Innehållsförteckning
- 1. Öppna ett Escrow-konto
- 2. Titelsökning och försäkring
- 3. Anställa en advokat
- 4. Förhandla om rättegångskostnader
- 5. Slutför heminspektionen
- 6. Slutför skadedjurskontrollen
- 7. Förhandla om erbjudandet
- 8. Lås in din ränta
- 9. Ta bort händelser
- 10. Stimulerade finansieringskrav
- 11. Sista genomgång
- 12. Förstå tidningarna
- Extra Mile: Prioritering av inteckning
- Poängen
En fastighetsaffär är i allmänhet en lång och stressande övning som involverar många steg och processuella formaliteter. Stängning sker när du undertecknar papper som gör huset till ditt, men innan den ödesdigra dagen kommer, måste en lång lista med saker hända. Här är 12 steg som måste vidtas från det ögonblick då ditt erbjudande accepteras till det ögonblick du får nycklarna till ditt nya hem.
12 steg för att avsluta en fastighetsaffär
1. Öppna ett Escrow-konto
Ett spärrkonto innehas av en tredje part för köparen och säljarens räkning. Eftersom en hemförsäljning involverar flera steg som har tagits under ett veckespann, är det bästa sättet att förhindra att säljaren eller köparen blir lurad att få en neutral tredjepart att hålla alla pengar och dokument relaterade till transaktionen tills allt har ordnats. När alla procedurella formaliteter är över flyttas pengarna och dokumenten från depositionen på spärrkontot till säljaren och köparen, vilket garanterar en säker transaktion.
Key Takeaways
- Fastighetsaffärer är vanligtvis genomförda under ett antal veckor och har många rörliga delar. Deras komplexitet är en bra anledning att anställa en advokat för att guida dig genom processen. Låt dig inte frestas att hoppa över steg: Det kan kosta dig.
2. Titelsökning och försäkring
En titelsökning och titelförsäkring ger ro i sinnet och en rättslig skydd, så att när du köper en fastighet ingen annan kan försöka göra anspråk på den senare, vare sig det är en slagen släkting som lämnades ut ur en testamente eller ett skatteuppbördsorgan som betalades inte sina avgifter. En titelsökning är en undersökning av offentliga register för att fastställa och bekräfta en fastighets lagligt ägande och ta reda på vilka fordringar, om några, finns på fastigheten. Om det finns några fordringar kan de behöva lösas innan köparen får fastigheten.
Titelförsäkring är en skadeförsäkring som skyddar innehavaren från ekonomisk förlust som uppstår vid brister i en äganderätt. Det skyddar både fastighetsägare och långivare mot förlust eller skada som uppstår från panter, hinder eller brister i en fastighets titel eller faktiska ägande.
3. Anställa en advokat
Även om det är valfritt att få rättshjälp är det alltid bättre att få en professionell juridisk åsikt om dina avslutande dokument. Den komplexa jargongen i dem kan vara svår att förstå även för välutbildade individer. För en lämplig avgift kan yttrande från en erfaren fastighetsadvokat erbjuda flera fördelar, inklusive antydningar om eventuella problem i pappersarbetet. I vissa stater kan en advokats engagemang krävas enligt lag för att hantera stängningen.
4. Förhandla om rättegångskostnader
Från att öppna ett spärrkonto till att anställa en fastighetsadvokat kostar alla inblandade tjänster och enheter pengar som kan snöboll till ett stort belopp. Många sådana tjänster drar nytta av konsumenternas okunnighet genom att ta ut höga avgifter. Skräpavgifter, en serie av avgifter som en långivare tar ut vid stängning av en inteckning som ofta är oväntade av låntagaren och inte tydligt förklaras av långivaren, kan vara en stor kostnad.
Skräpavgifter inkluderar artiklar som administrationsavgifter, avgifter för ansökningsgranskning, avgiftsgranskning, tilläggsavgifter, behandlingsavgifter och avvecklingsavgifter. Även avgifter för legitima stängningstjänster kan höjas. Om du är villig att tala upp och stå på marken kan du vanligtvis få skräpavgifter och andra avgifter elimineras eller åtminstone sänkas innan du avslutar.
Inspektion av hem och skadedjur är avgörande för att förhindra att du köper en fastighet med dolda och kostsamma problem.
5. Slutför heminspektionen
En heminspektion, en fysisk undersökning av en fastighetsfastighets skick, är ett nödvändigt steg för att veta om eventuella problem med fastigheten och titta på omgivningen. Om du hittar ett allvarligt problem med hemmet under inspektionen har du en möjlighet att backa ur affären, be säljaren att fixa det eller låta säljaren betala för att du ska fixa det (så länge ditt köp är erbjudandet inkluderade en heminspektion beredskap).
6. Slutför skadedjurskontrollen
En skadedjurskontroll är separat från heminspektionen och involverar en specialist som ser till att ditt hem inte har några träförstörande insekter, till exempel termiter eller snickermyror. Skadegörare kan vara förödande för fastigheter tillverkade främst av trämaterial, och många bolåneföretag kräver att även mindre skadedjursproblem åtgärdas innan du kan avsluta affären.
Till och med ett litet angrepp kan spridas till att bli mycket förstörande och därmed dyrt att fixa. Trädödande skadedjur kan elimineras, men du vill se till att problemet kan lösas till en rimlig kostnad (eller för en kostnad som säljaren är villig och kan betala) innan du slutför köpet. Bekämpning av skadedjur är lagligen obligatoriskt i vissa stater och valfritt i andra.
7. Förhandla om erbjudandet
Även när ditt köpbjudande redan har accepterats, om inspektioner visar några problem, kanske du vill omförhandla husets köppris för att återspegla kostnaden för nödvändiga reparationer. Du kan också hålla köpeskillingen densamma men försöka få säljaren att betala för reparationer. Även om du köper fastigheten "som den är" är det ingen skada att fråga. Du kan också fortfarande backa utan straff om ett stort problem upptäcks som att säljaren inte kan eller inte fixar.
8. Lås in din ränta
Räntesatser, inklusive de som erbjuds på inteckning, kan vara flyktiga och kan ändras. Priserna beror på flera faktorer, till exempel geografisk region, typ av fastighet, typ av lån som ansökas och sökandens kreditpoäng.
Det är tillrådligt om det alls är möjligt att låsa in räntan för lånet i förväg, istället för att vara prisgiven för marknadssvingningar, vilket kan få räntorna att stiga innan du slutför ditt fastighetsköp. Även en höjning av 0, 25% kan öka ditt återbetalningsbelopp och / eller löptid betydligt.
Se till att du vet om händelserna i ditt avtal är föremål för aktivt eller passivt godkännande och följ reglerna i enlighet därmed.
9. Ta bort händelser
Ditt fastighetserbjudande bör vara beroende av följande fem saker:
- Få finansiering till en ränta för att inte överstiga vad du har rådHemmeinspektionen avslöjar inga större problem med hemmet. Säljaren avslöjar helt kända problem med hemmet. Skadekontrollen avslöjar inga större angrepp eller skador på hemmet. Säljaren fullbordar alla överenskomna reparationer
Sådana händelser måste tas bort skriftligen vid vissa datum som anges i ditt köpbjudande, en process som kallas aktivt godkännande. I vissa köpeavtal krävs emellertid passiv godkännande (även känd som konstruktivt godkännande), vilket innebär att om du inte protesterar mot dem enligt deras angivna tidsfrister, betraktas de som godkända. Det är avgörande för köpare att förstå deras godkännandeprocess och vidta nödvändiga åtgärder vid de önskade datumen.
10. Stimulerade finansieringskrav
Du deponerade troligen allvarliga pengar när du tecknade köpeavtalet, vilket är en insättning som görs till en säljare som indikerar köparens god tro, allvar och äkta intresse för fastighetstransaktionen. Om köparen ryggar ut går de allvarliga pengarna till säljaren som kompensation. Om säljaren backar ut, returneras pengarna till köparen.
För att slutföra ditt köp måste du sätta in ytterligare medel i spärren. Eftersom de ursprungliga allvarliga pengarna vanligtvis tillämpas på utbetalningen, är det viktigt att ordna de olika ytterligare betalningarna, som krävs vid olika tidpunkter, innan affären avslutas. Underlåtenhet att göra det kan leda till att affären avbryts, allvarliga pengar går till säljaren och att du fortfarande debiteras för de olika tjänsterna du använde innan affären föll ihop.
11. Sista genomgång
Ett av de sista stegen innan du signerar dina slutpapper bör vara att gå igenom fastigheten en sista gång. Du vill se till att ingen skada har inträffat sedan din senaste hemkontroll, nödvändiga korrigeringar har utförts av säljaren, inga nya problem hittats och inget har tagits bort som ingår i köpeavtalet.
12. Förstå tidningarna
Pappersarbete är avgörande för att stänga en fastighetsaffär. Trots att det finns en bunt papper fylld med komplexa juridiska termer och jargong, bör du läsa allt själv. Om du inte förstår något, leta upp det på internet eller kontakta en fastighetsadvokat. Din agent kommer också att vara till hjälp för att förstå alla komplexa juridiska språk.
Även om du kanske känner dig pressad av de människor som väntar på att du ska skriva under dina papper - som notarius eller hypotekslånare - läser du varje sida noggrant, eftersom fintrycket kan ha stor inverkan under många år framöver. Se särskilt till att räntan är korrekt och att alla andra avtalade villkor, såsom ingen förskottsbetalning, nämns tydligt. Mer generellt kan du jämföra dina stängningskostnader med den uppskattning av god tro som du fick i början av processen och slänga med om eventuella avgifter du tycker är olagliga.
Going the Extra Mile: Mortgage Preapproval
Även om det inte behövs förhandsgodkännande för en inteckning för att avsluta en affär, kan det göra processen snabbare. I sin tur kan det att du förhandsgodkänns ge dig mer förhandlingsstyrka när du förhandlar, eftersom det signalerar till säljaren att du har stark ekonomisk stöd. Det ger dig också ett räntelås, vilket innebär att du är mer benägna att säkra en gynnsam ränta.
Genom att förhandsgodkännas för en inteckning kan du veta vilken gräns du kan gå för att köpa en fastighet. Det sparar tid och ansträngning, så att du bara kan söka efter fastigheter som passar din budget.
Poängen
Även om det kan verka som att stängningsprocessen är mycket komplicerat arbete, är det värt tid och ansträngning att få saker rätt istället för att skynda sig och skriva under en affär som du inte förstår. Var försiktig med allt tryck för att avsluta affären snabbt. Fastighetsmäklare och andra enheter som hjälper dig kommer att vilja ha sitt snitt, men de kommer inte att ta hand om de problem du kan möta på lång sikt från en dålig affär.
