Vad krävs kontanter
Obligatoriska kontanter är det totala beloppet som en köpare måste leverera för att stänga på en inteckning eller för att slutföra en refinansiering av en befintlig fastighet. Denna process sker vanligtvis på ett titelföretag eller spärrkontor och varierar beroende på statens plats och försäljningstyp. Under stängningen kommer deltagarna att granska, auktorisera, datera och underteckna många juridiska dokument vanligtvis framför en notarie. Nödvändiga kontanter kallas också kontanter för att stänga.
BRYCKA NED Nödvändiga kontanter
Obligatoriska kontanter beskriver det slutliga beloppet som en köpare eller refinansiering av husägare ger för att stänga ett lån. Leverans av erforderliga kontanter till långivaren, säljaren eller andra parter kan ske via banköverföring eller en kassaskeck.
- En banköverföring används för att elektroniskt överföra medel från en bank eller finansiell institution till en annan. Fysiska fonder byter inte ut händer. Ofta tillhandahåller banköverföringen de medel som banken behöver, till exempel avgifter för lånets ursprung och poäng. En kassakontroll är en check skriven och undertecknad av ett finansinstitut och betalas till en tredje part. Köparen kommer att betala en liten avgift för kassörens check och kommer att byta kontant för det skriftliga utkastet för att täcka de pengar som krävs för stängning. Dessa checkar täcker ofta utbetalningen eller andra medel som beror på fastighetens säljare.
Stängningskostnader är utgifterna, utöver fastighetens pris, som köpare och säljare vanligtvis åtar sig att genomföra en fastighetstransaktion. Kostnader som kan uppkomma kan omfatta låneavgivningsavgifter, utvärderingsavgifter, titelsökningar, titelförsäkring, undersökningar, skatter, avbokningsavgifter och kreditrapportavgifter. Dessutom kan de erforderliga kontanterna inkludera eventuell utbetalning, pengar för att köpa poäng, försäkringspremier och andra avgifter och skattebetalningar.
Blanketter som krävs kontanter
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) meddelade 2015 beslut om att konsolidera de former som långivarna använder för att avslöja nödvändiga kontanter till blivande och stängande köpare. Denna regel kombinerade de upplysningar som krävs enligt lagen om sanning i utlåning och lagen om fastighetsregler.
De nya formerna, utformade för att tillfredsställa båda lagarna, kallas TILA-RESPA Integrated Disclosures (TRID). Enligt 2015 års regelverk är långivarna skyldiga av den federala regeringen att ange obligatoriska kontanter på ett låneskärningsformulär inom tre dagar efter mottagandet av en låntagares ansökan. Återigen, tre dagar före stängning, är långivaren skyldig att tillhandahålla en uppdaterad uppskattning på ett avslöjande formulär. De två dokumenten är nästan identiska, vilket gör att låntagaren kan se efter materiella förändringar. Före 2015 var denna information i form av en god tro uppskattning (GFE).
Komponenter i erforderliga kontanter
Den största delen av erforderliga kontanter är utbetalningen för lånet. Historiskt sett var utbetalningen 10- till 20 procent av inköpspriset. I början av 2000-talet, när bostadspriserna steg stadigt och utlåningspraxis lossnade, erbjöd långivare lån utan nödvändig utbetalning. Dessa var kända som noll-ner eller inga pengar-ned lån. Standardvärdet på dessa lån bidrog avsevärt till finanskrisen 2008 och de blir sällsynta efter det.
En andra komponent av erforderliga kontanter är pengar som används för att köpa poäng. Genom att köpa poäng kan låntagaren sänka sin ränta i utbyte mot kontanter vid stängning. I huvudsak betalar låntagaren ränta i förväg för att säkerställa en lägre ränta under lånets livslängd.
I låneskildningsformuläret listas också en serie andra avgifter som är förknippade med ägaröverföring. Nödvändiga kontanter inkluderar dessa avgifter. Sådana avgifter inkluderar en ansökningsavgift för lån, skadegörelse för skadedjur, titelsökningsavgift och undersökningsavgift. Kreditgivare måste också lista fastighetsskatter och förutbetalda räntor som förfaller under den första ägarmånaden.
