Innehållsförteckning
- Grundläggande om kapitallån
- Egenkapitallånsberättigande
- Hemlån
- HELOCs
- Faserna med HELOCs
- Anledningar till att göra det
- Skatteavdrag
- Fördelar och nackdelar
- Refinansieringsalternativ
- Få ett lån
- Förhandla avgifter
- Stöd av ett lån
- När du inte kan betala
- Se upp för bedrägeri
- Poängen
En av de största förmånerna för hemägande är förmågan att bygga kapital över tid. Du kan använda det egna kapitalet för att säkra lågkostnadsfonder i form av en "andra inteckning" - antingen ett engångslån eller ett hemmaplan för kredit (HELOC).
Det finns fördelar och nackdelar med var och en av dessa kreditformer, så det är viktigt att förstå fördelarna och nackdelarna med var och en innan du fortsätter.
Grundläggande om kapitallån
Hemlån och HELOC använder båda kapitalet i ditt hem - det vill säga skillnaden mellan ditt hemvärde och ditt inteckningssaldo - som säkerhet.
Eftersom lånen är säkrade mot värdet på ditt hem, erbjuder bostadslån extremt konkurrenskraftiga räntor - vanligtvis nära de första hypotekslånen. Jämfört med osäkra lånekällor, som kreditkort, betalar du mycket mindre i finansieringsavgifter för samma lånebelopp.
Men det finns en nackdel med att använda ditt hem som säkerhet. Kreditgivare i hemmet placerar en andra pant i ditt hem, vilket ger dem rätt att så småningom ta över ditt hem om du inte betalar. Ju mer du lånar mot ditt hus eller lägenhet, desto mer riskerar du dig själv.
Key Takeaways
- Hemkapital kan vara en stor värdekälla för husägare att få tillgång till kontanter för renoveringar eller andra stora inköp. Eftersom de är säkrade mot värdet på ditt hem är långivare villiga att erbjuda priser som är lägre än för de flesta andra typer av personliga lån. Ett hemmaplanlån kommer som ett engångsbelopp av kontanter, ofta med en fast ränta. Hemmakapitalkrediter (HELOC) är en roterande källa till potentiella medel, ungefär som ett kreditkort, som du använder som du tycker passar med en rörlig ränta.
Egenkapitallånsberättigande
Banker skriver ut andra inteckningar mycket som andra bostadslån. De har vardera riktlinjer som dikterar hur mycket de kan låna ut baserat på värdet på din egendom och din kreditvärdighet. Detta uttrycks i ett kombinerat utlånings- eller CLTV-förhållande.
Låt oss anta att du arbetar med en bank som erbjuder en högsta CLTV på 80% och ditt hem är värt $ 300 000. Om du för närvarande är skyldig $ 150 000 på din första inteckning, kan du kvalificera dig att låna ytterligare $ 90 000 i form av ett lån för hemmaplan eller HELOC ($ 300 000 x 0, 80 = $ 240 000).
Liksom andra inteckningar beror din berättigande till lån och ränta på din anställningshistoria, inkomst och kreditpoäng. Ju högre poäng, desto lägre är risken för att du inte betalar lånet och desto lägre är din ränta.
Hemlån
Ett hemkapitallån kommer som ett engångsbelopp av kontanter. Det är ett alternativ om du behöver pengarna för en engångskostnad, som ett bröllop eller en kökrenovering. Dessa lån erbjuder vanligtvis fasta räntor, så du vet exakt vad dina månatliga betalningar kommer att vara när du tar ut en.
Hemlån är inte svaret om du bara behöver en liten tillförsel av kontanter. Medan vissa långivare kommer att förlänga lån för $ 10.000, kommer många inte ge dig ett för mindre än $ 25.000. Dessutom måste du betala många av samma stängningskostnader som är förknippade med en första inteckning, till exempel lånebehandlingsavgifter, ursprungsavgifter, utvärderingsavgifter och registreringsavgifter.
Kreditgivare kan kräva att du betalar "poäng" - det vill säga förutbetalda räntor - vid stängningstid. Varje poäng är lika med 1% av lånevärdet. Så på ett 100.000 $ lån skulle en poäng kosta dig $ 1.000.
Poäng sänker din ränta, vilket faktiskt kan hjälpa dig på lång sikt. Men om du funderar på att betala lånet tidigt, fungerar inte detta intresse exakt till din fördel. Om du tror att det kan vara fallet kan du ofta förhandla om färre, eller till och med inga, poäng med din långivare.
HELOCs
Krediter för hemmaplan är lite annorlunda. De är en roterande källa till medel, ungefär som ett kreditkort, som du använder som du tycker är lämpligt. De flesta banker erbjuder ett antal olika sätt att få tillgång till dessa medel, vare sig det är via en onlineöverföring, genom att skriva en check eller med ett kreditkort som är anslutet till ditt konto. Till skillnad från bostadslån tenderar de att ha få, om några, stängningskostnader och har rörlig ränta - även om vissa långivare erbjuder fast ränta under ett visst antal år.
Det finns fördelar och nackdelar med flexibiliteten som kreditlinjerna erbjuder. Du kan låna mot din kreditgräns vid ett senare tillfälle utan att behöva ansöka om ett nytt lån. På det sättet är det en trevlig nödsituationskälla, så länge din bank inte kräver ett lägsta drag när du stänger lånet.
Men HELOC kan få vissa låntagare i problem. Oavsett dina avsikter när du öppnar kreditgränsen är det enkelt att spendera de tillgängliga medlen på saker du inte behöver. Och vad du än använder måste du naturligtvis betala tillbaka med ränta.
Faserna med HELOCs
De flesta inhemska kapitallinjer har två faser: Under dragningsperioden, som vanligtvis är tio år, kan du få tillgång till din tillgängliga kredit efter behov. Många HELOC-kontrakt kräver små, endast räntebetalningar under denna period, även om du kan ha möjlighet att betala extra och låta det gå mot huvudstaden.
När dragningsperioden är slut kan du ibland be om en förlängning. Annars går lånet in i återbetalningsfasen. Härifrån och ut kan du inte längre få tillgång till ytterligare medel och du gör regelbundna betalningar av ränta plus ränta tills balansen försvinner. Under den 20-åriga återbetalningsperioden måste du återbetala alla pengar du har lånat, plus ränta till rörlig ränta. Vissa långivare ger låntagarna möjlighet att konvertera en HELOC-saldo till ett lån med fast ränta vid denna tidpunkt.
Trots det kan den månatliga betalningen nästan fördubblas. Enligt en studie genomförd av TransUnion kommer betalningen på en $ 80 000 HELOC till 7% årlig procentuell ränta att kosta 467 USD per månad under de första tio åren när endast räntebetalningar krävs. Det hoppar till 719 $ per månad när återbetalningsperioden startar.
Detta hopp i betalningar i början av den nya perioden har resulterat i betalningschock för många en oförberedda HELOC-låntagare. Om summorna är tillräckligt stora kan det till och med göra att de i ekonomiska svårigheter faller ut. Och om de betalar som standard, kan de förlora sina hem.
|
|
Hemlån |
HELOC |
|
Utbetalning |
Engångsbelopp |
Reviderande kreditgräns för ett förutbestämt belopp; kontrakt kan kräva ett lägsta drag vid slutet |
|
Återbetalning |
Fasta månatliga betalningar |
Vanligtvis räntebetalningar endast under "drag" -perioden, följt av hela månatliga betalningar |
|
Ränta |
Vanligtvis fast |
Vanligtvis justerbar, även om banker kan takta dina räntor eller erbjuda en fast ränta under en viss tidsperiod |
|
Points |
Kreditgivare kan debitera "poäng" på förhand som sänker din ränta |
Använder inte poäng |
|
Stängningskostnader |
Liknar en första inteckning; vanligtvis 2% -5% av lånebeloppet |
Om tillämpligt tenderar stängningskostnaderna att vara mindre än för engångslån |
|
Fördelar |
Förutsägbara återbetalningskostnader |
Flexibilitet att dra på kreditgränsen när du behöver det; betala inte ränta på pengar du inte behöver |
|
Nackdelar |
Vanligtvis högre ränta än HELOC på grund av fast räntesats; brist på flexibilitet |
Vissa låntagare kan frestas att använda lån för icke-nödvändiga köp |
|
Bäst för |
Engångsbehov där du vet exakt hur mycket du behöver |
Situationer där du behöver tillgång till medel vid olika tidpunkter |
Varför ta ut ett andra inteckning?
Husägare kan använda sitt hemkapitallån eller HELOC för ett brett spektrum av syften. Ur ekonomisk planeringssynpunkt är en av de bästa sakerna du kan göra med medlen att använda dem för renoveringar och ombyggnadsprojekt som ökar värdet på ditt hem. På det här sättet bygger du om kapitalet i ditt hem och gör det samtidigt mer levande.
Du kan också använda pengarna för att konsolidera skulder med hög ränta, inklusive kreditkortsaldo. Du ersätter effektivt ett högkostnadslån med en säker och låg kostnadsform.
Naturligtvis kan du också låna för att finansiera en utlandsresa eller den nya sportbilen du har sett. Huruvida det är värt att erodera ditt eget kapital för att göra diskretionära inköp är något du vill tänka på.
Avdrag för skatt på eget kapital
Det finns en annan fördel med att knacka på ditt eget kapital om det är för hemrenoveringsprojekt: IRS kan du skriva av något av räntan på dessa lån, så länge du specificerar avdrag.
Från och med 2018 kan par dra av ränta på upp till $ 750 000 av berättigade ”förvärvsskulder” (eller upp till 375 000 USD, om du lämnar in separat). Det här är inteckningar och lån i hemmet som används för att "köpa, bygga eller väsentligt förbättra" det hem som det var säkert mot.
Skattepliktiga brukade kunna dra av ränta på upp till 100 000 dollar i bostadslån som användes av andra skäl, som att betala ner kreditkort. Men från och med 2018 är det inte längre ett alternativ till slutet av 2025, en förändring på grund av skattelagstiftningen som antogs i december 2017.
Hemmakapital och HELOC Fördelar och nackdelar
Även om fastighetsvärdena förblir platta eller stiger, sträcker varje nytt lån din budget. Om du tappar jobbet, till exempel, blir det svårare att hålla dina betalningar uppdaterade. Eftersom långivaren har en pensionsrätt på ditt hem finns det en chans att du kan möta avskärmning om du hamnar efter tillräckligt länge.
Fördelar
-
Lägre kostnad än många andra typer av lån
-
Möjligheten att låna en relativt stor mängd kontanter
-
Flexibilitet för att använda pengarna för praktiskt taget alla ändamål
-
Potentiella skattelättnader om du använder medlen till renoveringsprojekt som ökar värdet på ditt hem
-
Säkerheten för fast ränta på lån i bostadshandel
Nackdelar
-
När du använder ditt hem som säkerhet krymper du mängden eget kapital i ditt hem
-
Om fastighetsmarknaden tar ett dopp riskerar de med högre CLTV-förhållanden att gå "under vattnet" på sitt lån
Hemlån jämfört med refinansiering
Andra inteckningar är inte det enda sättet att utnyttja ditt eget kapital för att få lite extra pengar. Du kan också göra det som kallas en utbetalningsfinansiering, där du tar upp ett nytt lån för att ersätta den ursprungliga inteckning.
När ditt nya lån är större än saldot på ditt förra fick du extra pengar. Liksom med ett lån för hemkapital eller HELOC, kan husägare använda dessa medel för att förbättra sin egendom eller konsolidera kreditkortsskuld.
Refinansiering har vissa fördelar jämfört med en andra inteckning. Räntan är i allmänhet lite lägre än för bostadslån. Och om räntorna totalt sett har sjunkit, vill du att din primära inteckning ska återspegla det.
Men refis har också nackdelar. Du tar ut en ny första inteckning, så stängningskostnader tenderar att vara mycket högre än HELOC, som vanligtvis inte har branta avgifter på förhand. Och om refinansiering innebär att du har mindre än 20% eget kapital i ditt hem, kan du också behöva betala primärlånsförsäkring eller PMI. Det är något du kanske inte behöver oroa dig för om du helt enkelt har en andra inteckning på ditt ursprungliga lån.
Det skadar inte att låna din tjänsteman köra siffrorna för varje alternativ, så att du bättre kan förstå vilken som är bäst för din situation.
Få ett lån
Lånalternativ och avgifter varierar avsevärt från en långivare till nästa, så det lönar sig att shoppa runt. Förutom traditionella banker kan du också nå ut till besparingar och lån, kreditföreningar och hypoteksföretag. Du kan också använda hypoteksmäklare som i själva verket handlar för dig och får betalt av långivaren.
Prata aldrig med bara en långivare; du behöver minst tre alternativ, och du kan också behöva hjälp av en inteckningspersonal för att hjälpa dig att jämföra erbjudandena. Om du redan har flera konton i en bank, fråga om bättre priser eller specialerbjudanden för befintliga kunder.
Att köpa ett lån från en traditionell långivare - en bank eller ett hypoteksföretag - beror på det belopp du söker. I allmänhet, för lån under $ 100 000, kommer en liten samhällsbank eller kreditförening att erbjuda det bästa erbjudandet. För större lån ($ 150 000 eller mer), prata med lokala och nationella banker tillsammans med inteckningsmäklare. Liksom med traditionella inteckningar kan hypoteksmäklare ofta erbjuda de bästa erbjudandena på bostadslån på grund av deras relationer med flera långivare och investeringspooler. För "däremellan" -lån på $ 100.000 till $ 150.000, "måste du bara handla", säger Casey Fleming, hypoteksmäklare och författare till "Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga lånet."
Låt dig inte luras av låga teaser-priser. Låt långivaren skicka dokumentationen som visar räntesats och stängningskostnader för ditt specifika lån. Med lån i hemmaplan kan förskottsavgifterna vara branta, vanligtvis från 2% till 5% av ditt lånebelopp.
Förhandla avgifter
Många av avgifterna som en långivare försöker ta ut är inte i sten. Vissa långivare är till exempel villiga att böja sig på lånets ursprungsavgifter, som täcker den provision som betalas till låneansvarig eller mäklare. Om de kräver att du betalar poäng på ditt lån kan de också vara villiga att pruta med det. Men du måste fråga.
Långivare kan erbjuda flera alternativ när det gäller att låsa in en fast ränta på din HELOC. Ju längre tidsperiod du får en fast ränta, desto högre ränta tar de ut. Men det finns också mindre risk för din sida om räntorna går upp. Så tänk noga över vilka termer som fungerar bäst för dig.
Generellt sett får du de bästa villkoren om du har en stadig anställningshistoria och en utmärkt kreditpoäng. Som med alla inteckningstillämpningar är det en bra idé att kontrollera dina kreditrapporter i förväg och se till att de är felfria.
Stöd av ett lån
För att undvika någon allvarlig hjärtsvårighet, se till att titta igenom alla lånedokumenten noggrant innan du signerar på den streckade linjen.
Du har viss användning om du inser att du har gjort ett misstag, så länge du agerar snabbt. Det finns en federalt bemyndigad tre-dagars avbokningsregel som gäller både bostadslån och HELOC.
Men du måste meddela långivaren skriftligen. Detta meddelande måste skickas eller arkiveras elektroniskt vid midnatt den tredje dagen (inte inklusive söndagar) eller så är det ogiltigt.
När du inte kan betala tillbaka ditt lån
Ibland, även om du beviljas ett lån kan du stöta på ekonomiska problem senare som gör det svårt att betala tillbaka det. Intressant nog, medan du förlorar hemmet är en risk om du inte kan betala tillbaka ditt hemkapitallån eller kreditlinje, är det inte en förutgående slutsats. Men även om du kan undvika att förlora ditt hem kommer du att få allvarliga ekonomiska konsekvenser.
Enligt Springboard, en amerikansk avdelning för bostäder och stadsutveckling (HUD) -godkänd, har långivare vanligtvis en standardprocess för att få pengarna snarare än att gå direkt till avskärmning. Det beror på att långivaren måste utbetala din första inteckning innan han auktionerar fastigheten. Medan en stämning kan verka mindre skrämmande än avskärmningsförfaranden, kan det fortfarande skada din kredit. För att inte nämna, kan långivare garnera löner, försöka ta tillbaka annan egendom eller ta ut dina bankkonton för att få det som är skyldigt.
Om fastighetsmarknaden tar ett dopp riskerar de med högre CLTV-förhållanden att "gå under vattnet" på sitt lån.
De flesta hypotekslångivare och banker vill inte att du ska ha standard på ditt hemkapitallån eller kreditlinje, så de kommer att arbeta de som kämpar för att betala. Det viktiga är att kontakta din långivare så snart som möjligt. Det sista du bör göra är att undvika problemet. Kreditgivare kanske inte är så villiga att arbeta med dig om du har ignorerat deras samtal och brev som erbjuder hjälp i månader.
När det gäller vad långivaren faktiskt kan göra finns det några alternativ. Vissa långivare kommer att erbjuda vissa låntagare en modifiering av sitt hemkapitallån eller kreditgräns: villkoren, räntan, de månatliga betalningarna eller någon kombination av de tre för att göra betalningen av lånet mer överkomligt. (Observera att förlängning av lånets löptid kan innebära att du betalar mer i slutändan, men de månatliga betalningarna kommer att minska.)
Den federala regeringen har program på plats för att hjälpa kämpar låntagare med sin första inteckning och sin egenkapitalskuld. För att dra nytta av regeringens andra Lien-modifieringsprogram, var du tvungen att ändra din första inteckning under Home Affordable Mortgage Program eller HAMP. Det andra Lien-modifieringsprogrammet, tillsammans med HAMP, gör det möjligt för låntagare att sänka betalningarna på hemmakapitalet. HUD publicerar användbar information om dessa och andra program.
Se upp för bedrägeri
Eftersom dokumenten som kontrolleras för att få en HELOC är färre än för en vanlig inteckning - och eftersom det finns en längre period där du kan låna pengar - kan brottslingar tyvärr använda HELOC för att plundra dig. För sent har antalet tjuvar bedrägligt förvärvat dessa konton och sippat ut tusentals dollar genom att stjäla identiteter och lura långivare.
Så här händer det. Kriminella får tag på din personliga information genom offentliga register. Därefter upprättar de ett HELOC-internetkonto och manipulerar processen för verifiering av kundkonto för att få pengar, som de naturligtvis aldrig återbetalar. Experter med identitetsstöld har upptäckt att offren lär sig om brottet endast när finansinstitutet ringer dem om förseningen, de får skriftlig anmälan om försenad betalning, eller en marskalk dyker upp hemma för att avlägsna dem.
Medan de ofta byter folk som redan har tagit ut HELOC, kan alla med eget kapital i sitt hem bli ett offer, särskilt husägare med god kredit och äldre som har betalat sina inteckningar (eftersom långivare ofta godkänner sina ansökningar). För att minska din risk, kontrollera dina HELOC-uttalanden regelbundet och granska dina kreditrapporter för felaktig information.
Poängen
Det kan komma en tid i ditt liv då tillgång till lite extra kontanter blir en nödvändighet. I så fall är en andra inteckning ett övertygande alternativ. Eftersom de är säkrade mot värdet på ditt hem är långivare villiga att erbjuda priser som är lägre än för de flesta andra typer av lån.
Men bara för att du kan använda ditt hem som minibank betyder det inte att du borde göra det. Ett extra lån betyder en extra lånbetalning varje månad. Och om du inte hittar dina förfallodatum sätter du ditt hem i fara. Så använd skuldkursen på ett klokt sätt om du drar slutsatsen att det är det bästa alternativet för dig.
relaterade artiklar
Hemmakapital
Hemlån mot HELOC: Vad är skillnaden?
Hemmakapital
Skattmutthål som hittades för ränta för hemlån
Hemmakapital
Så fungerar ett HELOC-fastighetsalternativ
Dålig kredit
Få ett eget kapitallån med dålig kredit
Hemmakapital
Alternativ för att refinansiera din HELOC
Hemägande
Alla för- och nackdelar med att investera i ett hem
PartnerlänkarRelaterade villkor
Andra inteckning En andra inteckning är en typ av underordnad inteckning som görs medan en originallån fortfarande är i kraft. mer Hur lånet-till-värdet (LTV) -kvoten fungerar Lånekvoten definieras som en kreditbedömningsgrad som finansinstitut och andra långivare undersöker innan en inteckning godkänns. mer säkerhet Definition Säkerhet är en tillgång som en långivare accepterar som säkerhet för att förlänga ett lån. Om låntagaren inte går att betala, kan långivaren beslagta säkerheten. mer Hemkapital Hemkapital är beräkningen av ett hems nuvarande marknadsvärde minus eventuella panter som är kopplade till det hemmet. mer Förstå Lines of Credit (LOC) En kreditlinje (LOC) är ett arrangemang mellan ett finansinstitut, vanligtvis en bank, och en kund som fastställer det högsta belopp som en kund kan låna. mer Up-Front Mortgage Insurance (UFMI) Up-front hypotekförsäkring är en försäkringspremie som samlas in på Federal Housing Administration (FHA) -lån, när lånet ursprungligen gjordes. Mer