Innehållsförteckning
- Attraktiv långsiktig investering
- Bygga kapital
- Location, Location, Location
- Uteslutning av kapitalvinster
- Skatteavdrag
- Lagen om skattesänkningar och jobb
- Höga förkostnader
- Potentiell avskrivning
- Stolthet och ansvar
- illiquidity
- Poängen
Hemägande har alltid varit en del av den amerikanska drömmen. Därför accepterar många att äga ett hem som rätt, även obligatoriskt att göra utan att ta hänsyn till fördelarna och riskerna. Om du funderar på att köpa ett hus bör du känna till och granska fördelarna och nackdelarna med den investering du kommer att göra - som du skulle göra för ett investeringsbeslut - innan du skriver på den prickade linjen.
Key Takeaways
- Om du överväger hembesök, var medveten om och granska fördelarna tillsammans med eventuella risker du kan möta innan du avslutar affären. Fördelar med att investera i ett hem inkluderar uppskattning, eget kapital, skatteavdrag och avdragsgilla utgifter. Att investera i ett hem kan inkludera höga kostnader på förhand, avskrivningar och illikviditet.
Attraktiv långsiktig investering
Värdering representerar ökningen av hemvärden över tid. Fastighetspriserna är cykliska, och husägare bör inte förvänta sig att fastighetens värde kommer att öka drastiskt på kort sikt. Men om du stannar kvar i ditt hem tillräckligt länge finns det en mycket god sannolikhet att du kan sälja ditt hem för en vinst på grund av uppskattning senare i framtiden.
Att köpa ett hem är faktiskt en av de bästa långsiktiga investeringarna du kan göra.
Trots en del dramatiska fall, som 2008–2008, tenderar bostadsfastigheter att öka i värde. Enligt Federal Reserve Bank of St. Louis steg genomsnittspriset på sålda hus i USA från 340 400 dollar under tredje kvartalet 2014 till 380 300 dollar under tredje kvartalet 2019 - en värdeökning på 10% under fem år. Gå tillbaka ett decennium tillbaka, när det genomsnittliga hemmet hämtade $ 274 10000 (Q3 2009), och du har en ökning med 28%. Det är inte en dålig avkastning på en investering som också ger dig en plats att bo.
Fastigheter uppskattar främst på grund av den mark som hemmet ligger på medan den faktiska strukturen avskrivs när tiden går. Så uttrycket "plats, plats, plats" är inte bara en fastighetsfras, utan en mycket viktig övervägande när du köper ett hus. Omgivningen med de bekvämligheter som det ger - skoldistrikt, parker, vägarnas skick osv. - och staden där hemmet är beläget avgör alla för fastighetens uppskattning.
Tänk på ett hem som är nedslagen och förfallen till den grad att det är obeboelig. Marken under hemmet kan fortfarande vara värd en betydande summa pengar - mer än bostaden, i detta fall. En säljare kan överväga att sälja den som den är - med strukturen fortfarande intakt - eller spendera lite extra för att riva huset och sälja marken till ett högre pris på egen hand.
Bygga kapital
Hemkapital representerar skillnaden mellan hur mycket du fortfarande är skyldig på din inteckning och marknadspriset eller värdet på ditt hem. Hemkapital och uppskattning kan övervägas tillsammans. Som nämnts ovan kommer ditt hem sannolikt att växa i marknadsvärde över tid. Ditt eget kapital växer också när du betalar ner din inteckning, med mindre av din betalning går mot ränta och mer mot att sänka saldot på ditt lån.
Värdering är förändringen i värdet på ditt hem över tid, medan det egna kapitalet är skillnaden mellan balansen på din inteckning och ditt hem marknadsvärde.
Att bygga eget kapital tar lite tid eftersom det tar tid att sänka det huvudsakliga saldot på grund av hypotekslånet - såvida du naturligtvis inte gör en stor utbetalning eller vanliga förskottsbetalningar. En sak att tänka på är dock att den tid du har ditt hem är en stor faktor i hur mycket kapital du bygger och den uppskattning du kan inse. Ju längre du behåller det, desto mer kapital får du.
När du betalar ner din inteckning och minskar det belopp du är skyldig, utan att inse det, sparar du när värdet på ditt hem ökar - precis som värdet på sparkontot ökar med ränta. När du säljer kommer du förmodligen att få tillbaka varje dollar du betalade ut och mer, förutsatt att du stannar kvar i ditt hus tillräckligt länge. Med tiden bör den genomsnittliga avkastningen på 6% (ränta) på ditt sparande vara mer än
täck ditt utlägg.
Ytterligare ett plus: Hemkapital ger flexibilitet för att få ett lån som är bundet till beloppet på ditt eget kapital. Många investerare följer sitt eget kapital och uppskattning av hemmet samtidigt. Om en investerare tror att deras bostadsvärde är mycket uppskattande kan de skjuta upp ett bostadslån för att få en bättre möjlighet att inse säljarens uppskattning.
Location, Location, Location
När du betalar ner din inteckning fungerar det samma oavsett var du bor, tillväxten i marknadsvärdet varierar med platsen. Enligt Federal Housing Finance Agency (FHFA) husprisindex (HPI) steg fastighetspriserna i genomsnitt 32, 93% under den femårsperiod som slutade den 31 augusti 2019 i USA totalt sett. Priserna i Mellanatlantiska folkräkningsdivisionen steg emellertid endast med 22, 26%, medan priserna i den stilla folkräkningsenheten steg med i genomsnitt 41, 04%.
För att se hur detta kan påverka priserna där du planerar att köpa, kolla in hela FHFA-diagrammet nedan:
|
Division |
Division Rankning |
Ett år |
Fjärdedel |
Femårs |
Eftersom 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
USA |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Berg |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacific |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Södra Atlanten |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
West South Central |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
East South Central |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Nya England |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Mellanatlanten |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Källa: FHFA. USA: s folkräkningsavdelningar, procentuell förändring av huspriserna. Säsongsjusterad, endast inköps HPI, period avslutad 31 augusti 2019.
Uteslutning av kapitalvinster
Så småningom kommer du att sälja ditt hem. När du gör det gör det möjligt för lagen att behålla vinsterna och inte betala några kapitalvinstskatter. Tja, inte nödvändigtvis alla vinster. Det finns en skattefri vinst på upp till $ 250 000 för enskilda husägare och $ 500 000 för gifta par. Detta är endast för din huvudsakliga bostad - inte för en andra bostad eller semester egendom.
Det finns några krav du måste uppfylla för att kvalificera dig för denna uteslutning. Du måste äga huset i minst två år - 24 månader - inom de senaste fem åren fram till slutdatumet. Bostadskravet anger att du borde ha bott i hemmet i minst 730 dagar, eller två år, under den femårsperiod som ledde fram till försäljningen. Det slutgiltiga kravet, avblickskravet, visar att du inte tjänade på att sälja en annan primärbostad under tvåårsperioden fram till den senaste försäljningen.
Skatteavdrag
Efter uppskattning är fördelen med hembesök som citeras oftast skatteavdrag eller besparingar. När du köper ett hem kan du dra av några av utgifterna för att äga det hemmet från de skatter du betalar till regeringen. Detta inkluderar inteckningsränta på både din huvudbostad och ett andra hem, som kan uppgå till tusentals dollar per år.
Ränta på lån med hemmakapital eller kreditkrediter (HELOC) är också avdragsgill om medlen används för att väsentligt förbättra ditt hem.
Du kan också dra av upp till $ 10 000 i statliga och lokala skatter (SALT), inklusive fastighetsskatter.
Effekten av skattelättnader och jobblagen
Lagen om skattesänkningar och arbetstillfällen, som antogs i december 2017, gjorde väsentliga förändringar av de delar av skattekoden som har att göra med husägare. Om inte en framtida kongress ändrar lagen, kommer alla bestämmelser att upphöra att gälla efter 31 december 2025. Men för tillfället har förändringar i den lagen minskat värdet av att äga ett hem.
Lagen begränsar avdrag för inteckning av räntor till $ 750 000 för den totala inteckningskulden, inklusive för ett första och andra hem och eventuella hemkapital eller HELOC-lån. Den föregående gränsen var $ 1 000 000 i hypotekslån plus ytterligare 100 000 dollar i hemmakapitalskulden.
Det finns ett undantag som tillåter totalt 1 000 000 dollar i den totala inteckningskulden om du köpte ditt hem den 14 december 2017 eller senare. Denna bestämmelse gäller även om du refinansierar den äldre inteckning. Hemräntelånsränta är bara avdragsgill om pengarna används för betydande förbättringar av det hem som du tog lånet på. Tidigare var räntor på upp till 100 000 dollar avdragsgilla oavsett hur hemmapengarna användes.
Lagen satte också avdragsgränsen för SALT till 10 000 $. Tidigare var alla SALT-betalningar avdragsgilla, såvida du inte omfattades av den alternativa minimiskatten.
Andra nya bestämmelser inkluderar begränsningar för att kräva skadelidande förluster utom för federalt deklarerade katastrofer. Avdraget för rörelsekostnader finns inte längre förutom för den aktiva militärflyttningen av arbetsskäl.
Alla dessa förändringar har sänkt värdet på att äga ett hem - inklusive det faktum att med fördubblingen av standardavdraget (en annan funktion i lagen) kommer färre personer att ha tillräckligt avdrag för att arkivera schema A istället för att ta standardavdraget. Det faktum att du är berättigad till skatteavdrag betyder inte att det kommer att vara användbart för dig. Den allvarliga begränsningen av SALT-avdraget kommer att vara särskilt skadligt när det gäller att sänka tillgängliga avdrag för människor som bor i högt beskattade stater.
Höga förkostnader
Kostnaden för att investera i ett hem kan vara hög - det finns mer för dina utgifter än fastighetens försäljningspris och räntan på din inteckning. Till att börja med kan du förvänta dig att betala var som helst från 2% till 5% av inköpspriset i slutkostnader. Några av de vanligaste stängningskostnaderna inkluderar en ansökningsavgift, bedömningsavgift, advokatavgifter, fastighetsskatter, inteckningskrav, heminspektion, förstaårs husägares försäkringspremie, titelsökning, titelförsäkring, poäng (förutbetald ränta), ursprungsavgift, inspelning avgifter och undersökningsavgift.
Experter säger att du borde planera att stanna i ditt hus minst fem år för att få tillbaka dessa kostnader.
Potentiell avskrivning
Inte alla hus växer i värde. Bostadskrisen 2008 resulterade i att många husägare var under vattnet, vilket innebär att du har mer på din inteckning än ditt hem är värt. Det krävs inte en bostadskris för att bostadspriserna stagnerar eller sjunker. Regionala eller lokala ekonomiska förhållanden kan resultera i hemvärden som inte följer inflationen.
Kom också ihåg att den faktiska strukturen du bor i kommer att minska med tiden. Detta kan bero på slitage på fastigheten eller brist på underhåll och reparationer.
Stolthet och ekonomiskt ansvar
En ofta citerad fördel med husägare är kunskapen om att du äger ditt lilla hörn av världen. Du kan anpassa ditt hus, bygga om, måla och dekorera utan att behöva få tillstånd från en hyresvärd.
Ägarskapet har dock ansvar. Du måste betala din inteckning eller riskera att förlora ditt hem och det egna kapitalet du har byggt. Underhåll och underhåll är ditt ansvar. Du kan inte ringa hyresvärden klockan 2 för att reparera en läckande vattenledning. Om taket är skadat måste du reparera det - eller låta det repareras själv. Gräsklippning, snöavlägsning, husägarförsäkring och ansvarsförsäkring faller alla på dig.
illiquidity
Till skillnad från lager som kan säljas inom några dagar tar hem vanligtvis mycket längre tid att lossa. Det faktum att du kan ha tillgång till 500 000 $ i skattefria kapitalvinster betyder inte att du har klar tillgång. Under tiden måste du fortfarande betala inteckningar och underhålla huset tills du säljer det.
Poängen
Ett hem är en investering som har många investeringsfördelar men också risker, vilket gör det till en investering som inte är för alla. Det är viktigt att väga investeringsfördelarna mot riskerna. En rationell jämförelse av för- och nackdelar kan hjälpa dig att avgöra om du ska placera dina pengar i en heminvestering eller potentiellt hitta bättre avkastning någon annanstans.
relaterade artiklar
Pensionering planering
Bör pensionärer äga eller hyra sina hem?
Att hyra
Skillnaden mellan att hyra och äga ett hem
Hemmakapital
Skattmutthål som hittades för ränta för hemlån
Hemmakapital
Hemlån mot HELOC: Vad är skillnaden?
Skatteavdrag / kredit
Här är de avdrag som du förlorade på grund av skatterättändringar
Hemägande
De dolda kostnaderna för att äga ett hem
PartnerlänkarRelaterade villkor
Hur fungerar förhållandet mellan lån och värde (LTV) Lånekvoten definieras som en kreditbedömningsgrad som finansinstitut och andra långivare undersöker innan en inteckning godkänns. mer Hemlån Ett huslån är ett konsumentlån som är säkrat med en andra inteckning, vilket gör det möjligt för husägare att låna mot sitt eget kapital i hemmet. mer Fastighetsförsäljning I fastigheter är en kortförsäljning när en husägare i ekonomisk nöd säljer sin egendom för mindre än det belopp som förfaller på inteckning. mer Skatteavdragningsränta Skatteavdragsränta är en lånekostnad som en skattebetalare kan kräva på en federal eller statlig skattedeklaration för att minska skattepliktig inkomst. Typer av räntor som är avdragsgilla inkluderar inteckning ränta, inteckning ränta för investeringar fastigheter, studielån ränta, och mer. mer FHA-lån (Federal Housing Administration Loan) Ett lån från Federal Housing Administration (FHA) är en inteckning som är försäkrad av FHA, utformad för låginkomsttagare. mer Hur man kan tjäna på fastigheter Fastigheter är fastigheter - det vill säga materiella - egendom som består av mark såväl som vad som helst därpå, inklusive byggnader, djur och naturresurser. Mer