Hur de fungerar
Med en omvänd inteckning gör en långivare betalningar till husägaren baserat på en procentandel av värdet i hemmet. När husägaren dör eller flyttar ut ur fastigheten kan en av tre saker hända: (1) Husägaren eller hans / hennes arvingar kan sälja hemmet för att betala av lånet ”(2) husägaren eller arvingarna kan refinansiera det befintliga lånet att hålla hemmet; eller (3) långivaren kan ha tillstånd att sälja hemmet för att lösa saldot.
Det finns flera typer av omvända inteckningar, inklusive de som erbjuds av privata långivare, men de delar i allmänhet följande funktioner:
- Äldre husägare erbjuds större lånebelopp än yngre husägare. Dyrare bostäder kvalificerar sig för större lån. En omvänd inteckning måste vara den primära skulden mot huset. Andra långivare måste återbetalas eller godkänna att underordna sina lån till den primära inteckningshållaren. Finansieringsavgifter kan inkluderas i lånekostnaden. Långivaren kan begära återbetalning i händelse av att husägaren inte underhåller fastigheten, inte håller försäkrad egendom, betalar inte sina fastighetsskatter, förklarar konkurs, överger fastigheten eller begår bedrägeri. Kreditgivaren kan också begära återbetalning om hemmet fördöms eller om husägaren lägger till en ny ägare till fastighetens titel, uthyrer hela eller delar av fastigheten, ändrar fastighetens klassificering eller tar ut ytterligare lån mot fastigheten.
HECM-lån
Omvända inteckningar har funnits sedan 1960-talet, men den vanligaste omvända hypotekslånen är en federalt försäkrad konverteringslån (HECM). Dessa inteckningar erbjöds först 1989 och tillhandahålls av US Department of Housing and Urban Development (HUD).
HECM är de enda omvända inteckningar som utfärdats av den federala regeringen, vilket begränsar kostnaderna för låntagare och garanterar att långivarna kommer att uppfylla skyldigheterna. Den främsta nackdelen med HECM är att det maximala lånebeloppet är begränsat.
Lån utan HECM
Icke-HECM-omvända inteckningar finns tillgängliga från olika utlåningsinstitut. Den främsta fördelen med dessa omvända inteckningar är att de erbjuder lån i belopp som är högre än HEMC-gränsen. En av nackdelarna med lån utan HECM är att de inte är federalt försäkrade och kan vara betydligt dyrare än HECM-lån.
Totala årliga lånekostnad
Även om räntan på en HECM-inteckning fastställs av regeringen, och ursprungskostnaden för ett HECM-lån är begränsad till 2% av värdet på hemmet, kan den totala kostnaden för lånet fortfarande variera beroende på långivare. Vidare måste låntagare, när de letar efter en långivare, överväga tredjeparts stängningskostnader, hypoteksförsäkring och serviceavgiften.
För att hjälpa låntagare att jämföra hypotekskostnader kräver den federala sanningen om utlåningslagen att inteckningstillhandahållare presenterar låntagare en kostnadsupplysning i form av den totala årliga lånekostnaden (TALC). Använd detta nummer när du jämför lån från olika leverantörer. Tänk bara på att de faktiska kostnaderna för en omvänd hypotekslån i hög grad kommer att bero på de valda inkomstalternativen
Intäktsalternativ
HECM-omvända inteckningar ger det bredaste utbudet av inkomstgenererande alternativ, inklusive utbetalningar av engångsbelopp, kreditgränser, månatliga kontantförskott eller någon kombination av dessa.
Kreditgränsen är kanske den mest intressanta funktionen i ett HECM-lån eftersom mängden tillgängliga låntagare ökar med tiden med mängden ränta. Lån utan HECM erbjuder färre inkomstalternativ. (För andra hemfinansieringsalternativ, läs Hemkapitallån: Vad du behöver veta .)
Ränta
Räntan på HECM-omvända inteckningar är bunden till den ettåriga amerikanska statskassans säkerhetsränta. Låntagarna har möjlighet att välja en ränta som kan ändras varje år eller en som kan ändras varje månad. En årlig justerbar ränta förändras med samma takt som en ökning eller minskning av den ettåriga säkerhetsräntan i USA. Denna årliga justerbara ränta begränsas till 2% per år eller 5% under lånets löptid. En månadslån med justerbar ränta (ARM) börjar med en lägre ränta än ARM och justeras varje månad. Det kan gå upp eller ner 10% under lånets livslängd. (För att lära dig mer om ARM, se ARMed och farligt .)
Hur omvända inteckningar kan hjälpa: En verklighetsstudie
Nästan hälften av de äldre som är 70 år och äldre som har ett kreditkort betalar inte sitt saldo i sin helhet varje månad, men omvända inteckningar kan hjälpa till med det problemet. I ”Hur utvinning av hemkapital och omvända inteckningar påverkar kreditutfallet för äldre hushåll”, ett arbetsdokument som finansierats av den amerikanska socialförsäkringsadministrationen och publicerades i september 2016 av Michigan Retirement Research Center vid University of Michigan, forskare Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini och Maximilian D. Schmeiser fann att den roterande kreditkortsskulden sjunker när seniorer tar ut omvända inteckningar.
Avsägningar och kriminella skuldbetalningar blir också mindre vanliga, åtminstone under de tre åren efter det omvända inteckning. Seniorer som upplevde en kreditchock under de två åren innan de tog upp det omvända inteckning gav mest nytta. (Forskarna definierade en kreditchock som en kreditpoängsänkning på 25 poäng eller mer.) Dessa äldre kanske inte har kvalificerat sig för en annan typ av lån på bostadsnivå på grund av deras kredit; kvalificering för en omvänd inteckning är inte beroende av en senior kredit värdering.
Studien fann att omvända inteckningslånare minskade sina kreditkortsskulder mer än låntagare som tog upp andra typer av lån i bostadsekvivalenter (stängda bostadslån, kreditkrediter och utbetalningsfinansiering). De främre beloppen och det ökade månatliga kassaflödet från omvända inteckningar hjälpte äldre att betala ner sina kreditkortsskulder.
Enligt studien minskade seniorer som ursprungligen drog tillbaka 10 000 dollar med en omvänd inteckning, sina kreditkortsskulder med 2 364 USD under det första året efter att ha lånat det beloppet. Ytterligare upplåning resulterade i minimala ytterligare utbetalningar av skulder: för varje ytterligare $ 10.000 som tas ut framåt betalade seniorer ytterligare $ 166, och för varje ytterligare $ 100 i månatlig kassaflöde som det genererade omvända inteckningen betalade seniorer ytterligare $ 45 i skuld hela året .
Det är värt att notera att den här studien täcker låntagare som tog upp en omvänd inteckning mellan 2008 och 2011, en unikt dålig period i finanshistorien. En liknande studie som genomfördes under en period av ekonomiskt välstånd kan ha olika fynd.
Seniorer som överväger en omvänd inteckning som en lösning på kreditkortsskulder bör utvärdera om mängden hemmakapital som de kommer att förlora i omvänd inteckningskostnader och ränta är värt det med avseende på hur mycket kreditkortsränta de sparar. Detta är en komplex beräkning som bäst utförs av en revisor eller ekonomisk planerare. En omvänd hypoteksrådgivare kanske inte är tillräckligt kunnig för att besvara denna fråga
Poängen
Att ta ett lån mot ditt hem är ett stort beslut som kommer att påverka din nuvarande ekonomi och den egendom som du lämnar till dina arvingar. Det handlar om betydande kostnader, inklusive lånets ursprung, service och ränta. Du måste också komma ihåg att med en omvänd inteckning ökar din skuld över tid på grund av räntan på lånet. Om du omväxlar dig om lånet eller behöver flytta ut från fastigheten på grund av hälsoskäl, används intäkter från försäljningen av fastigheten för att betala av den omvända inteckning. Beroende på lånets storlek och fastighetens värde kan det finnas lite eller inga pengar kvar efter att lånet återbetalats.
Innan du tar en omvänd inteckning bör du undersöka ämnet noggrant, jämföra kostnader från olika långivare och läsa alla avslöjande dokument. Även om det vanligtvis inte är tillrådligt att investera inkomsterna från en omvänd inteckning på grund av behovet av att få tillbaka lånekostnaderna plus räntan, kan inkomsterna från en omvänd inteckning ge en möjlighet att återfokusera andra delar av din investeringsportfölj. Innan du går in på inteckning bör du ta hänsyn till kassaflödet som det omvända inteckning kommer att ge och granska konsekvenserna av den här nya inkomstkällan på din övergripande investeringsstrategi.
Mer information finns i Reverse Mortgage Pitfalls .
