Behöver du ett sätt att betala för en stor kostnad som att skicka ditt barn till college eller renovera ditt kök? Eller skulle du vilja eliminera, en gång för alla, de utestående kreditkortsaldo? Svaret kan bokstavligen vara i din egen trädgård. Om du har tillräckligt med eget kapital i ditt hem kan du låna mot det till en ganska låg ränta och - beroende på hur du använder fonderna - kan räntebetalningarna vara avdragsgilla.
Det finns två grundläggande sätt att använda din bostad som säkerhet: Ett lån för hemmaplan och en kredit för ett eget kapital (HELOC). Läs vidare för att ta reda på de viktigaste skillnaderna mellan de två.
Key Takeaways
- Hemlån och kreditkrediter är olika typer av lån baserade på låntagarens kreditpoäng, återbetalningshistorik och eget kapital i hemmet. Hemlånet har fast räntebetalningar under en viss tid, vilket ger låntagarna förutsägbara betalningar över lånets längd. HELOC: er är roterande kreditlinjer som har rörlig ränta. HELOC: s dragperioder tillåter låntagare att dra sig ur sina kreditlinjer, så länge de betalar räntebetalningar.
Home Equity Loan vs. HELOC: En översikt
Ett hemkapitallån är ett tidsfristigt lån som beviljas av en långivare till en låntagare baserat på det egna kapitalet i deras hem. Dessa typer av lån, ofta benämnda andra inteckningar, kommer med räntebetalningar under en viss tid. Detta tar alla gissningar ur återbetalningen för låntagaren, som slutar med pålitliga betalningsvillkor. En hemmaplan för kredit (HELOC) är å andra sidan en roterande kreditgräns som fungerar mycket som ett kreditkort. Även baserat på kapitalet i låntagarens hem tillåter en HELOC låntagaren att ta ut pengar mot kreditgränsen, göra betalningar och fortsätta göra det under lånetiden - så länge han eller hon är uppdaterad och är inte standard.
Hemlån
Hemlån kallas ibland ett avdragslån eller ett egetlån. Eftersom långivaren använder kapitalet i ditt hem som säkerhet tar du i princip en andra inteckning på ditt hem, och det fungerar som en konventionell fast ränta. Lånebeloppet baseras på ett antal faktorer inklusive det kombinerade lånet-till-värdet (CLTV) -förhållandet - som normalt är 80% till 90% av fastighetens uppskattade värde - samt din kreditpoäng och betalningshistorik.
Precis som lånebeloppet bestämmer långivaren räntan på ditt kapitallån på din kreditpoäng och betalningshistorik. Enligt Bankrate varierade räntorna på bostadslån från 3, 79% till 11, 99% från 8 november 2019. Räntan är normalt låst in, dina betalningar fastställs till en fast ränta. Detta innebär att dina betalningar är lika under hela lånets löptid och kan vara allt från 5 till 30 år. Oavsett period har du stabila, förutsägbara månatliga betalningar för lånets livslängd.
Om du är den typ av person som tar en stor bild av dina ekonomiska beslut, är ett lån med bostadsekvivalenter mer vettigt. Eftersom du lånar ett fast belopp till en fast ränta innebär att du tar ett bostadslån att veta hur mycket du ska betala för lånet på lång sikt när du tar det ut. Du kan minska det beloppet om du betalar lånet tidigt eller refinansierar till en lägre ränta. Så om du lånar $ 30 000 till 5, 5% under 20 år kan du enkelt beräkna att den totala upplåningskostnaden, inklusive ränta, kommer att vara $ 49, 528.
HELOC
Heminstrument med kredit eller HELOC: er är säkrade krediter - säkrade med eget kapital i ditt hem. De fungerar delvis som ett kreditkort, så de har en roterande kreditgräns som du kan använda mer än en gång - så länge du håller upp med dina betalningar.
HELOC-termer har två delar. Den första är en dragningsperiod, medan den andra är en återbetalningsperiod. Dragningsperioden, under vilken du kan ta ut pengar, kan pågå i tio år och återbetalningsperioden kan pågå i ytterligare 20 år, vilket gör HELOC till ett 30-årigt lån. När dragningsperioden är slut kan du inte låna mer pengar.
Under HELOCs dragperiod måste du betala. Dessa tenderar att vara små - ofta bara för intresset. Under återbetalningsperioden blir betalningarna väsentligt högre. Det beror på att du måste börja betala tillbaka rektor. Under den 20-åriga återbetalningsperioden måste du återbetala alla pengar du har lånat, plus ränta till rörlig ränta. Detta hopp i betalningar kan resultera i betalningschock. Om summorna är tillräckligt stora kan det till och med göra att de i ekonomiska svårigheter faller ut. Och om de betalar som standard, kan de förlora sina hem. Kom ihåg att det är säkerheten för lånet.
Betalningar måste göras till HELOC under dragningsperioden, vilket vanligtvis endast uppgår till räntan.
Med en HELOC vet du att det högsta beloppet du potentiellt lånar är din kreditgräns. Men det kan vara svårt att fastställa den totala kostnaden för en HELOC. Det beror på att du inte vet hur mycket du faktiskt kommer att låna. Du vet inte vilken ränta du betalar heller. Bankrate konstaterar att de genomsnittliga HELOC-räntorna varierar mellan 3, 49% och 21, 00% från 8 november 2019. Räntan, precis som ett hemkapitallån, beror på din kreditvärdighet, betalningshistorik och belopp du lånar. Och en annan viktig poäng att notera: Räntorna för HELOC är varierande, vilket innebär att de kan gå upp eller ner baserat på ekonomin.
Särskilda överväganden
En fråga du bör ställa dig själv: Vad är syftet med lånet? Ett bostadslån är ett bra val om du vet exakt hur mycket du behöver låna och vad du ska använda pengarna för. Du är garanterad ett visst belopp som du får i sin helhet när lånet förskottas.
"Hemlån är vanligtvis att föredra för större och dyrare mål som ombyggnad, betalning för högre utbildning eller till och med skuldkonsolidering eftersom medlen erhålls i ett engångsbelopp, " säger Richard Airey, låneförsäljare vid First Financial Mortgage. Naturligtvis, när du ansöker, kan det vara en viss frestelse att låna mer än du omedelbart behöver, eftersom du bara får utbetalningen en gång, och du vet inte om du kommer att kvalificera dig för ett annat lån i framtiden.
Omvänt är en HELOC ett bra val om du inte är säker på hur mycket du behöver låna eller när du behöver det. Generellt ger det dig kontinuerlig tillgång till kontanter under en viss period - ibland upp till 10 år. Du kan låna mot din linje, återbetala allt eller delvis och sedan låna de pengarna igen senare, så länge du fortfarande befinner dig i HELOCs introduktionsperiod.
En sak du bör komma ihåg är att en kreditgräns kan återkallas - precis som ett kreditkort. Om din ekonomiska situation förvärras eller ditt hem marknadsvärde minskar, kan din långivare besluta att sänka din kreditgräns eller stänga den helt. Så medan tanken bakom en HELOC är att du kan dra pengar som du behöver dem, är din förmåga att få tillgång till dessa pengar inte en säker sak. "HELOC används bäst för kortare mål, säg 12 till 20 månader, eftersom räntan kan variera och i allmänhet är bunden till primärräntan, " säger Airey.
Ränteavdrag
Det fanns en viss förvirring om huruvida husägare skulle kunna dra av räntorna från sina bostadslån och HELOC på deras skattedeklarationer efter antagandet av skattelättnader och arbetslag. Enligt lagen kan hushållsägare dra av eventuella utgifter för hypoteksränta - som inkluderar båda typer av lån - för skatteår mellan 2018 och 2025. Avdrag är begränsade till 375 000 USD i kvalificerade lån för enskilda filers eller gifta par som lämnar in separat, eller $ 750 000 för gifta par. Men det finns ett villkor: Avdragen måste härledas från medel som används för att "köpa, bygga eller väsentligt förbättra" ditt hem och pengarna du spenderar på sådana förbättringar måste spenderas på den egendom som används som eget kapital för lånet. Så du kan inte längre dra av ränta från dessa lån om du använder pengarna för att betala för ditt barns högskola eller för att eliminera skuld. Det finns ytterligare regler, så se till att kontakta en skattexpert innan du använder avdraget.
Poängen
Tänk på att bara för att du kan låna mot ditt hems eget kapital betyder det inte att du borde göra det. Men om du behöver det finns det många faktorer att tänka på när du bestämmer vilket som är det bästa sättet att låna: Hur du ska använda pengarna, vad som kan hända med räntor, dina långsiktiga finansiella planer och din tolerans för risk och fluktuerande priser.
Vissa människor känner sig inte bekväma med HELOC: s rörliga ränta och föredrar bostadslånet för stabilitet och förutsägbarhet för att veta exakt hur mycket deras betalningar kommer att vara och hur mycket de kommer att skylda totalt. Hemlån är mycket lättare att arbeta i en budget, som Airey påpekar.
Dessutom leder "fasta bostadslån till mindre frivoliga utgifter", tillägger Airey. Med en HELOC kan "de låga räntebetalningarna och den enkla tillgången vara frestande för dem som inte är ekonomiskt disciplinerade. Det kan bli lätt att spendera på onödiga föremål, precis som ett kreditkort, säger han. Om du emellertid har den disciplinen, och som tanken på en mer öppen källa till medel, kan kreditgränsen vara alternativet för dig.
