktioner har fastighetsinvesterare nu en rad olika val som sträcker sig från fastighetsinvesteringsgrupper, fastighetsfonder, fastighetsinvesteringar och crowdfunded detaljhandelserbjudanden som Fundrise. Men direkta fastighetsinvesteringar erbjuder fortfarande ett sätt att göra betydande vinster för de investerarna med rätt blandning av finansiell stabilitet och risktolerans. För dessa investerare kan fastighetsalternativ vara en möjlighet att när de utövas kan öka vinsterna eller minska vissa av riskerna med en direkt fastighetsinvestering.
Fastighetsalternativ finns inte på börser, de har inte fluktuerande priser utöver premien och de täcker vanligtvis inte flera enheter. Fastighetsalternativ används mest på den kommersiella fastighetsmarknaden men de kan också användas av vanliga investerare. Vanligtvis används fastighetsalternativ för riktade situationer där en köpare kommer att dra nytta av ett alternativ, men inte ett krav på att köpa fastigheter i slutet av en innehavstid.
Key Takeaways
- Ett fastighetsalternativ är en speciellt utformad kontraktsbestämmelse mellan köpare och säljare. Fastighetsalternativ förhandlas mellan köpare och säljare, vilket vanligtvis erbjuder den största fördelen för köparen. Bestämmelser om fastighetsalternativ för fastighetsperiod är de vanligaste men alternativ kan vara utarbetad med en mängd variationer.
Vad är ett fastighetsalternativ?
Direkte fastighetsinvesteringar har många unika överväganden som vanligtvis inte gäller lika strikt för olika andra fastighetsalternativ. För intresserade eller avancerade investerare kan ett fastighetsalternativ som en avsättning till ett avtal om att köpa en fastighet direkt vara en potentiell möjlighet. Fastighetsalternativ kommer med en extra nivå av komplexitet samt sina egna unika parametrar.
I stort sett är ett fastighetsalternativ en speciellt utformad avtalsbestämmelse mellan köpare och säljare. Säljaren erbjuder köparen möjlighet att köpa en fastighet under en viss tid till ett fast pris. Köparen köper alternativet att köpa eller inte köpa fastigheten i slutet av innehavstiden. För rätten till detta alternativ betalar köparen säljaren en optionspremie. Om köparen beslutar att köpa fastigheten (med andra ord utnyttja fastighetsalternativet) måste säljaren sälja fastigheten till köparen enligt villkoren i det befintliga avtalet.
Du kanske har stött på begreppet alternativ när du köper aktier. Alternativ ger några extra val till en köpare med villkor baserade på den underliggande tillgången. Alternativ i allmänhet kan utnyttjas tidigt, hållas tills optionens utgång eller eventuellt säljas till en andra köpare före utgången. Fastighetsalternativ används oftast av fastighetsutvecklare och investerare i kommersiella eller avancerade bostadsfastigheter. Fastighetsalternativ ger mer flexibilitet och potentiellt en större investeringsmöjlighet för köpare, med begränsade fördelar för säljare.
Det kan finnas en mångfald av utarbetade fastighetsalternativ som ingår som en del av ett avtal om köp av fastigheter. Några av de vanligaste är:
- Alternativ för innehavstid: köparen betalar en premie för optionen att köpa fastigheten men krävs inte för att Lista alternativ: köparen använder alternativet för att lista fastigheten och potentiellt tjäna på ett utbytealternativ för markup1031: köparen betalar en premie för optionen att få ett innehav period gör då ett liknande för liknande fastighetsbörs vid köpet
Fastighetsoptionspremien, förhandlad innehavstid och slutligt försäljningspris är ofta de viktigaste komponenterna som förhandlas fram i ett fastighetsoptionsavtal.
Exempel på ett fastighetsalternativ
Här är en omfattande analys av risk och belöning för ett alternativ för fastighetsalternativ. Anta att en byggare har 500 000 dollar och vill köpa mark som är listad för 2 miljoner dollar. Byggaren är osäker på några saker:
- Kan byggmästaren samla in 1, 5 miljoner dollar genom banklån eller andra källor? Kan byggmästaren få nödvändiga tillstånd för bostads- eller kommersiell utveckling eller ytterligare underindelning av fastigheten? Kan byggmästaren samla in pengar och få tillstånd innan en annan byggare köper marken?
I denna situation är ett fastighetsalternativ lämpligt. För en definierad icke återbetalningsbar kostnad (kallad fastighetsoptionspremie) på säga 25 000 dollar kan byggmästaren ingå ett fastighetsoptionsavtal med säljaren. Fastighetsalternativet tillåter byggaren att låsa fastighetsförsäljningspriset till 2 miljoner dollar under en period av sex månader.
Fastighetsoptionsavtalet kan innehålla följande villkor:
- Egenskapsdetaljer (plats, storlek och andra detaljer) Kontraktets varaktighet (sex månader från avtalets datum) Alternativpremie eller ersättningsbelopp (25 000 $ ej återbetalningspremie betalat av köparen till säljaren i ett engångsbelopp) Avtalat köppris om option utövas under kontraktet ($ 2 miljoner)
Under kontraktets sexmånadersperiod kan det finnas fyra möjliga scenarier.
Scenario 1: Byggaren är godkänd för ett banklån på 1, 5 miljoner dollar. Han bekräftar också att han kan få nödvändiga tillstånd för utveckling. Han utövar sitt fastighetsalternativ för att köpa fastigheten till det förutbestämda priset på 2 miljoner dollar. Säljaren får $ 2 miljoner plus behåller den extra optionen $ 25.000 option.
Scenario 2: Efter två månader upptäcker byggmästaren att han inte kommer att kunna få ett utvecklingstillstånd. Under de kommande fyra månaderna lyckas byggaren hitta en annan part som är villig att köpa fastigheten för $ 2 miljoner. Byggmästaren säljer fastighetsalternativet till det nya partiet för ett nytt pris på $ 30 000. Den nya parten ersätter byggaren i det ursprungliga optionskontraktet. Det nya partiet utnyttjar alternativet och köper fastigheten för 2 miljoner dollar. Säljaren får $ 2 miljoner från det nya partiet plus behåller $ 25.000 optionen premium från byggaren. Byggmästaren sålde alternativet för $ 30.000, så han tjänar $ 5.000 och är inte saddled med en egendom som han inte kan använda.
Scenario 3: Byggaren är helt enkelt en alternativköpare som vill dra nytta av prisuppskattningen av fastigheten. Om det krävda priset på $ 2 miljoner ökar till $ 2, 2 miljoner på fem månader kommer byggmästaren att gynnas genom att utöva möjligheten att köpa fastigheten och sälja fastigheten med vinst. I slutet av transaktionen får fastighetsägaren 2 miljoner dollar plus optionens premie på 25 000 dollar. Byggaren tjänar en vinst på 175 000 dollar från försäljningen av fastigheten.
Scenario 4: Byggaren kan inte säkra ett lån eller tillstånd. Han kan inte heller hitta några andra intresserade köpare. Byggaren låter alternativet löpa ut och förlorar tilläggspremien. Köparen kunde emellertid undvika en potentiellt dålig investering på $ 2 miljoner genom att betala premien på 25 000 dollar (1, 25% av det faktiska avtalsvärdet). Säljaren gynnas med $ 25 000 och fortsätter att söka efter en köpare.
I alla fall, när ett avtal om fastighetsoptioner har införts, har säljaren inte längre val om att sälja fastigheten eller till vilket pris under optionens innehavstid. Säljaren måste vänta sex månader på köparens beslut. Detta är anledningen till att säljaren får och behåller optionen premium oavsett vad köparen slutligen bestämmer.
Poängen
Fastighetsalternativ erbjuder en alternativ metod för handel, investering och vinst från fastighetsinvesteringar. De kan betraktas som en typ av kontraktsavtal mellan två enskilda parter. Det finns ingen utbytesmarknad för dessa typer av optioner men det kan finnas kreativa avsättningar som potentiellt kan göra det möjligt för en köpare att sälja optionen medan den fortfarande är i en aktiv innehavstid. I allmänhet måste de inblandade parterna se till att bestämmelserna om optionskontrakt är korrekt skrivna, rättvisa och följs av de inblandade.
Fastighetsoptionskontrakt kan erbjuda några alternativa sätt att tjäna pengar men i allmänhet är en av deras största fördelar avledningen av stora risker. Fastighetsutvecklare skulle kunna dra nytta av att ha flera kontrakt om fastighetsoptioner och eventuellt bara utöva några utvalda baserat på utvecklingen under innehavstiden. En avtalshavare kan också välja att överge ett alternativ om förändringar inträffar under innehavstiden som en ny trafikerad motorväg eller ökad brottslighet.
Innehavstider för dessa alternativ kan variera, vilket också varierar riskerna. En säljare låses vanligtvis till ett fast pris. En hög sannolikhet för träning kan dock ge dem lite tid att göra bättre val eller arrangemang. En köpare är vanligtvis skyldig att betala en viss premie under innehavstiden. Premien kan hjälpa till att sänka inköpspriset. De kan också tillåta köparen att få bättre villkor för hypotekfinansiering, vilket sänker de totala kostnaderna. Under innehavstiden kan en fastighetsfastighet också uppskatta i värde med ett inköpspris som förblir detsamma.
Val av säljare kan vara en av de största utmaningarna i fastighetsoptionsavtal. I sådana fall är köparens enda användningsområde vanligtvis en talan. Avsaknad av offentligt tillgänglig information och tidigare poster om deltagare i fastighetsalternativ är en annan utmaning. Investerare av fastighetsalternativ kan också behöva överväga ytterligare utgifter som avgifter för juridiska tjänster som att utarbeta och registrera kontraktet.
