Trots stigande tecken på en långsammare bostadsmarknad anser Goldman Sachs att lägre räntor kommer att öka bostadsinvesteringarna under andra halvåret 2019. Både bostadsinvesteringar och bostadsstarter har minskat under första halvåret i år, men fallande hypoteksräntor och Federal Reses senaste räntesänkning kommer att bidra till att stimulera efterfrågan på bostäder, säger Goldmans analytiker i en ny anmärkning.
Genom att erkänna att "hembyggande har varit något svagare än vi förväntat oss och verkar konfrontera några motvind som åtminstone delvis kommer att bestå", förblev analytikerna, ledd av ekonomen Jan Hatzius, optimistiska om sektorens framtida tillväxtutsikter. "Vår modell pekar på en hälsosam återhämtning till en bostadsinvestering på 4% för bostadsinvesteringar under 2019H2, " skrev Hatzius.
En återhämtning på bostadsmarknaden skulle hjälpa bostadsbyggande att upprätthålla sin rally under första halvåret. SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) ökade nästan 27% jämfört med året innan S&P 500: s vinst på 15%. Enskilda homebuilder-aktier som M / I Homes Inc. (MHO) och LGI Homes Inc. (LGIH) har ökat med mer än 70% under året, medan KB Home (KBH) och DR Horton Inc. (DHI) är mer än 40 % och PulteGroup Inc. (PHM) ökar nästan 28%.
Vad det betyder för investerare
Lägre hypoteksräntor kommer att leda till en ökad efterfrågan på bostäder, som är den sektor i ekonomin som är mest känslig för ränteförändringar. Sedan förra hösten har hypoteksräntorna sjunkit 125 bps. Räntan på den 30-åriga fasta inteckning har sjunkit från en topp på 4, 94% i november till 3, 60% nyligen, enligt uppgifter från inteckningskontoret Freddie Mac, per CNBC.
Den stimulerande effekten av lägre priser på efterfrågan på bostäder kommer genom två separata kanaler. Den uppenbara kanalen är att lägre hypoteksräntor gör kostnaden för att finansiera köpet av ett nytt hem billigare; därmed ökad efterfrågan. Den andra kanalen sker genom lägre kostnader för befintliga husägare att refinansiera sin inteckning till lägre räntor. De lägre kostnaderna skapar en förmögenhetseffekt som stimulerar konsumtionsutgifterna och en efterföljande positiv feedbackmekanism på bostadsmarknaden.
Än så länge har emellertid lägre räntor inte lyckats ge den mycket förväntade boosten för bostäder. Bostadsinvesteringar upplever sin värsta streck sedan den stora lågkonjunkturen 2007–2009, efter att ha dragit sig samman i sex raka kvartal nu. Bostadsstart sjönk 4, 0% i juli till en säsongrensad årlig ränta på 1.191 miljoner enheter, och siffrorna för juni reviderades nedåt. Ekonomer som efterfrågades av Reuters hade förväntat sig att bostäder börjar öka i juli till en takt på 1.257 miljoner enheter, enligt CNBC.
En förklaring till att bostadsefterfrågan inte svarar på lägre räntor är de ökande ekonomiska utsikterna. Om lägre räntor är ett resultat av en policyrörelse som specifikt är avsedd att svara på ekonomisk osäkerhet, kan den negativa signalen att lägre räntor skickar vara mer kraftfull än den positiva stimulanseffekten av dessa lägre räntor själva. Hembyggare tycker att det är en stor anledning till att efterfrågan på bostäder inte har ökat.
Men Goldman har en annan förklaring - svarsfördröjningen. Effekterna av ränteförändringar kännas vanligtvis inte omedelbart, men det kan ta månader om inte år innan de påverkar sin ekonomiska aktivitet. ”En uppskattning av fördröjningstiden mellan förändringar i räntesatser och bostadsaktivitet antyder att huvuddelen av uppsvinget ännu inte kommer”, skrev Hatzius.
Det finns några positiva tecken som antyder att Goldmans svar-fördröjningshypotes kan vara korrekt. Byggtillstånd, som har varit svaga under större delen av året, ökade 8, 4% till en nivå på 1, 336 miljoner enheter i juli. Det är den största vinsten för tillstånd sedan juni 2017. Mer positiva sådana kan vara i lager eftersom effekterna av Federal Reserve: s räntesänkning i slutet av förra månaden sakta går igenom ekonomin och fler räntesänkningar förväntas innan året är ute.
Blickar framåt
Trots tecken på liv förväntar sig Goldman att några bostäder motvind kommer att dröja, inklusive utspädning av skatteincitamentet för ägarbostäder, en extremt snäv arbetsmarknad för byggnader och en ökning av mark, utveckling, berättigande och andra tillsynskostnader. Man skulle kunna lägga till den växande möjligheten till en lågkonjunktur bland president Trumps eskalerande handelskrig med Kina.
