Vad är en Mello-Roos?
En Mello-Roos är ett ad hoc Kalifornien skattedistrikt skapat för att finansiera ett infrastrukturprojekt. Ett distrikt får skapas endast med godkännande av två tredjedelar av väljarna och tillåter en särskild skatt att bedömas på dess invånare. Den statliga lagen som tillåter sådana distrikt implementerades 1982 som ett sätt för lokala regeringar att kringgå statens tak för 1978 på höjningar av fastighetsskatter.
Mello-Roos-skattelagen förblir kontroversiell. Kaliforniens utvecklare har varit kända för att annonsera sina nybyggda hus som "No Mello-Roos!"
Förstå Mello-Roos
Ett Mello-Roos Community Facility District (CFD) kan skapas av en stad, län eller skoldistrikt.
En Mello-Roos tillåter en lokal län eller stadsregering eller skoldistrikt att sälja obligationer för att finansiera ett specifikt projekt eller tjänst. Projekt som är tillåtna enligt lag i Kalifornien sträcker sig från förbättringar av infrastruktur till polis och brandtjänster, skolor, parker och barnomsorg.
Key Takeaways
- En Mello-Roos är ett speciellt skatteskattdistrikt som skapats i Kalifornien för att finansiera lokal infrastruktur eller tjänster. Skatten tillämpas endast på invånare i distriktet som gynnas av projektet. Lagen som tillät Mello-Roos-distrikten skapades för att låta samhällen höja pengar för lokala projekt trots begränsningarna i proposition 13 fastighetsskatt.
Skattvärderingen kan debiteras tills den skuld som utfärdas för distriktet återbetalas i sin helhet med ränta.
Originerna från Mello-Roos
Mello-Roos-skatten är uppkallad efter lagarna, Kaliforniens statliga senator Henry Mello och statsförsamlingen Mike Roos.
Deras lagförslag var en lösning för proposition 13. Den ändringen från 1978 i Kaliforniens konstitution begränsar fastighetsskatter till 1% av det uppskattade värdet och sätter en ökningstakt på bedömningen till 2% per år.
Fastighetsmäklare måste informera potentiella köpare om ett hem är i ett Mello-Roos Community Facility District.
Mello-Roos-skatten beräknas mot marken men baseras inte på fastighetens bedömda värde. Det är så det går runt locket som införs av proposition 13.
Idag används Mello-Roos oftast för att skapa infrastruktur eller supporttjänster i och runt nyutvecklingen. Det ger också ett sätt att göra förbättringar i äldre och mindre välmående stadsdelar som inte längre sätter in tillräckligt med fastighetsskatter för att täcka grundläggande tjänster.
Fördelar och nackdelar med Mello-Roos
Förespråkare för Mello-Roos-lagen säger att det möjliggör nybyggnad av bostäder och till en lägre kostnad för eventuella köpare. En utvecklare som planerar ett stort nytt samhälle kan antingen svara på priset för att finansiera ny infrastruktur i och runt samhället eller vidarebefordra kostnaderna genom att höja priserna på bostäderna.
Motståndare pekar på den ökade skattetrycket och den potentiella svårigheten att sälja ett hus som har en särskild skattebedömning knuten till det.
Mello-Roos-skatter är i allmänhet inte avdragsgilla från federala skatter eftersom de inte uppfyller IRS-kraven för avdraget.
Fintryck på Mello-Roos
Obligationen som utfärdas av en CFD betraktas som en pensionsrätt mot en fastighet och underlåtenhet att betala skatten kan snabbt leda till avskärmning eftersom Mello-Roos-distrikten är föremål för snabbare avskärmningslagar.
Fastighetsmäklare är skyldiga enligt lag att informera potentiella köpare om ett hem är i en CFD och därmed är föremål för en särskild skattebedömning.
Mello-Roos-skatter listas vanligtvis som en rad på en fastighets årliga skattekostnad, men ibland skickar ett distrikt husägare en separat räkning. Länsbedömarens kontor har register över Mello-Roos-distrikten.
