Oavsett om du är intresserad av att köpa ett hus som ska användas som en primär bostad eller en investeringseiendom, är det möjligt att fastigheten för närvarande är upptagen av hyresgäster. Om så är fallet är det några saker du bör tänka på innan du bestämmer dig för att gå igenom köpet. Läs vidare för en snabb introduktion till hyresgästernas rättigheter, hyresvärdeförpliktelser och hur man begränsar riskerna när man köper ett hus med hyresgäster på plats.
Hyresgästernas rättigheter
För det första är det viktigt att förstå att en fastighetsförsäljning inte ändrar villkoren för hyresavtal. Precis som servitut (och andra förbund) som "driver med marken" - vilket innebär att de är bundna till marken och inte ägaren - hyresavtal förblir "knutna" till huset, även när ägandet byter hand. Avhämtningsavtalet: Hyresavtalet som finns på plats innan du köper fastigheten förblir i kraft även efter att du har stängt den, så att du inte kan höja hyran, ändra klausuler eller avtal eller sparka en hyresgäst innan slutet av en hyresperiod bara för att du är den nya ägaren.
Hyresvärdsskyldigheter
Som den nya ägaren ärver du hyresvärdens skyldigheter. En stor del av att vara hyresvärd är att upprätthålla en säker och beboelig egendom för dina hyresgäster. I allmänhet måste du (minst):
- Förvara alla vanliga områden, t.ex. hallar och trappor, i ett säkert och rent skick. Se till att konstruktionselement är säkra och intakta (golv, väggar, trappor, hissar, tak). Se till att el, VVS, värme / luftkonditionering (VVS), ventilations- och sanitetssystem upprätthålls ordentligt. Se till att hyresgäster har tillgång till rinnande vatten, varmt vatten och värme i rimliga mängder vid rimliga tidpunkter. Tillhandahålla skräpcontainrar och ordna avfallsavfall. Utrota gnagare och andra skadedjur angrepp.
Din lokala lagstiftning kan kräva ytterligare krav angående livsmiljö - granska dem för att se till att du uppfyller kraven. Det är också viktigt att du läser hyresavtalen för att ta reda på alla andra specifika skyldigheter du kan ha - till exempel att klippa gräsmattan eller betala för verktyg.
Ändra eller avsluta en leasing
I allmänhet, om hyresgästen har ett hyresavtal mellan månader, kan du (som den nya hyresvärden) säga upp hyresgästen eller höja hyran före början av en ny månad, förutsatt att du meddelar det lämpligt (normalt 30 dagar, men detta varierar beroende på staten och antalet månader som hyresgästen har ockuperat fastigheten). Om ett hyresavtal är på plats (t.ex. sex månader eller 12 månader) har hyresgästen emellertid en laglig rätt (i de flesta fall) att bo i bostaden så länge hyresavtalet är aktivt, oavsett vem som äger bostaden.
Det finns några få fall då hyresavtalet kan sägas upp tidigt. Det ena är om det finns språk i hyresavtalet som anger att ägaren (säljaren) har rätt att säga upp hyresavtalet om han eller hon säljer eller överlåter fastigheten. i så fall kan hyresavtalet lagligen sägas upp när du köper bostaden. Det andra undantaget är om du köper fastigheten till följd av en avskärmning, i vilket fall du kan följa statens regler om meddelande om utrymme. I tillstånd i Washington måste du till exempel ge hyresgäster 60 dagars varsel för att lämna en avskärmad fastighet innan du kan inleda en eviction-åtgärd. I vissa fall kommer hyresgästerna att gå med på att flytta ut tidigt med ett erbjudande om "kontanter för nycklar" från den nya ägaren, förvaltaren eller banken.
Slutligen, om du planerar att använda bostaden som din primära bostad (och inte som en hyresfastighet), kan du kanske använda en utflyttning av ägaren (OMI) för att få en hyresgäst att flytta ut. Reglerna för detta varierar beroende på tillstånd, men i allmänhet måste du flytta till hemmet inom 90 dagar efter utkastet och bo i det som din primära bostad i minst tre år.
Poängen
Ett viktigt första steg är att granska hyresdokumenten innan du stänger så att du vet vad du får till och så kan du se till att hyresavtalet är välskrivet och strukturerat för att följa lokala hyrelagar. Om något verkar vara fel, kräva att säljaren fixar språket som ett villkor för din stängning. Det är också viktigt att få inte bara uppgifterna för eventuella förutbetalda hyror och säkerhetsinsättningar utan också pengarna (de ska överföras till dig i slutrapporten). Du kommer antagligen att behöva förvara depositionen på ett förtroendekonto (beroende på ditt tillstånd) och avslutningsagenten ska förvärva den nuvarande hyresbetalningen mellan dig och säljaren.
Se också till att säljaren tillhandahåller dokumentation om fastighetens skick innan hyresgästen flyttade in - om det finns skador, har du svårt att bevisa att hyresgästen är ansvarig utan incheckningsrapport. Om möjligt, träffa hyresgästerna innan du stänger så att du kan kontrollera husets nuvarande skick och diskutera hyresvillkoren.
Slutligen, se till att du är lämpligt försäkrad. En vanlig husägare-policy gör vanligtvis inte jobbet. Informera ditt försäkringsbolag att huset hyrs så att du täcks i händelse av hyresgästskador, försumlighet och andra förluster.
