Vad är en markhyrning?
En markhyresavtal är ett avtal där hyresgästen får utveckla en fastighet under hyresperioden, varefter marken och alla förbättringar överlämnas till fastighetsägaren.
Hur en markhyra fungerar
Ett markhyresavtal indikerar att förbättringar kommer att ägas av fastighetsägaren såvida inte ett undantag skapas och föreskriver att alla relevanta skatter som uppkommer under hyresperioden kommer att betalas av hyresgästen. Eftersom en markhyrning tillåter hyresvärden att ta alla förbättringar när hyresperioden löper ut kan hyresvärden sälja fastigheten till en högre hastighet. Markhyror kallas också ofta markhyres, eftersom hyresgäster bara hyr ut marken.
Även om de främst används i det kommersiella utrymmet, skiljer sig markhyror mycket från andra typer av kommersiella hyresavtal som de som finns i köpcentrum och kontor. Dessa andra hyresavtal tilldelar vanligtvis inte hyrestagaren att ta på sig ansvaret för enheten. Istället debiteras dessa hyresgäster för att driva sina företag. En markhyresavtal innebär att hyra mark under en lång tid - vanligtvis i 50 till 99 år - till en hyresgäst som bygger en byggnad på fastigheten.
Ett 99-årigt hyresavtal är i allmänhet den längsta möjliga hyresperioden för en fastighetsfastighet. Det brukade vara det längsta möjliga enligt gemenskapsrätten. Men 99-åriga hyresavtal är fortfarande vanliga men är inte längre längsta möjliga enligt lagen.
Markhyran definierar vem som äger marken och vem som äger byggnaden och förbättringar på fastigheten. Många hyresvärdar använder markhyror som ett sätt att behålla ägandet till sin egendom av planeringsskäl, för att undvika kapitalvinster och för att generera inkomster och intäkter. Hyresgästerna tar i allmänhet ansvar för alla kostnader. Detta inkluderar konstruktion, reparationer, renoveringar, förbättringar, skatter, försäkringar och eventuella finansieringskostnader som är förknippade med fastigheten.
Hyresgästerna tar i allmänhet ansvar för alla ekonomiska aspekter i en markhyresavtal inklusive hyror, skatter, konstruktion, försäkring och finansiering.
Exempel på markleasing
Markhyror används ofta av franchisebolag och stora boxbutiker, liksom andra kommersiella enheter. Företagets huvudkontor kommer normalt att köpa marken och låta hyresgästen / utvecklaren konstruera och använda anläggningen. Det finns en god chans att en McDonald's, Starbucks eller Dunkin Donuts nära dig är bunden av en markhyresavtal.
I juli 2016 köpte det New York-baserade värdepappersföretaget AllianceBernstein ett 99-årigt markhyresavtal från BLDG Management för New York Citys George Washington Hotel till ett värde värt 100, 4 miljoner dollar. BLDG köpte ursprungligen hotellet när det låg i avskärmning 1994. Även om byggnaden användes av den Manhattan-baserade School of Visual Arts som en student sovsal, lämnade BLDG in planer i april 2016 för att återställa fastigheten till ett hotell med en restaurang, bar, och marknivåbutiker. Fastigheten verkar för närvarande som Freehand Hotel, ett boutiquehotell, i Flatiron District i New York.
Några av de grundläggande delarna av ett markhyresavtal bör omfatta:
- Villkor för hyresrätten för både hyresvärden och hyresgästen Villkor för finansiering Använda avsättningar Avgifter TittelförsäkringFel
Underordnade kontra obestämda markhyresavtal
Hyresgäster i markhyra finansierar ofta förbättringar genom att ta på sig skulder. I ett underordnat markhyresavtal godkänner hyresvärden en lägre prioritering av fordringar på fastigheten i händelse att hyresgästen inte betalar lånet för förbättringar. Med andra ord tillåter en underordnad hyresvärd hyresvärd i huvudsak att fastighetsförfarandet kan fungera som säkerhet i händelse av hyresgästen för eventuella förbättringsrelaterade lån. För denna typ av hyresavtal kan hyresvärden förhandla om högre hyresbetalningar i gengäld för risken vid hyresgästen. Detta kan också gynna hyresvärden eftersom att bygga en byggnad på hans mark ökar värdet på hans egendom.
Däremot låter hyresvärden behålla toppprioriteten för fordringar på fastigheten om hyresgästen inte betalar lånet för förbättringar. Eftersom långivaren kanske inte äger äganderätten till marken om lånet blir obetaldt kan låneprofessionella tveka att förlänga en inteckning för förbättringar. Även om hyresvärden behåller ägandet av fastigheten måste de vanligtvis debitera hyresgästen ett lägre hyresbelopp.
Fördelar och nackdelar med en markhyresavtal
En markhyresavtal kan gynna både hyresgästen och hyresvärden.
Hyresgästförmåner
Markhyresavtalet låter en hyresgäst bygga fastigheter på ett utmärkt läge som de inte själva kunde köpa. Av denna anledning använder stora kedjebutiker som Whole Foods och Starbucks ofta markhyror i sina företags expansionsplaner.
En markhyrning kräver inte heller att hyresgästen har en utbetalning för att säkerställa marken, som att köpa fastigheten skulle kräva. Därför är mindre kapital involverat i att förvärva en markhyresavtal, som frigör kontanter för andra ändamål och förbättrar avkastningen vid utnyttjande av marken.
Eventuella hyror som betalas vid en markhyra kan vara avdragsgilla för statliga och federala inkomstskatter, vilket innebär en minskning av hyresgästens totala skattebörda.
Hyresvärdefördelar
Markägaren får en stadig inkomstflöde från hyresgästen samtidigt som den behåller ägandet av fastigheten. En markhyresavtal innehåller vanligtvis en upptrappningsklausul som garanterar ökningar i hyres- och utkastningsrättigheter som ger skydd vid hyresfall eller andra utgifter.
Det finns också skattebesparingar till en hyresvärd som använder markhyror. Om de säljer en fastighet till en hyresgäst direkt, kommer de att realisera en vinst på försäljningen. Genom att genomföra denna typ av hyresavtal undviker de att behöva rapportera några vinster. Men det kan ha vissa skattekonsekvenser på hyran de får.
Beroende på bestämmelserna i markhyresavtalet kan en hyresgäst också kunna behålla viss kontroll över fastigheten inklusive dess användning och hur den utvecklas. Detta innebär att hyresvärden kan godkänna eller förneka alla ändringar i marken.
Hyresgästnackdelar
Eftersom hyresvärdar kan kräva godkännande innan några ändringar görs, kan hyresgästen stöta på vägspärrar vid användning eller utveckling av fastigheten. Som ett resultat kan det finnas fler begränsningar och mindre flexibilitet för hyresgästen.
Kostnader i samband med markhyrningsprocessen kan vara högre än om hyresgästen skulle köpa en fastighet direkt. Hyror, skatter, förbättringar, tillåter samt väntetider för hyresvärdsgodkännande kan alla vara kostsamma.
Hyresvärden nackdelar
Hyresvärdar som inte lägger tillräckliga bestämmelser och klausuler i sina hyresavtal kan tappa kontrollen till hyresgäster vars fastigheter genomgår utveckling. Det är därför det alltid är viktigt för båda parter att få sina hyresavtal granskade innan de undertecknar.
Beroende på var fastigheten ligger, kan användning av markhyresavtal få större skattekonsekvenser för en hyresvärd. Även om de kanske inte realiserar en vinst från en försäljning betraktas hyran som inkomst. Så hyra beskattas till den ordinarie skattesatsen, vilket kan öka skattetrycket.
Key Takeaways
- En markhyresavtal är ett avtal där en hyresgäst kan utveckla fastigheter under hyresperioden, varefter den överlämnas till fastighetsägaren. Gränshyror sker vanligtvis mellan kommersiella hyresvärdar, som vanligtvis hyr mark under 50 till 99 år till hyresgäster som bygga byggnader på fastigheten. Hyresgäster som annars inte har råd att köpa mark kan bygga fastigheter med markhyrning, medan hyresvärdar får en stadig inkomst och behåller kontrollen över användningen och utvecklingen av deras fastigheter.
