När räntorna stiger, kommer investerare att täcka - och för alla bra tillgångar de kan hitta. Alternativa investeringar som fastighetsinvesteringar (REIT) kan vara ett bra alternativ, åtminstone enligt de historiska uppgifterna. Låt oss se hur REITs utvecklades under perioder med hög och låg ränta.
En snabb REIT-sammanfattning
En REIT är en börsnoterad säkerhet som investerar i fastigheter genom fastigheter eller inteckningar, och vars pris varierar på större börser som på en aktie. Som ett resultat erbjuder REIT hög likviditet (en sällsynt kvalitet vid handel med fastigheter). Förtroendena är ofta specialiserade på specifika fastighetstyper, till exempel bostadslägenheter, kommersiella byggnader, lager eller hotellfaciliteter. REIT finns också i regionala varianter, med koncentration på fastigheter i specifika länder / regioner som USA, Europa, Kina eller Japan. (För mer, se: 5 typer av REIT och hur man investerar i dem .)
REITs erbjuder många fördelar, inklusive diversifiering, ovan nämnda likviditet, en liten mängd investeringar och skattemässiga fördelar (beroende på lokal lagstiftning). (Se Investering i REIT för en större förklaring.)
REIT Returnerar Vs. Ränta
En rapport från REIT.com visar en historiskt låg korrelation (hur två värdepapper rör sig i förhållande till varandra) mellan REIT och aktiemarknaden. Samma rapport visar liknande låga nivåer av korrelation mellan REIT och obligationsräntor.
(En beskuren tabell är nedan med REITs-obligationskorrelationen markerad.)
En liknande historisk jämförelse mellan avkastning från ett populärt REIT-index och 10-åriga obligationsräntor indikerar en omvänd relation. Vi plottar den årliga avkastningen på det populära FTSE NAREIT Index för alla REITs mot räntesatserna på 10 år
Treasury obligationer:
Som framgår av diagrammet ovan som täcker 45 år verkar stigande räntor dåligt för REIT-avkastning och vice versa. Under de höga ränteperioderna 1980-1985 var avkastningen från REIT lägre, medan de sköt upp efter 2008 när räntorna berörde rekordlågor.
Det finns emellertid andra faktorer och andra detaljerade observationer att beakta, vilket kan indikera positiv avkastning för REITs investeringar även under högräntan. Borr ner i specifika tidsperioder då räntorna var höga och intressanta observationer dyker upp:
Sedan 1981 har räntorna haft en nedåtgående trend; det fanns några sporadiska toppar under delårsperioden, men totalt sett har det varit en jämn nedgång (men från och med oktober 2018 har de börjat öka igen). För räntor. För varje fem- eller tioårsperiod ansågs ett lägre räntesats vara "högt".
- 1979-1984: Under denna period sågs räntorna i det höga intervallet 10% - 14%. Avkastningen från REIT låg också inom det höga intervallet 9% - 32%.1991-1997: Denna period såg en ny rad höga räntor, som varierade från 6% - 8%. Avkastningen från REIT-index låg i intervallet 12% - 36%, med undantag av 1% under 1994.2000-2001: Nästa höga ränteintervall var under perioden 2000-2001, då räntorna svävade runt 5, 5%. Avkastningen från REIT varierade från 16% till 26%.
Hur presterade REIT-priserna under de mellanliggande perioderna med låg ränta?
- 1973-1974: Räntorna var jämförelsevis lägre, från 6, 9% till 7, 4% (jämfört med höga intervall från 10% till 14% följande år). REITs utvecklades dåligt med årliga förluster i intervallet -42% till -27%.1998-1999: Räntesatserna låg i intervallet 4% - 5, 5%, och avkastningen från REITs var fortfarande negativt till summan av -18% till -6%.2007-2012: Eftersom räntorna sjönk successivt från 4% till mindre än 2%, förtjänade REITs konsekventa årliga förluster i intervallet -45% till -5%, med bara ett undantag för positiv avkastning 2009.
Dessa iakttagelser indikerar att REIT inte verkligen har något beroende av räntescenarier. Avkastningen från REIT-investeringar kan faktiskt förbli fri från räntevariationer.
REIT-fördelar till investerare
Det finns andra fördelar med REIT, som gör dem till ett bra investeringsval även under perioder med hög ränta:
- Inkomstmöjlighet: REIT betraktas som avkastningsbaserade värdepapper. Även om de kan uppskatta i pris, kommer en betydande del av REIT-avkastningen från utdelning. REIT undviker att behöva betala företagsskatt om de delar ut minst 90% av sina inkomster till sina andelsägare. Detta skatteavbrott resulterar i en regelbunden utdelning av utdelningsintäkter till REIT-aktieägarna, och de effektiva nettoräntorna är ofta högre än dem från obligationer (eller aktier), även i fall med hög ränta. Global diversifiering: REIT erbjuder exponering för globala marknader. Sedan 1990-talet har Storbritannien, Singapore, Japan, Australien, Nederländerna, Sydafrika och många andra länder möjliggjort REIT-noteringar, vilket tillåter investerare att exponera på utländska nationers fastighetsmarknader. Till exempel, om den lokala fastighetsmarknaden i de amerikanska tankarna på grund av effekter av högre räntor, kan en amerikansk investerare med exponering för Singapore fastighetsmarknad dra nytta av om han har REITs i Singapore fastigheter i sin portfölj. Sektorsspecifik exponering: Vid stigande ränta kan inte alla undersektorer inom fastigheter drabbas negativt. Till exempel kan bostadshyror drabbas, men köpcentrum på utmärkta platser kanske inte. En noggrann studie av fastighetsmarknaden, effekterna av räntesatser på en viss delsektor och på specifika REIT baserat på dess underliggande fastighetsinnehav, kan göra REIT-investeringar lönsam oavsett räntepåverkan. (För mer, se: 3 Hotell REIT som överträffade marknaden och bostäder, sjukvård och kontor REIT .)
Poängen
Efter att ha tittat på korrelationsmönster och historiska data verkar det som om avkastningen från REIT förblir oberoende av ränteperioder. Efter noggrann undersökning och korrekt urval av fastighetsundersektorer och geografiska regioner kan investerare betrakta REIT som ett bra alternativ till traditionella aktier och obligationer, som är mycket känsliga för räntor.
