Vad är en uppköp?
En uppköp är en typ av rabatt i samband med bostadslån. Det handlar om att långivaren erbjuder ett kontant incitament till låntagaren i utbyte mot att acceptera en högre ränta på lånet.
Generellt sett är uppköp mer fördelaktigt för låntagaren om de förväntar sig att sälja den köpta fastigheten inom en kort tidsperiod. Det är viktigt att kontantincitamentet inte överstiger de avvecklingskostnader som är förknippade med lånet.
Key Takeaways
- En uppköp är en typ av rabatt där låntagaren av ett hypotekslån accepterar en högre ränta i utbyte mot ett kontant incitament på förhand. Förhållandet mellan kontantstödets storlek och ränteökningens storlek förhandlas mellan långivare och låntagaren. Emellertid är en typisk formel för varje procent av kontantincitamentet att orsaka en 0, 25% höjning av räntan. Uppköp betalas också ibland till hypoteksmäklare och till banklånsförare. Låntagarna måste därför vara noga med att avgöra om den ränta som anges till dem har påverkats av sådana arrangemang.
Förstå uppköp
Uppköp används vanligtvis av inteckningslånare som vill sänka sina utlåningskostnader. Eftersom uppköpet resulterar i en högre ränta på lånet, lånar låntagaren effektivt pengar till den högre räntan och använder dem för att betala för några eller alla avräkningskostnaderna.
Eftersom den högre räntan gäller för hela saldot i inteckning är det att välja en uppköp i allmänhet endast ekonomiskt om låntagaren inte har för avsikt att hålla fast vid hypoteket under en längre tid. I dessa situationer kan det kontanta incitamentet på förhand mer än kompenseras för de ökade räntekostnaderna med tanke på att dessa räntekostnader endast kommer att bäras under en begränsad tidsperiod.
En annan övervägelse att vara medveten om är att uppköp betalas ibland till inteckningsmäklare. I dessa situationer kan mäklaren effektivt stimuleras för att uppmuntra låntagare att acceptera övermarknadsräntor på sina hypotekslån, som också kallas avkastningspremier (YSP). Om dessa uppköpsarrangemang inte tydligt avslöjas för köparen kan de skapa en intressekonflikt mellan de två parterna.
Före 2010 doldes ofta hypoteksmäklarnas uppköpsrabatter i lånevillkoren för de inteckningar som de sålde, vilket gjorde det svårt för låntagarna att upptäcka när de betalade en YSP på sina hypotekslån. Sedan dess kräver förändringar i de federala riktlinjerna för nya låneskattningar att hypoteksmäklarnas YSP tydligt ska offentliggöras till köparen.
Trots dessa förbättringar kvarstår dock risken för potentiella konflikter. Specifikt ges också ibland uppköpsrabatter och andra sådana incitament till låneförsäljare inom själva utlåningsinstitutionerna. Under dessa omständigheter kan det finnas liten praktisk förmåga för låntagaren att upptäcka om de priser de betalar påverkas av dessa incitament. Som en försiktighetsåtgärd bör låntagarna ställa försiktiga och direkta frågor till sina låneförvaltare om, om några, incitamentsprogram finns på sitt lån.
Real World Exempel på en uppköp
För att illustrera, överväga en köpare som vill säkra en inteckning på $ 100 000. Bankens standardränta är 4, 50%. Köparen vill dock använda en återköpsrabatt motsvarande 2, 50% av lånevärdet. I det scenariot skulle köparen få ett kontantincitament på 2 500 USD i utbyte mot att acceptera en högre ränta än normal.
Även om den exakta nivån på den nya räntan skulle vara föremål för förhandlingar, är den typiska formeln för varje procentsats av rabatten för att resultera i en 0, 25% höjning av hypoteksräntan. Därför, i ovanstående exempel, skulle 2, 50% kontantincitament resultera i en kurshöjning på 0, 625%. Den nya räntan skulle därför vara 5, 255%.
