Hemköpare som tänker finansiera ett husköp med ett lån från Federal Housing Administration (FHA) får ibland en otäck överraskning: De får inte köpa en viss fastighet eftersom den inte uppfyller FHA-kraven. Varför finns dessa krav, vad är de, och kan de åtgärdas så att köpare kan köpa de hem de vill ha?
Varför FHA fastställer minsta fastighetsstandarder
När en hembuyer tar ut en inteckning tjänar fastigheten som säkerhet för lånet. Med andra ord, om låntagaren slutar att betala hypotekslån kommer hypotekslånaren så småningom att avskärma och ta huset i besittning. Långivaren kommer sedan att sälja huset för att få tillbaka så mycket av de pengar som fortfarande är skyldiga på lånet som möjligt. Avskärmningsprocessen har 6 faser.
Att kräva att fastigheten uppfyller minimistandarder skyddar långivaren. Det innebär att fastigheten borde vara lättare att sälja och beordra ett högre pris om långivaren måste gripa den. Samtidigt skyddar detta krav låntagaren: Det innebär att han eller hon inte kommer att belastas med förstörande reparationsräkningar från början, och med en grundligt sund plats att bo, har låntagaren mer incitament att göra betalningar under svåra ekonomiska tider att hålla hemmet.
Vad är lägsta fastighetsstandarder?
Enligt US Department of Housing and Urban Development (HUD) kräver FHA att de fastigheter som finansieras med sina låneprodukter uppfyller följande minimistandarder:
- Säkerhet: Hemmet ska skydda passagerarnas hälsa och säkerhet. Säkerhet: Hemmet ska skydda fastighetens säkerhet. Sundhet: Fastigheten ska inte ha fysiska brister eller förhållanden som påverkar dess strukturella integritet.
HUD beskriver sedan de villkor fastigheten måste uppfylla för att uppfylla dessa krav. En värderare kommer att följa fastighetens skick under den nödvändiga fastighetsbedömningen och rapportera resultaten på FHA: s utvärderingsformulär. Bedömning av fastigheter är ett av de många kraven som köpare uppfyller innan de går över på en affär.
För enfamiljshus är värderaren skyldig att använda ett formulär som kallas Uniform Residential Appraisal Report. Formuläret ber bedömaren om att beskriva de grundläggande funktionerna i fastigheten, såsom antalet berättelser, året då den byggdes, kvadratfot, antal rum och plats. Det kräver också värderaren att "beskriva fastighetens skick (inklusive nödvändiga reparationer, försämringar, renoveringar, ombyggnad, etc.)" och frågar "Finns det några fysiska brister eller ogynnsamma förhållanden som påverkar livbarheten, sundheten eller strukturella integriteten hos egendomen?" Lägenhetsbedömningsformuläret är likartat men har lägesspecifika frågor om gemensamma områden, husägare, antal ägarenheter och så vidare.
FHA kräver inte reparation av kosmetiska eller mindre fel, uppskjuten underhåll och normalt slitage om de inte påverkar hemets säkerhet, säkerhet eller sundhet. FHA säger att exempel på sådana problem inkluderar men inte är begränsade till följande:
- Saknade räcken Spruckna eller skadade utgångsdörrar som annars kan fungeraKrackade fönsterglas Defekta färgytor i hus som är konstruerade efter 1978 (på grund av blyfärgningsrisker) Mindre VVS-läckor (som droppkranar) Defekta golvytor eller -beläggningar (slitna genom finishen, dåligt smutsade mattor) Bevis på tidigare (icke-aktiva) träförstörande insekts- / organismskador där det inte finns några bevis för obearbetade strukturella skador Rottade eller slitna bänkskivor Skadade gips, lakgrund eller andra vägg- och takmaterial i hus byggda efter 1978 Dåligt utförandeTripfaror (spruckna eller delvis hissande trottoarer, dåligt installerade mattor) Krympningsutrymmen med skräp och skräp.
Det finns dock många områden där FHA kräver problem att åtgärda för att försäljningen ska stängas. Här är några av de vanligaste problemen som husköpare troligen kommer att möta.
Elektrisk och uppvärmning
- Den elektriska lådan bör inte ha några fläckade eller exponerade ledningar. Alla bostadliga rum måste ha en fungerande värmekälla (utom i några utvalda städer med milda vintrar).
Tak och vindar
- Taket måste hålla fukt ute. Taket måste förväntas hålla i minst två år till. Värderaren måste inspektera vinden för bevis på möjliga takproblem. Taket kan inte ha mer än tre lager tak. Om inspektionen avslöjar behov av takreparationer, och taket har redan tre eller fler lager av tak, FHA kräver ett nytt tak.
Vattenvärmare
Vattenvärmaren måste uppfylla lokala byggkoder och måste transporteras med fastigheten.
Faror och besvär
Ett antal villkor faller under denna kategori. De inkluderar men är inte begränsade till följande:
- Förorenad markProximitet till ett farligt avfallsplats Olja och gasbrunnar som ligger på fastighetenTung trafik Flygbuller och faror Andra källor till överdrivet bullerProximitet till något som kan explodera, till exempel en högtrycksoljeledningProximitet till högspänningsledningarProximitet till ett radio- eller TV-transmissionstorn
Tillgång till fastighet
Fastigheten måste tillhandahålla säker och adekvat åtkomst för fotgängare och fordon, och gatan måste ha en all väderyta så att nödfordon kan komma åt fastigheten under alla väderförhållanden.
Strukturell sundhet
Eventuella defekta strukturförhållanden och andra villkor som kan leda till framtida strukturella skador måste åtgärdas innan fastigheten kan säljas. Dessa inkluderar defekt konstruktion, överdriven fukt, läckage, sönderfall, termitskador och fortsättande sedimentering.
Asbest
Om ett område i hemmet innehåller asbest som verkar vara skadat eller försämrat kräver FHA ytterligare inspektion av en asbestpersonal.
badrum
Hemmet måste ha toalett, handfat och dusch. (Detta krav kanske låter dumt, men du blir förvånad över vad folk kommer att ta med sig när de avskärmas och vilka vandaler kommer att stjäla från ett ledigt hus.)
Appliances
Anekdotiska bevis tyder på att FHA kräver egenskaper för att ha fungerande köksapparater, särskilt en fungerande spis. FHA-dokument nämner dock inga krav angående apparater.
Homebuyer-rättsmedel för fastigheter under minimistandarder
Vad kan en husköpare göra efter att ha förälskat sig i en egendom som har ett av dessa potentiellt problem med att döda affärer?
Det första steget bör vara att be säljaren att göra nödvändiga reparationer. Om säljaren inte har råd att göra några reparationer kan köpeskillingen kanske höjas så att säljarna får tillbaka sina pengar när de stänger. Vanligtvis fungerar situationen tvärtom - om en fastighet har betydande problem kommer köparen att begära ett lägre pris för att kompensera. Men om fastigheten redan är prissatt under marknaden eller om köparen vill ha det tillräckligt dåligt, kan priset höjas för att säkerställa att reparationerna är slutförda och transaktionen stängd kan vara ett alternativ.
Om säljaren är en bank kanske den inte är villig att göra några reparationer. I det här fallet är affären död. Fastigheten måste gå till en kontantköpare eller en icke-FHA-köpare vars långivare tillåter dem att köpa fastigheten i nuvarande skick.
Många husköpare måste helt enkelt titta tills de hittar en bättre fastighet som uppfyller FHA-standarderna. Denna verklighet kan vara frustrerande, särskilt för köpare med begränsade medel och begränsade fastigheter i deras prisklass. Tyvärr är det ibland den enda lösningen.
Vissa husköpare kan få godkännande för en annan låneprodukt. Ett lån som inte är FHA kan ge mer spelrum i vilket skick egendomen kan vara i, men långivaren kommer fortfarande att ha sina egna krav, så det är ingen garanti. Ett annat alternativ är att ansöka om ett FHA 203 (k) lån, vilket gör det möjligt att köpa ett hem som har betydande problem.
Poängen
FHA-lån gör det lättare för låntagare att kvalificera sig för en inteckning, men de gör det inte nödvändigtvis lättare att köpa en fastighet. Många husköpare måste helt enkelt titta tills de hittar en bättre fastighet som uppfyller FHA-standarderna - en process som kan vara frustrerande, särskilt för köpare med begränsade medel och få fastigheter i deras prisklass.
Emellertid kan FHA-låntagare som vet vad de kan förvänta sig när man handlar i hemmet begränsa sin sökning till fastigheter som sannolikt uppfyller FHA-riktlinjerna, eller åtminstone undvika att sätta sina hopp på en fixer-övre fastighet innan de bedöms.
