Gentrifiering avser tillströmningen av rikare människor till en befintlig stadsdel. Processen - som ger förändringar i områdets karaktär och kultur, tillsammans med ökningar i hyror och fastighetsvärden - sker i utvalda storstadsområden i hela USA, inklusive New York City. En ny rapport från NYU Furman Center analyserade gentrifiering inom New Yorks stadsdelar. Den definierar ”gentrifierande” stadsdelar som de som var relativt låga inkomster 1990 (i botten 40% av staden), men som har haft en högre tillväxt än medianhyresnivån i de närmaste två decennierna.
Med dessa kriterier fann rapporten att av stadens 55 kvarter klassificerades 15 som gentrifierande. Dessutom kategoriserade rapporten sju som icke-gentrifierande - stadsdelar som var låginkomsttagare under 1990-talet utan någon dramatisk förändring under de senaste 20 åren - och resten som höginkomstdelar som redan låg i topp 60% på 1990-talet.
Av NYC: s fem stadsdelar har Brooklyn och Manhattan den största delen av gentrifierande grannskap, följt av Bronx och Queens; Staten Island hade ingen. Här är de 15 grannskapen, listade alfabetiskt efter stadsdel, tillsammans med varje grannars procentuella förändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014, vilket framgår av NYU Furman Center State of New York Citys Housing & Neighborhoods rapport. Vi listar också dagens (nuvarande 13 mars 2017) medianförsäljningspris, hyror och hushållsinkomst, enligt Trulia.com.
BRONXEN
Morrisania / Belmont
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 23, 5%
Medianförsäljningspris idag: 370 000 dollar
Medianhyra per månad idag: $ 1 975
Medianhushållsinkomst idag: 24 419 dollar
Mott Haven / Hunts Point
Procentändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 28, 0%
Medianförsäljningspris idag: Inte tillgängligt
Medianhyra per månad idag: N / A
Medianhushållsinkomst idag: 20 409 dollar
BROOKLYN
Bedford-Stuyvesant
Procentändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 36, 1%
Medianförsäljningspris idag: 712 500 $
Medianhyra per månad idag: 2 275 USD
Medianhushållsinkomst idag: 40 625 dollar
Brownsville / Ocean Hill
Procentuell förändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 20, 5%
Medianförsäljningspris idag: $ 400 000
Medianhyra per månad idag: 1 850 dollar
Medianhushållsinkomst idag: 26 274 dollar
Bushwick
Procentändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 44, 0%
Medianförsäljningspris idag: 793 000 dollar
Medianhyra per månad idag: $ 1 950
Medianhushållsinkomst idag: 36 406 dollar
North Crown Heights / Prospect Heights
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 29, 9%
Medianförsäljningspris idag: $ 955 500
Medianhyra per månad idag: 3 000 $
Medianhushållsinkomst idag: $ 74 205
South Crown Heights
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 18, 1%
Medianförsäljningspris idag: 625 000 dollar
Medianhyra per månad idag: 3 350 $
Medianhushållsinkomst idag: 36 387 dollar
Sunset Park
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 23, 9%
Medianförsäljningspris idag: 460 000 dollar
Medianhyra per månad idag: 2 100 $
Medianhushållsinkomst idag: 38 080 dollar
Williamsburg / Greenpoint
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 78, 7%
Medianförsäljningspris idag: $ 815 000
Medianhyra per månad idag: 3 600 $
Medianhushållsinkomst idag: $ 32.697
MANHATTAN
Central Harlem
Procentuell förändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 53, 2%
Medianförsäljningspris idag: 863 500 $ *
Medianhyra per månad idag: 2500 $ *
Medianhushållsinkomst idag: $ 35 866 *
* Data för Harlem
East Harlem
Procentändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 40, 3%
Medianförsäljningspris idag: 863 500 $ *
Medianhyra per månad idag: 2500 $ *
Medianhushållsinkomst idag: $ 35 866 *
* Data för Harlem
Lower East Side / Chinatown
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 50, 3%
Medianförsäljningspris idag: 1 266 000 dollar
Medianhyra per månad idag: $ 4500
Medianhushållsinkomst idag: $ 38.333
Morningside Heights / Hamilton Heights
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 36, 7%
Medianförsäljningspris idag: 980 000 dollar
Medianhyra per månad idag: 6 200 $
Medianhushållsinkomst idag: $ 58.445
Washington Heights / Inwood
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 29, 3%
Medianförsäljningspris idag: 850 000 dollar
Medianhyra per månad idag: 6 500 USD
Medianhushållens inkomst idag: $ 34 184
QUEENS
Astoria
Procentförändring i genomsnittlig hyra mellan 1990 och 2010-2014: 27, 6%
Medianförsäljningspris idag: 662 500 dollar
Medianhyra per månad idag: 2575 $
Medianhushållsinkomst idag: 54 020 dollar
Poängen
Liksom många storstadsområden i USA har New York City många stadsdelar som genomgår gentrifiering. Från ett investeringsperspektiv kan det vara vettigt att köpa tidigt på en gentrifierande marknad, men det finns några nackdelar att tänka på. Även om processen säkert kan leda till vissa positiva förändringar i samhället - till exempel minskad brottslighet, ökad ekonomisk aktivitet och nyinvesteringar i byggnader och infrastruktur i området - åtnjuts vanligtvis fördelarna av de nyanlända och inte av de etablerade invånarna.
PBS-filmen "Flag Wars" visar att ett gentrifierat grannskap kan bli ett "offer för sin egen framgång." Stigande hyror och fastighetsvärden, i kombination med den "uppåt spiralen av önskvärt, " kan erodera de kvaliteter som lockade nya invånare i den första plats. Enligt filmen "När framgång kommer till en stadsdel kommer den inte alltid till sina etablerade invånare, och förskjutningen av detta samhälle är gentrifieringens mest besvärande effekt."
