Finanskris + 10: var är hempriserna nu?

Det har gått tio år sedan Lehman Brothers kollaps och den efterföljande finanskrisen och ekonomin verkar vara blomstrande. Aktiemarknaden satte precis rekord för den längsta tjurkörningen i modern historia efter att ha gått 3 453 dagar - nästan nio och ett halvt år - utan någon större korrigering. Tidigare i år sjönk den amerikanska arbetslösheten till 3, 8%, en 18-årig låg nivå.

Bostäder var kärnan i krisen som gav den stora lågkonjunkturen. Men för det mesta är fastighetsmarknaden också het: Priserna är uppe, lagret är nere och utlåningsstandarderna har underlättats, vilket gör det möjligt för fler att få inteckningar. Enligt en nyligen publicerad bloggpost från FICO Research, ”Den första tydliga trenden som observerats kring nyinlånade lån är att när vi kommer längre bort från den stora recessionen verkar garantikriterierna ha minskat och ett bredare avsnitt av konsumenterna får inteckningar som ett resultat. ”

Bostadskris 101

Fortfarande har det varit en ojämna tio år för bostäder. Kom ihåg de snuskiga utlåningspraxis som hjälpte till att utlösa krisen: Ett bostadsutrymme i anledningen till kollapsen motiverade långivare att ge ut lån till praktiskt taget alla som var villiga att skriva på den streckade linjen - även om individen helt klart inte kunde återbetala - bara för att fylla överskottslagret. NINJA-lån, emitterade till låntagare utan inkomst, inget jobb och inga tillgångar , var utbredda, och den allmänt utgivna 2/28 subprime-justerbar ränta (ARM) ställde låntagarna upp till misslyckande. Dessa lån gav låntagarna en "teaser" -ränta under marknaden under de första två åren, varefter räntan hoppade till en högre ränta, vilket ofta gjorde betalningar obegripliga.

Från det första kvartalet 2006 till och med 2012 hade dessa subprime-lån till ARM en högre startfrekvens för avskärmning - överlägset - än fast prime, prime ARM, subprime-fix och FHA-lån, vilket visas i följande diagram från Mortgage Bankers Association. Subprime ARM hade också de högsta brottsfrekvenserna under samma period.

Skulden från dessa lån packades om till investerbara produkter, inklusive säkerhetskopierade värdepapper, som såldes till banker, hedgefonder, försäkringsbolag, pensionsfonder och till och med rika individer. När låntagarna började mislighålla sina lån var det katastrofalt för alla finansinstitut (eller enskilda) som köpte eller sålde värdepapperssäkrade värdepapper. Nedfallet hjälpte till att öka hela finansbranschen. Aktiemarknaden kraschade, bankerna misslyckades, bostadspriserna drogs ihop och miljoner människor förlorade sina jobb, stora pjäser av deras pensionssparande och sina hem.

Hempriser i dag

Det nationella hemprisindexet toppade i april 2006, nådde sin lägsta punkt i mars 2011 - ungefär två år efter lågkonjunkturen officiellt avslutade - och återvände till topp i oktober 2017, enligt en specialrapport från fastighetsdataföretaget CoreLogic. Nevada såg det största fallet under lågkonjunkturen, med en minskning av hushållspriserna med 60%. Arizona och Florida var inte långt efter och släppte 51% respektive 50%, vilket framgår av följande diagram från CoreLogic, som avslöjar de största och minsta topp-till-tråg-dropparna i utvalda stater.

"Efter att de slutligen nådde botten 2011 började hushållspriserna långsamt öka tillbaka till det vi befinner oss nu", säger Frank Nothaft, cheføkonom på CoreLogic. ”Ökad efterfrågan och lägre utbud - såväl som blomstrande jobbmarknader - har gett några av de hårdast drabbade bostadsmarknaderna ett husökningsökning. Ändå är många fortfarande inte tillbaka till nivåerna före kraschen. ”

Medan många stater har återhämtat sig efter sina värden före krisen, är det inte alla goda nyheter. Strängare utlåningsstandarder sedan krisen har gjort det svårt att få en inteckning, vilket vissa i branschen tror har bidragit till en stramare inventering och priser som ligger långt bortom deras toppar före krisen.

Inför höga priser, strikta utlåningsstandarder och konkurrens från köpare som har kontanter har många husköpare inget annat val än att hyra. I vissa metroområden, inklusive San Francisco, har endast 25% av invånarna råd att köpa ett hem, enligt Urban Institute. I själva verket ökade andelen hyresgäster i 50 av de största städerna i USA mellan 2006 och 2016, enligt fastighetswebbplatsen Zillow. Idag är andelen av befolkningen som hyrs på den högsta nivån sedan 1965.

"Vi är verkligen i en baksmälla fas", säger Jonathan Miller, VD för fastighetsbedömning och konsultföretaget Miller Samuel. ”Bara för att priserna stiger betyder inte att vi har återhämtat oss. är fortfarande förvrängd, och det är på grund av kreditvillkor. ”

Prisvärdheten beror på marknaden

När bostadsmarknaden toppade i april 2006 ansågs nästan två tredjedelar av de mest befolkade metroområdena i USA som övervärderade, och endast fem tunnelbana områden, svarande för endast 1%, ansågs undervärderade. I mars 2011 sjönk marknaden och endast 27 marknader - eller 7% av de mest befolkade metroområdena - ansågs vara övervärderade. Idag (från och med december 2017, de senaste tillgängliga uppgifterna), är de mest befolkade metroområdena i USA nästan jämnt fördelade mellan marknader som är undervärderade, övervärderade och värderade - vilket innebär att deras ”långsiktiga, hållbara nivåer, som stöds av lokala marknadsunderlag som disponibla inkomster, ”enligt CoreLogic.

	värderad	PÅ VÄRDE	UNDERVÄRDERAD
JAN '00: START	6%	87%	7%
NOV '06: PEAK	67%	32%	1%
MAR '11: TROUGH	7%	42%	52%
DEC '17: AKTUELL	33%	35%	32%